Newsletter SCF News
Dołącz do 7000 odbiorców!

[WYWIAD] Stanisław Bogacki, Solar: Mierzymy się z niespotykanym do tej pory wzrostem kosztów prowadzenia działalności

Wzrost kosztów działalności w galeriach handlowych jest szczególnie widoczny. Jednym z głównych problemów jest płatność czynszów w euro, co szczególnie przy słabszym złotym i częstych zmianach kursów walutowych jest dla najemców wysoce dotkliwe – mówi w rozmowie z Retailnet Stanisław Bogacki, Prezes Zarządu Solar

W jakiej kondycji jest sieć Solar po blisko pierwszym półroczu 2023 roku? Ile salonów aktualnie działa?

Nasza sieć sprzedaży detalicznej składa się obecnie z 62 własnych sklepów, w tym 8 to sklepy outletowe i 17 sklepów Solar działających na zasadzie franczyzy. Oprócz tego, współpracujemy z siecią partnerską, obejmującą ponad 40 multibrandowych butików w Polsce i kilkunastu partnerów zagranicznych, w tym sklep franczyzowy w Lubece.

Pod względem obrotów rok 2023 okazał się – jak do tej pory – lepszy niż przewidywania. Tradycyjnie styczeń i luty były słabszymi miesiącami pod względem sprzedaży, jednak od marca nastąpił znaczny jej wzrost, osiągając w kwietniu rzeczywiście zadowalający poziom. Oczywiście musimy przy tym pamiętać o niespotykanym do tej pory wzroście kosztów prowadzenia działalności, niemniej łącznie jesteśmy zadowoleni z wyników sprzedażowych i przede wszystkim dużej popularności naszej marki.

R E K L A M A

Jako Prezes zarządu sieci Solar i członek ZPPHiU wielokrotnie podkreśla Pan, że jednym z największych problemów najemców jest koszt utrzymania sklepu w centrach handlowych. Czy to aktualne?

Rzeczywiście, stanowi to jeden z głównych kosztów prowadzenia sieci detalicznej. Koszty prowadzenia działalności związane z ogólną sytuacją rynkową i wzrastające ze względu na m.in. wysoką inflację dotyczą praktycznie wszystkich przedsiębiorstw w Polsce. Czynnikiem, który znacząco wpływa na koszty, jest wzrost płac. Należy również podkreślić wyraźny wzrost kosztów produkcji, który bezpośrednio przekłada się na cenę towarów i ma istotne znaczenie z perspektywy sprzedaży.

Wzrost kosztów działalności w galeriach handlowych jest szczególnie widoczny. Jednym z głównych problemów jest płatność czynszów w euro, co szczególnie przy słabszym złotym i częstych zmianach kursów walutowych jest dla najemców wysoce dotkliwe. Wszystkie płatności są dokonywane wprawdzie w złotówkach, ale na podstawie kursu walutowego z dnia wystawienia faktury.

Stałym i głównym problemem, który się pojawia co roku, jest indeksacja czynszów. Zgodnie z zapisami w umowach galeria ma prawo do dokonywania jednorocznych indeksacji, co następuje w styczniu. Indeksacja opiera się na europejskich wskaźnikach dotyczących inflacji.

Czy indeksacja czynszów dotyczy wszystkich sklepów Solar? Czy najemcy mogą w jakikolwiek sposób negocjować jej wysokość?

Indeksacja czynszów w praktyce dotyczy wszystkich umów najmu, które mamy z galeriami handlowymi. W poprzednich latach wzrost wartości czynszów oscylował w granicach średnio około 1,5%, co stanowiło wartość akceptowalną.

W tym roku średni wzrost wynosi około 10%, co oznacza automatyczne zwiększenie czynszów o 10% od stycznia. To bardzo wysoki wzrost w skali roku, przekładający się na kilka milionów złotych dodatkowych kosztów, przy i tak już wysokich czynszach, w niektórych przypadkach nieadekwatnie wysokich w porównaniu do obecnych warunków rynkowych. W związku z tym wysłaliśmy pisma do wszystkich właścicieli galerii, w których prosiliśmy o zaniechanie indeksacji ze względu na trudną sytuację na rynku.

I jaki był odzew?

Z wyjątkiem jednego miejsca, nikt się na to nie zgodził.

Co zatem zamierzacie? Ma Pan jakieś rozwiązanie?

Wszyscy mają podobne problemy, nie jesteśmy jedyną firmą, która zmaga się z takimi trudnościami. Ważną kwestią jest rozliczanie kosztów wspólnych, na których pokrycie wpłacamy comiesięczne zaliczki. W pierwszym kwartale roku otrzymujemy zazwyczaj faktury wyrównujące, dotyczące rzeczywistego rozliczenia kosztów. W tym roku część galerii – powiedziałbym, że około połowa z tych, w których jesteśmy obecni – miała rozsądne i niewielkie opłaty wyrównujące. Jednak istnieje około 20% miejsc, które zażądały bardzo wysokich dopłat. To dotyczy nie tylko nas, Solaru, ale prawie wszystkich najemców.

Wyraźnie widać – co uważam za wysoce naganne – że niektóre galerie dodatkowo próbują zarabiać na najemcach, zamiast pokrywać rzeczywiste koszty i dążyć do znalezienia dla najemców najlepszych kosztowo rozwiązań, takich jak opłaty za energię, ochronę itp. W przypadku energii mówimy zarówno o energii dla pojedynczych sklepów, jak i o kosztach wspólnych dla całego centrum. Rozliczanie kosztów wspólnych stanowi jedną z najistotniejszych kwestii, którymi zajmuje się obecnie ZPPHiU i mamy nadzieję, że – być może różnymi drogami – dojdziemy do konsensusu z wynajmującymi.

Odpowiadając wprost na Pani pytanie, co robić, podkreślam, że podstawą jest restrykcyjne pilnowanie kosztów i w naszym przypadku dążenie do posiadania jak najlepszych kolekcji, wsparte obsługą klienta na możliwie najwyższym poziomie. To ostatnie stanowi szczególne wyzwanie gdyż, jak powszechnie wiadomo, praca w galeriach handlowych nie jest popularna i często napotykamy trudności w zatrudnianiu pracowniczek i pracowników do naszych sklepów.

Pomocna jest utrzymująca się od czasów lockdownów bardzo dobra sprzedaż naszego sklepu internetowego, w którego rozwój już poprzednio solidnie zainwestowaliśmy. Do wspomagających czynników należy też dobra organizacja firmy i efektywność realizowanych wewnętrznych procesów.

Jeszcze raz podkreślmy, że wszystkie wspomniane wzrosty kosztów prowadzą nieuchronnie do wzrostu cen detalicznych naszych produktów, co zresztą możemy obserwować w działaniach praktycznie wszystkich uczestników rynku. Niemniej wzrost cen nie może przekroczyć pewnych trudno akceptowalnych przez klienta granic. Obecnie moim głównym celem jako prezesa jest przede wszystkim dbanie o bezpieczeństwo firmy i jej pracowników i utrzymanie dobrego, stabilnego cash flow.

solar-salon
Salon Solar

Mam wrażenie, że na linii najemca – wynajmujący dużo jest trudnych, drażliwych i nieprzerobionych tematów. Pokazują to także komunikaty ZPPHiU. Jaki jest Pana apel do wynajmujących Wam powierzchnie handlowe?

Uważam, że niektóre czynsze są niestety wyraźnie zawyżone. Jest zrozumiałe, że celem działalności gospodarczej jest zysk, niemniej w przypadku obiektów handlowych ta galeria odnosi sukces, która ma dobrych najemców – dobrze funkcjonujące silne marki, zadowalające klientów. Mam wrażenie, że niektórzy wynajmujący nie doceniają tego faktu. Najważniejszym kryterium jest, czy dana powierzchnia jest wynajęta, gdyż zysk staje się nadrzędnym celem. Wielu galeriom brakuje traktowania najemcy jako partnera, o czym świadczy m.in. jednostronny charakter umów, szczególnie tych, które były zawierane w przeszłości. Galeria może dużo wymagać od najemcy, który przy tym jest narażony na różnego rodzaju kary, w przypadku niespełniania zapisanych warunków, podczas gdy najemca w praktyce nic nie ma do powiedzenia. Jeśli na przykład galeria notuje długofalowe spadki frekwencji, rezygnacje z obecności w niej istotnych marek, wiele lokali jest niewynajętych lub galeria zmienia swój profil, to wówczas najemca nie ma możliwości podjęcia żadnych działań. Bez względu na zmiany, musi dotrzymać warunków umowy.

Wiele galerii publikuje dane o wysokiej frekwencji, co jednak nie przekłada się na sprzedaż. Galerie stają się coraz bardziej popularnym miejscem spotkań młodzieży, a również istotną liczbę odwiedzających stanowią uchodźcy z Ukrainy, obie te grupy w niewielkim stopniu wpływają na wyniki sprzedażowe. Nieoficjalnie przedstawiciele wielu galerii przyznają, że choć frekwencja jest wysoka i wręcz większa niż w okresach przed pandemią, to większość najemców notuje spadki sprzedaży.

Są galerie, gdzie zarząd galerii lub właściciele prowadzą rozmowy w duchu partnerskim, nawet jeśli z różnych przyczyn nie mogą wyjść najemcom naprzeciw. Rozumiem, że galerie mają również swoje problemy i w pewnych kwestiach niewiele mogą zrobić. Przy czym z jednej strony na przykład zrozumiałe są wymagania banków dotyczące zachowania określonej struktury czynszów i skali wynajmu, z drugiej jednak najemca nie może ponosić odpowiedzialności za częste zmiany właścicielskie galerii powiązane z zaciąganiem kredytów przez kolejnego właściciela i koniecznością ich spłaty.

Należy przy tym pamiętać o zaistniałych zmianach w strukturze sprzedaży detalicznej, czyli o dynamicznym rozwoju sprzedaży internetowej i powstawaniu parków handlowych, stanowiących konkurencję dla tradycyjnych galerii. Ponadto, galerie i parki handlowe pojawiają się w coraz mniejszych miejscowościach, co skutkuje zmniejszeniem liczby klientów odwiedzających większe galerie w dużych miastach. W efekcie prowadzi to do spadku realnych obrotów tych ostatnich, dlatego tym bardziej należy wziąć pod uwagę konieczność partnerskich relacji wynajmujących z najemcami aby znaleźć obopólnie korzystne rozwiązania, uwzględniające te zmiany i wyzwania.

W ostatnim czasie bardzo dużo mówi się o zrównoważonym rozwoju. W kontekście sieci modowych, odzieżowych wydaje się to szczególnie istotne. Jak Solar podchodzi do tematu ESG?

Zdecydowanie popieram wszystkie hasła związane z ESG i ich treść, jednakże wprowadzanie ich w pełnej skali w krótkich terminach i w trudnych warunkach gospodarczych jest niezbyt fortunne. Pamiętajmy, że kwestia ta dotyczy obecnie grupy dużych firm lecz szybko obejmie także mniejsze przedsiębiorstwa. W naszym przypadku musimy wyznaczyć osobę odpowiedzialną i zaangażować wielu pracowników w ramach tego procesu, co oznacza dodatkowe nakłady pracy i wyższe koszty bieżącego funkcjonowania. Istnieje także konieczność zaangażowania firmy konsultingowej specjalizującej się w tym obszarze, co wiąże się z kolejnymi wysokimi kosztami. Łącznie jest to realnie spore obciążenie, które w obecnych warunkach mogłoby być rozłożone na nieco dłuższy okres.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz