Nie wystarczy dobra lokalizacja – projekt musi wypełniać konkretną potrzebę, a nie tylko powielać istniejącą ofertę – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Elżbieta Chmielowska, dyrektorka Biura Finansowania Nieruchomości Banku BNP Paribas Polska.
Jak sektor bankowy ocenia inwestycyjną atrakcyjność rynku parków handlowych?
Rynek parków handlowych jest dziś bardzo zróżnicowany. Powstaje wiele nowych projektów, w tym również w coraz mniejszych miejscowościach. Naszym zdaniem nie wszystkie z nich będą w stanie przetrwać w dłuższym czasie – głównie z powodu rosnącej konkurencji i nasycenia rynku. Dlatego jako bank przykładamy dużą wagę do lokalizacji każdego obiektu. Dokładnie analizujemy nie tylko potencjalną konkurencję w okolicy, ale również dane demograficzne i inne czynniki lokalne, które mogą mieć wpływ na powodzenie projektu.
Nie wszystkie projekty, które trafiają na nasze biurka, oceniamy pozytywnie. Selekcja jest istotna i nie każdy pomysł otrzymuje finansowanie.
Jak z Państwa perspektywy rynek handlowy wygląda na tle innych nieruchomości komercyjnych: biur, logistyki czy mieszkaniówki?
Każdego roku analizujemy strukturę naszego portfela i na tej podstawie przygotowujemy strategię działania na kolejne miesiące. Oceniamy, które sektory chcemy rozwijać, a które stabilizować. Rynek handlowy postrzegamy dziś pozytywnie – widzimy wzmożoną aktywność w tym sektorze także na rynku inwestycyjnym. Obserwujemy liczne transakcje – zarówno centra handlowe, jak i parki handlowe zmieniają właścicieli, co świadczy o utrzymującym się popycie.
Dla nas to sygnał, że rynek funkcjonuje, a inwestorzy są aktywni. Aktualnie udział sektora retail w naszym portfelu wynosi około dwudziestu kilku procent, a docelowo chcemy utrzymać go na poziomie około 25%. To oznacza, że rzeczywiście wybieramy projekty bardzo uważnie – i nie wszystkie jesteśmy w stanie sfinansować.
Jakie mamy dzisiaj warunki finansowania parków handlowych? Na co może liczyć inwestor?
Wszystko zależy od wielu czynników: lokalizacji, jakości projektu, doświadczenia inwestora, czy poziomu podpisanych umów najmu. Inne warunki dotyczą projektów realizowanych od podstaw, a inne akwizycji gotowych obiektów.
Dla banku kluczowe jest zminimalizowanie ryzyka, dlatego duże znaczenie mają umowy najmu – ich liczba, długość i jakość. Warunki finansowania są więc elastyczne i zależą od profilu danego projektu i jego otoczenia rynkowego.
Jakie są Państwa kluczowe wymogi przy finansowaniu parków handlowych?
Podstawowym kryterium jest dla nas stabilność cash flow. Oczekujemy, że projekt wygeneruje wskaźnik DSCR (Debt Service Coverage Ratio) na poziomie co najmniej 1.2 – 1.3, czyli będzie w stanie w pełni pokryć obsługę długu – zarówno odsetki, jak i amortyzację.
W przypadku finansowania budowy oczekujemy, że projekt będzie miał podpisane umowy najmu, z których cash flow zapewni pokrycia wskaźnika DSCR na poziomie min. 1.0. Dla banków najem i cashflow to podstawy – bez nich nie ma mowy o uruchomieniu finansowania.
Nie finansujemy projektów spekulacyjnych – i myślę, że nie jesteśmy w tym wyjątkiem w sektorze bankowym. Rynek retailowy w Polsce jest dojrzały, konkurencja jest silna, dlatego poziom najmu i realna luka rynkowa są dla nas absolutnie kluczowe. Nie wystarczy dobra lokalizacja – projekt musi wypełniać konkretną potrzebę, a nie tylko powielać istniejącą ofertę.
Czyli nie wystarczy mieć dobrą działkę by dostać finansowanie?
Zdecydowanie nie. Pamiętam rozmowę z jednym z inwestorów, który zaprezentował projekt w mieście, gdzie już działały inne obiekty handlowe. Zapytałam wtedy: „Dlaczego właśnie tutaj?” – i usłyszałam: „Bo tutaj mam grunt.”
To nie jest odpowiedź, która przekonuje analityka bankowego. Dla nas liczy się długoterminowa trwałość projektu – a finansowanie rozpatrujemy w horyzoncie nawet 20 lat. Dlatego każda nasza decyzja jest poprzedzona solidną analizą lokalizacji, konkurencji i potencjału popytowego.
Jak wyglądają obecnie warunki finansowania, jeśli chodzi o wskaźniki LTC i LTV?
W przypadku finansowania budowlanego wskaźnik LTC (Loan to Cost) wynosi dziś około 60-65%. To mniej niż kilka lat temu, ale nasza analiza wykazuje, że właśnie ten poziom pozwala utrzymać bezpieczeństwo finansowania i właściwe relacje ryzyka do oczekiwanych zysków.
W ostatnich miesiącach mówi się o kilkuset projektach parków handlowych w fazie planowania, ale tylko niewielki procent z nich trafia na rynek. Czy mamy do czynienia z nadmiarem projektów spekulacyjnych?
Można tak powiedzieć. Część projektów najprawdopodobniej nie jest w stanie zabezpieczyć odpowiedniego poziomu najmu, co uniemożliwia ich sfinansowanie. Problemem jest też ograniczony dostęp do kapitału. Pracowałam w trzech instytucjach finansowych i każda z nich miała jasno określone limity zaangażowania w nieruchomości.
To oznacza, że banki muszą dokonywać selekcji – „sky is not the limit”. Finansowanie nie jest dostępne dla każdego projektu, nawet jeśli pomysł wydaje się obiecujący.
Co doradziłaby Pani początkującemu inwestorowi, który chciałby zrealizować swój pierwszy park handlowy?
Najważniejsze: znaleźć doświadczonego partnera. Z naszej perspektywy, przy ocenie projektów nieruchomościowych – niezależnie od sektora – kluczowe są dwa aspekty: lokalizacja oraz doświadczenie inwestora.
Nawet dobrze położony projekt może ponieść porażkę, jeśli jest źle zarządzany. Dlatego liczy się nie tylko pomysł, ale również konkretne umiejętności w zakresie zarządzania najmem, relacjami z najemcami oraz reagowania na zmiany rynkowe.
Dobre zarządzanie i doświadczenie inwestora to dziś przewaga konkurencyjna. Ci, którzy znają rynek i potrafią budować relacje, odnoszą sukces.
Porozmawiajmy o zrównoważonym rozwoju i ESG. Czy banki łagodzą dziś swoje podejście do tych kwestii? W USA pojawiają się głosy krytyczne wobec ESG, a i w Europie nie brakuje podobnych sygnałów. Czy możemy spodziewać się większej elastyczności w ocenie projektów inwestycyjnych?
Rzeczywiście, rynkowo można zauważyć pewne sygnały luzowania – coraz częściej słyszymy o planowanych zmianach w podejściu regulacyjnym, jeśli chodzi o ścieżkę dojścia do neutralności klimatycznej „net zero carbon”. Aktualnie w Banku BNP Paribas nie odnotowujemy żadnych zmian w wymaganiach dotyczących ESG. Jesteśmy częścią globalnej Grupy BNP Paribas, dla której kwestie środowiskowe mają bardzo wysoki priorytet – zarówno w Polsce, jak i w pozostałych 63krajach.
Czy wymagania ESG są równie silne w każdym sektorze rynku nieruchomości?
Widać różnice. Największa presja ze strony najemców występuje obecnie w sektorach biurowym i logistycznym – tam oczekiwania wobec energooszczędności i rozwiązań proekologicznych są już bardzo konkretne.
W sektorze handlowym presja jest jeszcze relatywnie niewielka, ale nie znaczy to, że nie ma znaczenia. Co więcej, duża część istniejących obiektów retailowych (ok. 70%) ma ponad 10 lat. To oznacza, że potrzeby modernizacyjne będą rosły, a my – jako instytucja finansująca – będziemy to dokładnie analizować.
Jak banki – w tym Bank BNP Paribas – podchodzą do finansowania starszych parków handlowych, które wymagają modernizacji lub rewitalizacji?
W przypadku takich projektów analizujemy je całościowo, nie tylko pod kątem samej akwizycji, ale również CAPEX-u niezbędnego do podniesienia efektywności energetycznej. Jeśli koszty modernizacji są wysokie, a przewidywany cashflow obiektu nie pozwala na komfortową obsługę długu, to projekt nie kwalifikuje się do finansowania.
Dlatego coraz częściej patrzymy nie tylko na to, ile kosztuje zakup, ale też ile trzeba będzie zainwestować, by obiekt spełniał wymagania środowiskowe i regulacyjne w dłuższym horyzoncie.
Chciałbym jeszcze wrócić do tematu parków handlowych. Widać dziś wyraźnie, że rynek pod względem podaży nowych powierzchni zbliża się do punktu przesilenia. Prognozy na 2025 i kolejne lata wskazują na spadek nowej podaży. Jak widzi Pani przyszłość tego rynku w perspektywie następnych lat?
Z naszej perspektywy rynek handlowy jest już rynkiem dojrzałym. Owszem, najwięcej nowych inwestycji powstaje obecnie w segmencie parków handlowych, ale równocześnie obserwujemy, że część starszych obiektów znika z rynku. Wydaje się, że wciąż istnieją lokalizacje, gdzie nowa inwestycja ma sens, ale tych miejsc jest coraz mniej.
Duże znaczenie będzie miała demografia – szczególnie w mniejszych miastach, gdzie społeczeństwo się starzeje, a młodzi ludzie migrują do większych ośrodków. To powoduje, jak już wspomnałam, że nie każdy projekt ma szansę się utrzymać w dłuższym horyzoncie.
Wielu inwestorów podkreśla, że dziś pieniądz jest drogi – a to wpływa na rentowność inwestycji. Czy widzą Państwo szansę na zmianę tej sytuacji?
To prawda – główna przyczyna drogiego finansowania to wysoki poziom rynkowych stóp procentowych. Rynek nieruchomości handlowych w Polsce jest zazwyczaj finansowany w euro, więc mówimy tu o Euriborze i decyzjach EBC. Obecne prognozy zakładają stopniowe obniżki stóp, ale powrotu do poziomów ujemnych raczej bym się nie spodziewała.
Chociaż życie często nas zaskakuje – jeszcze 15 lat temu nikt nie zakładał, że stopy mogą być ujemne, a potem przez kilka lat właśnie takie były. Teraz też mamy do czynienia z wydarzeniami geopolitycznymi i gospodarczymi, które wpływają na cały sektor.
Rozmawiał: Radosław Rybiński
