[WYWIAD] Monika Kulawińska, CBRE: demografia nie działa na korzyść rynku

Demografia jest wyzwaniem o którym mało się mówi. Myślę, że odpowiedzią na tę sytuację będą obiekty typu „mixed-use” – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Monika Kulawińska, Director, Head of Retail Sector, CBRE.

Co jest największym wyzwaniem dla rynku centrów handlowych w Polsce?

Jednym z wyzwań, o których się dość mało mówi jest demografia. W mniejszych miastach mamy starzejące się społeczeństwo i niezbyt korzystne perspektywy demograficzne. W części mniejszych miast widzimy też dosyć wysoką podaż powierzchni handlowych, pojawia się dużo parków handlowych. W ujęciu średnio i długoterminowym może być to dużym wyzwaniem dla rynku.

Nasycenie nowoczesną powierzchnią jest już ponad średnią europejską. W perspektywie najbliższych dwóch lat wzrośnie o kolejne kilkanaście procent. Czy rynek już jest przesycony?

Aby odpowiedzieć na to pytanie musielibyśmy przyjrzeć się każdej lokalizacji osobno. Pewne lokalizacje są rzeczywiście przesycone, ale są też miejsca, gdzie cały czas brakuje dobrej jakości obiektów handlowych, w szczególności typu „convenience”. Mamy jeszcze trochę tzw. „białych plam” na mapie Polski, gdzie nie ma pełnej dostępności oferty handlowej i zdecydowanie są to miejsca, które z sukcesem wchłonęłyby nawet większe formaty.

W przypadku lokalizacji gdzie podaż handlowa jest bardzo duża, obiekty przechodzą i będą musiały przejść w najbliższym czasie metamorfozę funkcji, która pozwoli na dywersyfikację oferty i przyciągnięcie klienta. Tu z pomocą mogą przyjść dokładne analizy lokalizacji świadczone przez specjalistów w tym zakresie, które mogą pomóc nadać kierunek rozwoju obiektom handlowym.

W jakim kierunku powinna iść ta zmiana?

Wyraźnym trendem jest rozwój w kierunku centrów handlowo-rozrywkowych. Oferta rozrywkowa to już nie tylko kino i plac zabaw dla dzieci, ale też muzea, centra rozrywki dla dorosłych, szkoły tańca czy siłownie. Ofertę typu food-court uzupełniają restauracje znane z ulic handlowych, a same food-courty nie tylko są miejscem na „szybką gastronomię” ale także miejscem spotkań. Dodatkowo obiekty handlowe oferują coraz więcej różnego rodzaju usług, stając się miejscem gdzie spędza się czas robiąc zakupy, załatwiając sprawunki i bawiąc się.

Wracając do demografii. Wyludniająca się Polska, ale z drugiej strony także starzejąca się Polska. Jak rynek odpowiada na to wyzwanie?

Myślę, że odpowiedzią na tę sytuację będą obiekty typu „mixed-use”. W Polsce pierwszym skojarzeniem jest obiekt łączący biuro z handlem. To nie jest jednak jedyne rozwiązanie. Tego typu obiekty mogą spełniać wiele różnych funkcji łącząc usługi, handel, rozrywkę czy edukację. Dobrym przykładem jest Plac Vogla w Wilanowie, park handlowy zrealizowany przez Ghelamco, który wśród najemców ma miejskie przedszkole i Centrum Kultury Wilanów, a także restauracje z zewnętrznymi ogródkami. Taki handlowo-usługowo-rozrywkowy tenant mix zwiększa footfall oraz przywiązuje klienta do lokalizacji. Uważam, że trend rozwoju obiektów handlowych idzie w tym kierunku.

Te projekty, które są na trudnym, bardzo konkurencyjnym rynku będą musiały szukać dla siebie jakiejś nowej ścieżki. Jaka część rynku pójdzie w kierunku bycia bardziej mixed-use i jakie to będą głównie obiekty?

Oszacowanie tego na tym etapie jest dość trudne, ale zdecydowanie widzimy zwiększającą się liczbę zapytań o pomoc w przygotowaniu strategii uzupełnienia funkcji dodatkowych w centrach handlowych. Na pewno inna dynamika będzie w lokalizacji, gdzie mamy kilka obiektów, które są w miarę blisko i ze sobą konkurują, a inna w lokalizacjach, w których mamy obiekt dominujący bez znaczącej konkurencji.

Aczkolwiek właściciele są coraz bardziej świadomi i coraz częściej podążają za trendami lub sami je tworzą. Docelowo, w dłuższym terminie większość obiektów będzie oferować funkcje dodatkowe, o ile mają wystarczająco powierzchni do wprowadzenia dodatkowej oferty.

Czy zgadzasz się z opinią, że to jest największe wyzwanie dla średnich galerii w mniejszych miastach, dla których tego rodzaju zmiana to jest być albo nie być. Ci średni muszą to zrobić, bo inaczej ich nie będzie.

Zdecydowanie większe wyzwanie będą mieć właściciele centrów w lokalizacjach, gdzie obiekty konkurują o tą samą grupę klientów. Z drugiej strony, w tych lokalizacjach ta dywersyfikacja funkcji jest właśnie odpowiedzią na spadający footfall i obroty. Galerie pierwszej czy drugiej generacji będą wymagały tych ulepszeń ze względu na inne oczekiwania klienta, a ulepszania te będą dotyczyły nie tylko oferty ale też jakości przestrzeni. Dodatkowo, taka rewitalizacja czy przebudowa musi być zgodna z wytycznymi ESG, co oczywiście generuje też dodatkowe koszty na poziomie CAPEX-u. Poza CAPEX-em właściciel musi rozważyć, jaki przychód będzie generować taki najemca, często najemcy z sektora rozrywki nie są w stanie płacić czynszu, w wysokości którą płacą najemcy stricte handlowi. Taka przebudowa może być wyzwaniem, gdyż liczby mogą się nie spiąć na poziomie finansowym.

Zaczęliśmy od tego, że rynek jest nasycony, że demografia nie działa na korzyść rynku. Jeżeli dołożymy do tego problemy z finansowaniem modernizacji to jakaś część rynku może po prostu zniknąć, a w miejsce byłych galerii powstaną na przykład osiedla mieszkaniowe.

Zdecydowanie, które kiedyś były idealne pod centra handlowe, dzisiaj mogą mieć dużo większą wartość jako działki pod mieszkania, szczególnie jeśli centrum handlowe nie prosperuje na dobrym poziomie. Do takich transakcji, które miały na celu ten kierunek rozwoju zaliczamy np. Zakup Tesco na warszawskich Kabatach czy Galerii Malta w Poznaniu. Opłaca się to szczególnie w dużych miastach, gdzie cena z mkw. jest wysoka, a plan miejscowy pozwala na funkcję mieszkaniową. Ale oczywiście nie w każdym miejscu, ani nie każde centrum handlowe może być zastąpione inną funkcją.

Porozmawiajmy o tym jak rynek radzi sobie z ESG. Mamy takie sygnały, że rynek centrów handlowych jest opóźniony w stosunku do innych nieruchomości komercyjnych,

Kluczowa tutaj jest współpraca na linii wynajmujący-najemca. Do tej pory najemcy patrzyli głównie na obrót, który robią dzięki ciekawej ofercie i atrakcyjnym cenom, nie łączą go ze standardami ESG, które są wprowadzane w danym budynku. Myślę, że najemcy nie w pełni jeszcze widzą benefity z działań wdrożeniowych ESG i trochę czasu musi upłynąć, żeby to się zmieniło.

Nie mniej jednak świadomość ta się zwiększa i widzimy coraz więcej takich najemców, którzy chętnie wchodzą w taką współpracę. Tutaj na pewno, łatwiej jest tym graczom, którzy mają najlepsze produkty w Polsce, gdzie najemcy po prostu robią świetne obroty i zrobią wszystko, żeby w takiej lokalizacji być. Takim wynajmującym łatwiej jest przekonać najemców, żeby oni partycypowali w działaniach ESG. Ciężej natomiast będzie przekonać najemcę mniejszego, lub nie-topowego centrum, np. w mniejszych miastach, który nie robi tak wysokich obrotów, żeby dodatkowo inwestować z właścicielem w tego typu inicjatywy.

Nie mniej jednak, trzeba pamiętać też o tym, że banki od kilku już lat popychają właścicieli nieruchomości do zrównoważonych zmian i na pewno te naciski będą coraz większe. To sprawi, że albo będą musiały takie inwestycje się pojawiać, albo właściciele będą decydować się po prostu na sprzedaży takich obiektów do inwestorów, którzy są wyspecjalizowani w modernizacjach.

Czyli mamy demografię, modernizację, ESG. Co jeszcze stanowi wyzwanie dla rynku centrów handlowych w Polsce?

Oczywiście koszty, które rosną bardzo szybko. W poprzednich dwóch latach, pensja minimalna została dwukrotnie podniesiona. Pensje minimalne rosną dalej, choć w tym roku podwyżka miała miejsce tylko raz na początku stycznia.

Dzisiaj jest ona już wyższa niż w Stanach Zjednoczonych.

Do tego oczywiście dochodzą wysokie koszty energii, rosnące podatki. Najemcy patrzą się na koszty jako całość (czynsz i opłaty). Rosnące opłaty mogą doprowadzać do negocjacji poziomów czynszu przy renegocjacjach. Z drugiej strony obroty rosną, ale nie znaczy te, że…

…że marża rośnie.

Niestety.

Trudno być optymistą

Rynek wydaje się być spolaryzowany. Mamy projekty, które świetnie działają, gdzie ani właściciele i ani najemcy nie mają na co narzekać. Ale są takie typy obiektów, które po prostu nie odpowiadają już potrzebom rynku. One będą przechodzić modernizacje.

Dodatkowo musimy patrzeć na to co się dzieje na międzynarodowej scenie gospodarczej i politycznej. Zmiana władzy w Stanach Zjednoczonych i idące za tym działania gabinetu Donalda Trumpa, będzie miało wpływ również na całą Europę, międzynarodowe rynki finansowe oraz pośrednio na rynek inwestycyjny nieruchomości. W pierwszym okresie zarówno inwestorzy, jak i najemcy mogą być ostrożni, jeśli chodzi o ekspansje i inwestycje. Nie pomagają też rosnące regulacje w ramach UE.

Skoro wspomniałaś o Stanach Zjednoczonych, to prezydent Trump zapowiedział koniec zielonego ładu. W kontekście rynku inwestycyjnego to oznacza, że pieniądz nie będzie się chyba długo zastanawiał, gdzie ma iść.

Niestety, po co inwestować tam, gdzie ma się dużo biurokracji, obostrzeń, i wymogów, kiedy można inwestować tam, gdzie po prostu jest uwolniony rynek? Aczkolwiek całkiem niedawno wypłynęły pierwsze przecieki, że UE ma zweryfikować założenia Zielonego Ładu i załagodzić obostrzenia… Pożyjemy, zobaczymy.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

CBRE jest partnerem merytorycznym targów SCF 2025 Spring, które odbędą się w Warszawie, w dniach 8-9 kwietnia tego roku.

CBRE to firma doradcza świadcząca usługi w zakresie nieruchomości komercyjnych i inwestycyjną.

Firma zatrudnia ponad 100 000 pracowników (nie wliczając podmiotów stowarzyszonych i partnerskich) i obsługuje inwestorów i najemców nieruchomości za pośrednictwem ponad 530 biur na całym świecie.

CBRE oferuje szeroki zakres zintegrowanych usług, doradztwo strategiczne w zakresie inwestycji i wynajmu, usługi korporacyjne, usługi zarządzania nieruchomościami oraz projektami, administrację firm, bankowość hipoteczną, wyceny, usługi deweloperskie, usługi zarządzania inwestycjami oraz usługi konsultingowe i analityczne.