[WYWIAD] Ilona Szafer, Savills: Ostatnie lata spowodowały zacieśnienie relacji na linii wynajmujący-najemca

Największym wyzwaniem dla centrów handlowych jest zmierzenie się z trudną sytuacją gospodarczą oraz podjęcie próby zmiany tych czynników, na które mamy realny wpływ. Z pomocą w realizacji tych wyzwań przychodzą szeroko pojęte działania ESG, które mają na celu zrównoważony rozwój – mówi w rozmowie z Retailnet Ilona Szafer, Head of Retail, Savills Investment Management

W jaki sposób pandemia oraz obecna sytuacja gospodarcza wpłynęły na zmianę zwyczajów konsumenckich?

Zarówno pandemia, jak i obecna sytuacja gospodarcza miały wpływ m.in. na to, co charakteryzuje obecnie klienta centrum handlowego. To konsument świadomy, który spędza w centrum więcej czasu, ale przychodzi do niego w konkretnym celu. W 2022 roku Galerię Katowicką odwiedziło 14,5 mln klientów.

Badania rynkowe wskazują, że inflacja zmusza nas do weryfikacji planów zakupowych i konsumpcja w Polsce zaczęła hamować. W pierwszej połowie 2022 roku klienci realizowali odroczone zakupy z poprzednich okresów pandemii, co w pewien sposób zniekształciło prawdziwy obraz rynku.

Druga połowa roku pokazała już jednak spowolnienie wydatków. Galeria Katowicka, ze względu na swoje wyjątkowe położenie – centralną lokalizację i bezpośrednie sąsiedztwo dworca kolejowego, nie jest jednak tak podatna na negatywne tendencje rynkowe. Najwyższą sprzedaż w tym roku osiągnęła w miesiącach kwiecień – wrzesień. Galeria zanotowała wówczas prawie 20% wzrosty.

Delikatna zmiana zachowań konsumenckich była widoczna dopiero w czwartym kwartale. Sprzedaż zaczęła nieznacznie spadać, jednakże nadal notowaliśmy wzrosty w porównaniu z tymi samymi miesiącami w roku 2019. Najwyższe obroty osiągnęły branże takie, jak elektronika, usługi oraz F&B.
2022 rok Galeria Katowicka zamknęła z 10% wzrostem sprzedaży w porównaniu do 2019 roku. Aż o 22% wzrosła również wartość koszyka zakupowego.

Jak oceniają Państwo 2022 rok pod względem najmu?

2022 rok zakończył się dla nas sukcesem. Podpisaliśmy 23 umowy najmu, na łączną powierzchnię 9090 mkw. Wśród najemców galerii pojawiło się 10 nowych marek, a 13 z obecnych najemców zdecydowało się przedłużyć umowy najmu na kolejny okres, przy czym pięciu z nich podwoiło swoje powierzchnie. To jest bardzo dobry wynik i pokazuje zaufanie, jakim darzą nas najemcy. Dostrzegają oni, że Galeria Katowicka jest doskonałym miejscem do prowadzenia działalności.

Z jakimi wyzwaniami mierzą się obecnie centra handlowe?

Największym wyzwaniem dla centrów handlowych jest zmierzenie się z trudną sytuacją gospodarczą oraz podjęcie próby zmiany tych czynników, na które mamy realny wpływ. Z pomocą w realizacji tych wyzwań przychodzą szeroko pojęte działania ESG, które mają na celu zrównoważony rozwój. Dotyczą one naszej aktywności nie tylko z obszaru środowiska naturalnego, ale również odpowiedzialności społecznej i ładu korporacyjnego. Jako zarządca od dawna realizujemy program ESG. Już w 2019 roku Galeria Katowicka została nagrodzona za wdrożenie programu “Katowicka dla Autyzmu”.

Ze względu na trudną sytuację gospodarczą podjęliśmy działania zmierzające do obniżenia cen energii poprzez skorzystanie z rządowej ustawy o cenach maksymalnych. Ponadto, inwestycje w dodatkowe urządzenia monitorujące zużycie wody, energii oraz ciepła, które wysyłają sygnał do BMS, pozwoliły na uzyskanie dużych oszczędności. Zużycie energii udało się obniżyć o 37%, a wody oraz ciepła o 16%.

Zachęcamy również klientów, którzy chcą odwiedzić Galerię Katowicką do korzystania z bardziej ekologicznych środków transportu. Specjalnie w tym celu zainstalowane zostały stojaki rowerowe wraz ze stacjami naprawczymi oraz stacje ładowania samochodów z napędem elektrycznym.

W ostatnim czasie na rynku pojawiło się sporo projektów typu retail park, które stały się konkurencją dla tradycyjnych galerii handlowych. Czym wyróżnia się klient centrum handlowego i w jaki sposób o niego zabiegacie? Jak Galeria Katowicka wyróżnia się na rynku?

Retail parki, nazywane również parkami handlowymi, to przede wszystkim naturalne miejsca rozwoju formatów dyskontowych. Wyróżnia je lokalność, często bowiem usytuowane są w małych miejscowościach, blisko klienta. Klient centrum handlowego to natomiast przede wszystkim klient modowy. Nastawiony jest on nie tylko na inny typ zakupów niż np. klient retail parków lecz szuka także dużo szerszej oferty, również gastronomicznej czy też rozrywkowej. W tym przypadku istotne jest więc budowanie odpowiedniego tenant mixu.

Podczas planowania struktury najemców nacisk powinien być położony na gastronomię, rozrywkę oraz inne, atrakcyjne z punktu widzenia klientów, formy spędzania czasu w centrum handlowym. Ważne jest również budowanie lojalności klienta poprzez odpowiednio dopasowane akcje marketingowe, programy czy też organizowane wydarzenia.

W kontekście tego typu działań z pomocą po raz kolejny przychodzi nam ESG. W obszarze aktywności należących do kategorii “odpowiedzialność społeczna”, szczególny nacisk kładziemy na relacje z lokalną społecznością , działalność wolontariatu czy też akcje humanitarne.

Galeria Katowicka przeprowadziła między innymi kampanię ekologiczną “To miasto zzielenieje”. W jej ramach powstała m.in. miejska farma, w której pielęgnację byli zaangażowani mieszkańcy Katowic. W drugiej edycji akcji, prowadzonej tym razem pod hasłem „Ubrania pełne mocy”, zachęcaliśmy klientów do segregacji swoich nienoszonych już ubrań i wybrania tych, które w dobrym stanie mogą z korzyścią dla środowiska wrócić na rynek. We współpracy ze schroniskiem dla zwierząt powstał z kolei DogBar, czyli pierwsze takie miejsce dla zwierzaków i ich opiekunów w centrum handlowym w Polsce, gdzie można zjeść posiłek w towarzystwie pupila.

Jak w obecnej sytuacji rynkowej układa się współpraca na linii najemca i centrum handlowe?

Nagłe uniezależnienie się od dostaw rosyjskich surowców energetycznych i wcześniejszy dodruk pieniędzy spowodowały znaczące podwyżki cen surowców, podniesienie stóp procentowych, wysoką inflację czy osłabienie waluty. Wszystko to przekłada się nie tylko na wysokość czynszu, lecz także wspólnych opłat, które spoczywają na najemcach centrów handlowych.

Wynajmujący, mając wiedzę na temat wysokości obrotów, a także informacje pozyskane od najemców, jest w stanie ocenić jego stabilność finansową i w razie potrzeby zaproponować wsparcie. W każdym przypadku analizy są prowadzone indywidualnie.

Oprócz poziomu obrotów, znaczące są również takie czynniki jak: wielkość najemcy, miejsce pochodzenia (czy jest to najemca lokalny czy międzynarodowa sieć), rodzaj branży czy też wyniki finansowe osiągane w przeszłości.

Ostatnie lata, doświadczenia pandemii, sytuacja związana z wojną w Ukrainie czy też dynamicznie rosnąca inflacja spowodowały z całą pewnością zacieśnienie relacji na linii wynajmujący-najemca. Obie strony w jeszcze większym zakresie niż wcześniej muszą ze sobą współpracować, często poszukiwać kompromisu, aby odnosić sukcesy biznesowe w tych wymagających czasach.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz