Ciężko wyobrazić sobie nagłą rewolucję na rynku parków handlowych – czyli zmiany w atrakcyjności tych obiektów, zarówno z punktu widzenia najemców, klientów, jak i inwestorów – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Tomasz Wysocki, Head of Expansion and Investment, Smart Park. Rozmowa odbyła się podczas konferencyjnej części targów #scf2025fall.
Parki handlowe to bardzo stabilny i pewny segment rynku, także z perspektywy inwestycyjnej. Jak Wy widzicie tę stabilność w perspektywie długoterminowej? Jak długo to będzie dobry rynek? Jak to dzisiaj oceniacie?
My oceniamy produkt, jakim jest park handlowy, z perspektywy uczestników tego rynku, czyli naszych partnerów: klientów, konsumentów, inwestorów i najemców. Patrzymy na parki handlowe w Polsce od kilkunastu lat, a w ostatnich latach sektor ten rozwija się bardzo dynamicznie. Obecnie parki handlowe wyróżniają się przede wszystkim prostotą oferty, co sprawia, że są atrakcyjne dla konsumentów niezależnie od koniunktury społeczno-gospodarczej. Przy dobrej sytuacji rynkowej podstawowe zakupy są realizowane na wyższym poziomie, a przy trudniejszej, gdzie np. inflacja rośnie, dobra codziennego użytku nadal stanowią istotną część koszyka zakupowego. To powoduje, że footfall w parkach handlowych pozostaje na względnie stabilnym poziomie, niezależnie od cyklu koniunkturalnego.
Jest to ogromny atut parków handlowych, zwłaszcza z punktu widzenia inwestorów. Dla najemców parki oferują dobrą dostępność powierzchni handlowej przy relatywnie niskich kosztach funkcjonowania. W ostatnich latach, mimo rosnących kosztów budowy, czynsze pozostają stabilne lub rosną bardzo powoli. Dzięki temu najemcy mogą rozwijać swoje sieci i wchodzić do coraz mniejszych miast, zbliżając się do klientów.
Mamy więc prostotę formatu, która jest kluczowa dla rozwoju parków handlowych w Polsce. Duże znaczenie ma też struktura demograficzna kraju – Polska składa się z setek małych miast. Mamy około 100 miast z populacją 15–20 tys., kilkadziesiąt z 10–15 tys., a także wiele poniżej 10 tys. mieszkańców. Niektórzy najemcy zaczynają działać nawet w miastach liczących około 4 tys. mieszkańców.
To sprawia, że przed deweloperami wciąż jest kilka lat pracy organicznej nad budową nowych obiektów i rozwijaniem sieci parków handlowych w Polsce.
Patrząc w przyszłość, analizujecie różne ryzyka. Co musiałoby się stać, żeby parki handlowe przestały być taką bezpieczną przystanią dla inwestorów?
Ciężko wyobrazić sobie nagłą rewolucję na rynku parków handlowych – czyli zmiany w atrakcyjności tych obiektów, zarówno z punktu widzenia najemców, klientów, jak i inwestorów.
Uważamy, że rynek parków handlowych nadal będzie ewoluował. Pierwsze parki w Polsce odpowiadały wyłącznie na potrzeby dużych operatorów typu big box, marketów budowlanych czy spożywczych. Później stały się uzupełnieniem galerii, oferując niedrogie lokale dla branż meblowych i innych dużych najemców.
Z czasem park handlowy ewoluował w główny obiekt handlowy dla mniejszych miejscowości. Obecnie powstaje wiele nowych obiektów w takich miastach, wchodzą nowi operatorzy i najemcy – drogerie, moda, różnego rodzaju usługi. Ten trend ewolucji będzie postępował.
Potencjalnym zagrożeniem mogłaby być drastyczna zmiana technologiczna, np. całkowite przejście zakupów do kanału online. Jednak parki handlowe pełnią też funkcję punktu odbioru towaru czy logistyki ostatniej mili, co daje im dodatkowe bezpieczeństwo. Na polskim rynku nawyki zakupowe pozostają nadal dość konserwatywne, a rewolucji omnichannelowej nie było – dlatego mówimy o ewolucji, nie rewolucji.
Oczywiście sektor reaguje na zmiany kosztowe – w ostatnich latach wzrosły koszty realizacji obiektów, pracy, finansowania i zakupu ziemi. Kiedyś udział kosztu ziemi w całkowitym koszcie projektu wynosił 10–15%, dziś sięga nawet 30%. W praktyce oznacza to, że inwestorzy inwestują nie tylko w same mury czy fit-out, ale w ziemię. To z kolei wpływa na postrzeganie produktu przez inwestorów w długiej perspektywie.
Wspomniał Pan o kosztach finansowania. Ja ciągle słyszę od inwestorów parków handlowych, że pieniądz w Polsce jest drogi. Jak Wy to widzicie?
Rzeczywiście, pieniądz w Polsce jest droższy niż w wielu innych krajach. Nasza specyfika działania polega jednak na tym, że działamy wyłącznie w Polsce, więc musimy radzić sobie z tymi wyzwaniami. Naszą odpowiedzią jest optymalizacja całego procesu powstawania i realizacji parków handlowych oraz tworzenie produktów szytych na miarę. Dziś nie ma miejsca na spekulacje – parki handlowe są przygotowywane pod konkretne oczekiwania najemców, którzy wymagają określonych metraży w konkretnych lokalizacjach i w określonym czasie.
Każdy projekt jest dopasowany do polityki rozwoju najemców, a odpowiedni poziom przednajmu sprawia, że inwestycja jest bankowalna i atrakcyjna dla inwestorów. Od samego początku staramy się identyfikować wszystkie ryzyka i minimalizować je, aby projekt nie pozostał niedokończony lub rozłożony w czasie, co bezpośrednio wpływa na rentowność inwestycji.
Czyli mówiąc kolokwialnie, macie oczy dookoła głowy. To właśnie to, co reklamujecie jako model 360 stopni – na czym on polega?
Model 360 stopni obejmuje dwa aspekty działalności. Po pierwsze, realizujemy inwestycje od A do Z. Nasz zespół dedykowany budowie parków handlowych jest kompletny – od znajdowania odpowiedniej lokalizacji, pre-leasingu, prac koncepcyjnych, przygotowania do realizacji, uzyskania pozwolenia na budowę, po samą budowę i późniejsze zarządzanie obiektem.
Takie kompleksowe działanie pozwala minimalizować ryzyka związane z niedopasowaniem projektu do rynku, który dynamicznie się zmienia. Wszystkie kompetencje – od komercjalizacji, przez budowę, po finansowanie – są zaangażowane już od pierwszego etapu, np. przy pozyskiwaniu lokalizacji pod inwestycję. Na każdym kolejnym etapie cały zespół monitoruje proces przygotowania inwestycji.
Dzięki temu uzyskujemy przewagę i zapewniamy, że projekty powstają szybko – zazwyczaj w 12–18 miesięcy od pierwszego rozpoznania lokalizacji do rozpoczęcia budowy. Nie ma miejsca na pomyłki, dlatego specjalizacja w obszarze parków handlowych jest dziś kluczowa.
Mówił Pan o ewolucji układu najemców w parkach handlowych. Widzieliśmy wiele marek, których jeszcze wczoraj nie było, a dziś już są. W która to pójdzie stronę?
Widzimy pojawianie się nowych kategorii produktowych w parkach handlowych. Niektóre marki modowe nigdy tu nie wejdą, bo wymagają odpowiedniej masy krytycznej, czyli innych sąsiadów z branży fashion, aby zapewnić odpowiednią liczbę klientów. Niemniej, fashion w parkach handlowych już istnieje, dostosowany produktowo i cenowo do realnych możliwości lokalnych społeczności.
Wraz z ewolucją galerii handlowych – częściowo wymuszoną przez rosnącą atrakcyjność parków – obserwujemy zmiany w strukturze powierzchni. Podobnie będzie w parkach handlowych. Za kilka lat rynki lokalne będą obsługiwane przez dominujące obiekty typu convenience. Nadwyżka powierzchni czasem pojawiająca się na rynku będzie wymagała nowych sposobów wykorzystania. Trudno dziś przewidzieć, czy pójdziemy śladami krajów zachodnich, gdzie parki handlowe oferują funkcje usługowe, lekką produkcję, warsztaty czy powierzchnie dla lokalnych przedsiębiorców, a nie tylko dla sieci handlowych.
Czyli elastyczność powierzchni parków handlowych jest kluczowa?
Tak, elastyczność techniczna parków handlowych jest istotnym atutem. Budynki mają powtarzalną siatkę słupów i odpowiednią wysokość w świetle, co pozwala w przyszłości dzielić lub łączyć lokale, kreować nowe wejścia czy strefy dostaw. To daje możliwość elastycznego dostosowania się do zmieniającego się miksu najemców.
Smart Park ma obecnie kilka projektów na różnych etapach realizacji. Ile dokładnie?
Obecnie mamy pięć parków handlowych w budowie, jesteśmy w przededniu rozpoczęcia dwóch kolejnych, a za nami jedenaście udanych realizacji. Dodatkowo przygotowujemy kilkanaście nowych projektów.
Jaki jest horyzont czasowy realizacji kolejnych projektów?
Horyzont realizacji obecnie kończy się na 2027 roku. Parki handlowe są szyte na miarę potrzeb najemców, którzy planują na 1–2 lata do przodu, więc my podążamy za tymi planami. Nasz pipeline obejmuje realizacje w 2026 roku oraz przygotowania do 2027. Nie zatrzymujemy się – mamy w przygotowaniu kolejne 150 tys. m² powierzchni najmu i dalsze 150 tys. w planach.
Cały czas szukamy nowych lokalizacji, które z punktu widzenia rynku wydają się perspektywiczne. Budujemy w ten sposób bezpieczny land bank, który pozwala reagować na zmiany w rynku i utrzymać elastyczność w planowaniu kolejnych inwestycji.
Moje pytanie o liczbę projektów i horyzont inwestycyjny wiąże się z tym, jak Wy siebie widzicie w kontekście prognoz na przykład JLL, które przewidują, że pojawi się jeszcze około dwóch milionów dodatkowych metrów powierzchni handlowej.
Potwierdzam. Plany zarówno nasze, jak i pozostałych uczestników rynku są bardzo ambitne, ale w dużej mierze poparte realnymi strategiami rozwoju sieci handlowych. Wynikają też z potrzeb demograficznych Polski – szczególnie małych miast, gdzie nowoczesnej podaży brakuje.
Dodatkowo obserwujemy rosnące osiedla w dużych aglomeracjach – to odrębny trend. Śledzenie intensywnie rozwijających się obszarów zabudowy wielorodzinnej pokazuje miejsca, w których powstawać będą kolejne małe parki handlowe. Ludzie żyją szybko i chcą mieć wszystko blisko, wygodnie. Idea „15-minutowego miasta”, praca hybrydowa i zmieniające się nawyki zakupowe sprawiają, że parki handlowe powstają tam, gdzie wcześniej ich nie było lub gdzie pojawia się nowy klient.
