[WYWIAD] Aleksandra Mazzini, Sierra Balmain: Zielone umowy najmu to perspektywa dwóch lat

Myślę, że w ciągu dwóch lat praktycznie wszystkie nowo podpisywane umowy najmu będą miały wymiar ekologiczny. To nie dlatego, że będziemy mieli wybór, ale głównie dlatego, że Unia Europejska będzie tego wymagała – mówi w rozmowie z Retailnet Aleksandra Mazzini, Chief Operating Officer Sierra Balmain

W ostatnich latach obserwujemy znaczne spowolnienie na rynku inwestycyjnym. Jak w Pani opinii wyglądają obecnie powiązania/relacje między bankami, inwestorami a najemcami? Co musiałoby się wydarzyć, by rynek zyskał płynność, by dochodziło do transakcji?

Rzeczywiście, obserwujemy duże spowolnienie, przewidujemy, że osiągniemy zaledwie dwa miliardy euro inwestycji do końca 2023 roku. Pierwsze półrocze tego roku także wyglądało fatalnie, z wynikiem tylko 800 milionów euro. To ogromny spadek – 80% w porównaniu z poprzednimi latami. Ponadto to najgorszy wynik od 2009 roku.

Zastanawiając się nad tym, co musiałoby się wydarzyć i jakie czynniki mogłyby wpłynąć na płynność tego rynku, trzeba spojrzeć na pewnego rodzaju trójkąt zależności. Z jednej strony mamy inwestorów, z drugiej najemców, a z trzeciej banki. Aby inwestycje w danym sektorze były płynne, potrzebujemy zainteresowania ze strony najemców, którzy chcą wynajmować przestrzeń, inwestorów, którzy wierzą w przyszłość sektora, i banków, które patrzą przychylnym okiem. Większość inwestycji w nieruchomości komercyjne jest finansowana długiem, co zwiększa płynność i dochody inwestorów. Każdy element tego trójkąta musi więc pozytywnie patrzeć na rynek.

Obecnie obserwujemy zainteresowanie ze strony najemców, którzy chcą wynająć przestrzeń. Widzimy to w przedłużaniu umów najmu oraz w budowie parków handlowych, które są praktycznie zapełnione zanim jeszcze otworzą swoje podwoje. Widzimy też kontynuowane zainteresowanie na rynku logistycznym, przy braku dostatecznej podaży. Jeśli chodzi o centra handlowe, najemcy szukają większych unitów. Zauważamy zapotrzebowanie na większe jednostki, zaczynając od 300-400 metrów kwadratowych, a nawet dochodzących do 1000 metrów kwadratowych. To wymusza zmiany w centrach handlowych, które nie zawsze dysponują takimi rozmiarami przestrzeni. Widzimy także zainteresowanie najemców w innych sektorach, co jest obiecującym sygnałem.

Pozostał trzeci wierzchołek trójkąta czyli banki

Widzimy zainteresowanie banków, które deklarują, że są open for business. Na przykład jeden z większych niemieckich banków aktywnych na rynku polskim, wydłużył umowy kredytowe obejmujące około miliard euro. Co do udzielania nowych pożyczek, nie posiadamy pełnej wiedzy na ten moment. Te informacje nie zawsze są dostępne w krótkim czasie, ale wiemy, że na przykład finansowanie bankowe szczególnie dla retail parków jest łatwiej dostępne pod określonymi warunkami.

Jakie czynnik wpływają na spowolnienie w obszarze inwestycji? I kiedy możemy spodziewać się odbicia?

Po pierwsze widoczne jest pewne negatywne spojrzenie na Europę z powodu ryzyka geopolitycznego, związanego np. z wojną na Ukrainie, oraz ogólnego spowolnienia gospodarczego, zwłaszcza w Niemczech. Niemcy prezentują obecnie mniej korzystne wskaźniki w porównaniu z kilkoma latami wstecz.

Ponadto wewnątrz Europy obserwujemy pewien trend, coś w rodzaju „bezpieczeństwa domowego” (home safety), czyli tendencję do inwestowania na rodzimych rynkach przez inwestorów, którzy unikają inwestycji za granicą. To spowodowało, że kapitał na rynku polskim czy w Europie Środkowo-Wschodniej, wcześniej mocno zdominowany przez zachodnich graczy czy międzynarodowe środowiska, zaczął być mniej dostępny.

Nie oznacza to jednak kompletnego wycofania się Niemiec czy Amerykanów z rynku, lecz bardziej aktywne zaangażowanie regionalnego kapitału, takiego jak ten z Czech, Ukrainy, Litwy, Łotwy, Rumunii, Bułgarii, Słowacji i Węgier. Tutaj transakcje się pojawiają, natomiast ci inwestorzy są bardziej zaznajomieni z ryzykiem geopolitycznym, co sprawia, że czują się bardziej komfortowo, ponieważ dla nich ta sytuacja jest znajoma i niepewność geopolityczna nie jest dla nich abstrakcyjnym problemem. Po drugie, oczekują wyższych zwrotów, co odzwierciedla się w cenach. Przeważnie poszukują okazji inwestycyjnych i bywają dość surowi w ocenie wartości niektórych aktywów.

Obserwując sytuację z perspektywy czasu, możemy zauważyć pewne niezgodności między sprzedającymi a kupującymi co do wartości projektu. Istnieje pewne niezgoda pomiędzy inwestorami co do tego, gdzie tkwi jego właściwa wartość. Widoczna jest więc rozbieżność oczekiwań cenowych. Sprzedający są zdania, że nieruchomość jest więcej warta, podczas gdy kupujący uważają, że mniej. Ta rozbieżność utrudnia osiągnięcie porozumienia, gdyż ich oczekiwania znacznie się różnią. To, co możemy przewidzieć na przyszły rok w całej Europie, to zbliżenie się tych oczekiwań cenowych. Sprzedający będą musieli być bardziej realistyczni, aby rynek mógł działać – potrzebne jest znalezienie punktu wspólnego.

Oczywiście, ci, którzy są mocno skornerowani, mogą mieć trudności z finansowaniem – inwestorzy mogą wycofać się, fundusze mogą się wyczerpać, mogą podejmować globalne decyzje o zmianie alokacji, np. mniej inwestycji w biura, więcej w handel detaliczny albo odwrotnie, w zależności od sytuacji. Ich celem będzie pozbycie się aktywów za wszelką cenę. Dlatego wielu inwestorów oczekuje, że okazje pojawią się dopiero w przyszłym roku. Jeśli nie muszą wydawać pieniędzy, to zwyczajnie czekają z inwestowaniem.

Dodatkowo, wielu inwestorów zaczyna rozważać alternatywne metody inwestowania, nie tylko w akcje. Istnieje wiele funduszy gotowych do oferowania alternatywnego finansowania dłużnego, co praktycznie sprowadza się do działania jak banki. Tam, gdzie tradycyjne finansowanie się kończy, czasami oferują alternatywne finansowanie długoterminowe. Jest to dla nich szansa na uzyskanie zwrotu rzędu 8%, 9% lub nawet 10%. To zjawisko zaczyna nabierać tempa i widzimy, że wielu inwestorów szuka takich możliwości. Są jednak zainteresowani inwestowaniem w nieruchomości z trochę innej perspektywy.

Jednym z palących tematów jest obecnie ESG. Wiele jest do zrobienia w tym temacie, zwłaszcza w projektach typu centra handlowe. Wydaje się, że tu jednak nie będzie łatwo bo już na starcie pojawia się pytanie po czyjej stronie są/ powinny być inwestycje w ESG. Zarządzający centrami handlowymi chcą zaangażować w ten proces najemców, a ci z kolei uważają, że to praca dla wynajmującego, który powinien zadbać o to, by budynek spełniał kryteria zrównoważone. Jak do tego tematu podchodzi Sierra Balmain?

To jest niezwykle istotny obszar, wręcz ogromny temat. Dyskusje na temat stóp procentowych oraz kwestii związanych z ESG (Environmental, Social, Governance) są obecnie równie intensywne. To obszar pełen różnorodnych wątków, o których można opowiadać godzinami.

Natomiast w mojej opinii istnieje wspólny punkt, w którym właściciele nieruchomości i najemcy mają wspólny interes. Mowa tu na przykład o kosztach wspólnych. Audyty kosztów wspólnych, które przeprowadzamy w naszych nieruchomościach, mają na celu minimalizację tych wydatków poprzez związanie ich z niskimi emisjami, oszczędnością energii, np. poprzez inteligentne oświetlenie z czujnikami, czy też oszczędne wykorzystanie mediów. Naszym celem jest minimalizacja kosztów i jest to wspólne dążenie zarówno dla nas, jak i dla najemców. Dodatkowo, wspiera te cele zrównoważonego rozwoju, sam rynek ponieważ fundusze inwestycyjne w nieruchomości nakładają tego typu wymagania. To wywodzi się od samej podstawy, od inwestorów, którzy z kolei działają zgodnie z oczekiwaniami swoich inwestorów.

Centra handlowe są dla mnie najbardziej złożone pod względem „E” w ESG, ze względu na charakterystykę samych budynków oraz ich użytkowanie jako przestrzeni publicznych. Posiadają one ogromne korytarze i czasami bardzo wysokie wnętrza. W przeciwieństwie na przykład do obiektów logistycznych, gdzie można łatwo umieścić panele słoneczne na całym dachu i wprowadzić izolację termiczną, czy inne rozwiązania, centra handlowe mają w tym temacie spore wyzwania. To kompleksowe zarządzanie budynkami, w porównaniu na przykład z budynkami biurowymi, które mają zupełnie inny tryb użytkowania. Charakterystyka centrów handlowych sprawia, że nie mamy pełnej kontroli nad wszystkim. Nie możemy kontrolować zachowania najemców w ich lokalach, co może wpływać na zużycie energii, na przykład poprzez pozostawienie świateł włączonych na pełnej mocy. W tych przypadkach trudniej jest określić, czy możemy skutecznie zwrócić na to uwagę, czy też nie.

Ponadto często mamy pewne techniczne ograniczenia, które uniemożliwiają nam bycie ultra nowoczesnymi w kwestiach związanych z wprowadzaniem ekologicznych rozwiązań. Niemniej jednak, przyjmujemy rolę edukatora. W wielu mniejszych centrach nasza rola skupia się na edukacji dotyczącej wpływu na środowisko. Organizujemy różnorodne wydarzenia, podczas których współpracując z fundacjami, nie tylko wspieramy ich, ale głównie edukujemy lokalną społeczność na temat tego, jak małe kroki mogą mieć realny wpływ na nasz wpływ na środowisko. To podejście polega na odgrywaniu roli edukacyjnego punktu odniesienia w tym obszarze.

I to, co moim zdaniem stanowi największy potencjał centrów handlowych, to właśnie obszar „S” – czyli społeczny. Jesteśmy sercem społeczności w każdej lokalizacji, w której się znajdujemy. Dla nas to niezwykle istotne, ponieważ sukces naszego centrum zależy także od tego, jak dobrze możemy służyć całej społeczności, ludziom, którzy mieszkają wokół nas, którzy odwiedzają nas regularnie.

Tutaj podejmujemy wiele inicjatyw, które w porównaniu z innymi inicjatywami, na przykład logistycznymi, wydają się być niezwykle imponujące. To są akcje od wsparcia seniorów, przez promowanie różnorodności neurologicznej w naszych centrach, aż po pomoc domom dziecka – to tylko kilka przykładów naszych inicjatyw. Nie jestem pewna, ile kotów i psów już u nas adoptowano, ale na pewno było ich więcej niż kilkanaście. To rzeczywiste zmiany, które mają miejsce na poziomie naszej lokalnej społeczności.

To bardzo istotne działania, ponieważ właśnie poprzez takie akcje rzeczywiście wpływamy na społeczność i stajemy się odpowiedzialnymi członkami, punktem, który angażuje się w tego typu inicjatywy. Jesteśmy również przestrzenią, która chętnie współpracuje z organizacjami pozarządowymi, różnego rodzaju fundacjami charytatywnymi, angażując się w ich akcje, promując ich inicjatywy, zwiększając świadomość społeczną, zbierając środki finansowe i aktywizując seniorów, młode mamy, rodziców i wiele innych osób. Patrzymy na naszych klientów holistycznie, traktując wszystkich równo. Dlatego pragniemy angażować ich w tego typu inicjatywy. Uważam, że w ten sposób element społeczny, czyli „S”, odgrywa ogromną rolę i jest bardzo widoczny w kontekście centrów handlowych.

W jaki sposób angażujecie najemców w te akcje? Czy zielone umowy najmu są tego przejawem?

To niesamowite, bo czasem załączniki związane z zieloną umową są negocjowane nawet dłużej niż cała umowa. Mamy do czynienia z wieloma właścicielami, którzy albo posiadają już solidną wiedzę w tym zakresie, albo dopiero wprowadzają te zmiany. Wydaje mi się, że w przyszłości praktycznie wszystkie nowe umowy, które będą podpisywane, będą miały wymiar ekologiczny. To nie dlatego, że będziemy mieli wybór, ochotę na to, czy też jakieś fantazje, ale głównie dlatego, że Unia Europejska będzie tego wymagała.

O jakiej perspektywie czasowej mówimy?

Myślę, że w ciągu dwóch lat to spokojnie możliwe. To realistyczna ocena. Oczywiście, zajmie to trochę czasu, a nowe zapisy prawdopodobnie będą dotyczyć umów powyżej pewnego metrażu. Jednak wiele europejskich regulacji będzie wpływać na te kwestie, ponieważ będziemy zobowiązani zwracać uwagę na to, w jaki sposób mierzymy zużycie i inne aspekty. To niekoniecznie oznacza ograniczenie zużycia, ponieważ czasami jest ono związane z charakterem działalności, ale raczej konieczność monitorowania tych procesów.

Co realnie dają zielone umowy najmu?

Jednym z istotnych aspektów, które wprowadzają zielone umowy, jest gromadzenie danych, które obecnie jest wyzwaniem. Gdy już dysponujemy tymi danymi, możemy podjąć inicjatywy, analizować je, ustalać cele, i wprowadzać ewentualne zmiany. Bez tej wiedzy nie jesteśmy w stanie wprowadzić żadnych zmian. Szacuje się, że bez większych nakładów kapitałowych możemy zredukować zużycie różnych materiałów, mediów, gazu itp. o około 20-30%. To wynika z takich prostych działań jak wcześniejsze wyłączanie świateł w biurach czy innych podobnych praktyk. Jednak nie wszystko da się osiągnąć wyłącznie poprzez zmianę zachowań. Umowy będą regulować pewne aspekty, które faktycznie można zmienić.

Najważniejsze będzie znalezienie wspólnego porozumienia. Zarówno właściciele, jak i najemcy, mają cele zrównoważonego rozwoju. Kluczem jest ustalenie wspólnych celów i dążenie do ich realizacji. Jednak najemcy również muszą zrozumieć, że nie wszystko będzie opłacane przez właściciela nieruchomości. To będzie wymagało pewnego kompromisu i współpracy pomiędzy stronami.

Na jakim etapie drogi w kierunku ESG są polskie centra handlowe? Czy w porównaniu z tego typu obiektami w innych krajach europejskich idziemy w miarę szybko czy się ociągamy?

Generalnie centra handlowe w Polsce, patrząc na to w skali europejskiej, są stosunkowo nowe, bo większość z nich została zbudowana w ciągu ostatnich 20 lat. Oczywiście istnieją starsze obiekty, takie 30-letnie, powstałe w latach 90, ale w przeważającej większości są to projekty wybudowane po 2000 roku, więc pod tym względem radzimy sobie całkiem dobrze. Polska, ze względu na dużą obecność zagranicznego kapitału, często była traktowana zgodnie ze standardami narzucanymi przez międzynarodowych właścicieli i operatorów. Wydaje mi się, że wypadamy stosunkowo dobrze.

Aktualnie wyzwaniem dla wielu funduszy z obecnością w całej Europie jest zbieranie danych w taki sposób, aby można je było porównywać między różnymi krajami. To duże wyzwanie, ponieważ standardy gromadzenia i pomiaru danych różnią się w zależności od kraju. Istnieją różne systemy zarządzania danymi, niektóre funkcjonują jedynie w Europie Zachodniej, inne w Wschodniej. Dlatego zbieranie tych danych w sposób spójny i porównywalny staje się trudne. Wydaje mi się, że to obecnie największe wyzwanie na poziomie europejskim.

Nie ma jeszcze odpowiednich narzędzi do tego celu. Tworzą się, ale wciąż są stosunkowo fragmentaryczne. Dla międzynarodowych funduszy jest to dość trudne do zintegrowania w spójny, uporządkowany sposób.

Na koniec naszej rozmowy chciałabym zapytać Panią o centra handlowe przyszłości. Jakie będą? Jakie powinny być?

Uważam, że kwestie związane z ESG oraz ogólnie troska o środowisko to jedne z kluczowych tematów, które będą dominowały. Komfort klienta, digitalizacja, omnichannel w takiej praktycznej formie, gdzie możemy wypróbować ubranie przed lustrem, które następnie zostanie dostarczone do domu bądź odebrane następnego dnia, oraz integracja różnych kanałów sprzedaży – to wszystko ma wpływ na wiele sektorów, nie tylko na centra handlowe.

Te ogromne trendy będą miały odbicie w centrach handlowych, ale nadal galerie będą miejscem, gdzie ludzie spotykają się, poznają produkty, marki, mają interakcje z najemcami czy sprzedawcami, po prostu chcąc być wśród innych ludzi. Obserwuję zmiany, ale widzę też, że istnieją pewne fundamenty tego sektora, które się nie zmieniają. Centra handlowe to nadal przestrzeń do fizycznego spotkania, nie będziemy tylko wysyłać swojego awatara do centrów handlowych. Integracja z społecznością, z naturą, z nowymi technologiami – to aspekty, które są bardzo istotne.

Zauważam też, że jeden z głównych trendów na polskim rynku nieruchomości to profesjonalizacja zarządzania nieruchomościami. To zjawisko miało miejsce w ciągu ostatnich 15 lat. Nasz sektor znacząco rozrósł się pod względem ilości kapitału, liczby pracowników i ich wiedzy.

Szczególnie istotne w centrach handlowych jest profesjonalne zarządzanie, które oznacza posiadanie dużej wiedzy i ekspertyzy. To już nie jest zespół, który rzadko zjawia się w Polsce, zdecydowanie częściej wykorzystuje się wiedzę lokalną, zdobytą latami, co, moim zdaniem, jest istotnym czynnikiem wpływającym na sukces danej nieruchomości. Profesjonalna wiedza i doświadczenie mają kluczowe znaczenie dla rozwoju danego projektu.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz

Aleksandra Mazzini, Chief Operating Officer, posiada ogromne doświadczenie w pracy ze wszystkimi sektorami rynku nieruchomości, w tym handlowym, biurowym, przemysłowym oraz mieszkaniowym. Uczestniczyła w licznych transakcjach na rynkach kapitałowych, w tym w sprzedaży i przejęciach nieruchomości oraz projektach pozyskiwania funduszy.

Jako menadżer zespołów Rockspring PIM (obecnie Patrizia AG) oraz Goldman Sachs International w Londynie była zaangażowana w transakcje obrotu nieruchomościami komercyjnymi oraz mieszkaniowymi o wartości 1,4 mld euro. Pełniąc funkcję CEO w Ciech R&D, spółce portfelowej Kulczyk Investments, odpowiadała za realizację strategii innowacyjności firmy oraz rozwój prowadzonych przez spółkę badań naukowych na terenie Polski i Europy Środkowo-Wschodniej.

Aleksandra zasiada w radach nadzorczych kilku spółek, w tym w zarządzie Galardia Sp. z o.o., spółce joint venture Sierra Balmain oraz Stage Capital. Jest absolwentką Uniwersytetu w Cambridge na kierunku zarządzania i finansowania nieruchomości. Od 2014 roku pełni funkcję mentora Cambridge REF Mentoring, wspierając młodych, utalentowanych absolwentów w rozwijaniu ścieżki ich kariery.