[WYWIAD] Joanna Kłusek, Anna Wysocka, Nhood: Nasze projekty wybiegają w przyszłość

Mamy wzrost odwiedzalności, wzrost obrotów, czynszów oraz w efekcie wzrost wartości obiektów – w wywiadzie dla SCF News | Retailnet.pl mówią Anna Wysocka, New Business Development Director, Poland oraz Joanna Kłusek, Business Development Director, Western Europe & New Markets, Nhood Polska. Firma jest wystawcą i partnerem targów SCF 2024 Fall, które odbędą się w Warszawie, w dniach 25-26 września tego roku.

Wiele mówi się ostatnio o transformacji Nhood w kierunku firmy serwisowej. Na czym polega Wasza przemiana i jakie są główne kierunki strategii rozwoju Waszej firmy globalnie?

Joanna Kłusek, Business Development Director, Western Europe & New Markets: Pomimo tego, że Nhood jako marka ma dopiero 3,5 roku, to czerpie z wieloletniego doświadczenia i wiedzy zespołów zdobytych dzięki wielowymiarowemu zarządzaniu portfelami nieruchomości CEETRUS (wcześniej Immochan) oraz wielu innych podmiotów z Grupy AFM.

Warto podkreślić, że zarządzany przez nas globalnie portfel to ponad 450 nieruchomości o powierzchni najmu 4,7 miliona m2 i 550 milionów odwiedzających rocznie. Te liczby robią wrażenie.
Na ten moment jesteśmy obecni w 9 krajach w Europie oraz 3 w Afryce i nie wykluczamy dalszej ekspansji.

Naszym klientom – deweloperom, właścicielom nieruchomości jak również najemcom, proponujemy pełną ofertę usług tak zwanych „corowych” związanych z obsługą rynku nieruchomości w szczególności takich jak asset management, capital markets, leasing, property management, development management, consulting, w tym także F&B and Leisure. Prężnie rozwijamy również usługi ESG oraz względnie młode jeszcze w naszym sektorze czyli Digital Twin.
To co również jest istotne to docelowa dywersyfikacja portfela naszych klientów w kontekście typów obsługiwanych przez nas obiektów.

Pracujecie głównie dla klientów z Grupy AFM, ale nie tylko dla nich…

Joanna Kłusek: Tak. W ciągu tego relatywnie krótkiego okresu funkcjonowania jako platforma stricte serwisowa udało nam się pozyskać wielu klientów spoza Grupy AFM, liderów w branży real estate, takich jak między innymi Generali, Pradera, Fidelidade Poperty, Fosun Hive, czy Axa Investment Managers.

Tak jak powiedziałam na początku, pomimo tego, że nasza marka jest jeszcze młoda doświadczenie zespołów w szczególności w nietypowych dla tradycyjnych agencji kompetencjach daje nam możliwość świadczenia usług zwykle kojarzonych ze stroną właścicielską. Mam na myśli prowadzenie kompleksowych procesów inwestycyjnych i deweloperskich. Możemy tutaj wspomnieć o otwartym w listopadzie zeszłego roku wyjątkowym Centrum Handlowym Merlata Bloom w Mediolanie, wielofukcyjnym projekcie La Maillerie w Lille, będącym świetnym przykładem promowanych przez nas miejskich regeneracji czy bliższych nam geograficznie takich projektach jak budowany obecnie Mikołów Retail Park oraz planowane Wilanów Park i Projekt Góraszka.

Wszystkie projekty jakie realizujemy dla naszych klientów powstają w zgodzie z motto naszej firmy „Des Lieux en Mieux” czyli tworzenie lepszych miejsc.

Zatrzymajmy się na chwilę przy zarządzanych przez Was procesach deweloperskich. Mówimy tutaj zarówno o bardzo modnych obecnie parkach handlowych, takich jak budowany Mikołów ale również dużych projektach wielofunkcyjnych – Wilanów Park, Projekt Góraszka. Te duże projekty są unikatowe w obecnej rzeczywistości.

Anna Wysocka, New Business Development Director, Poland: Mikołów Retail Park świetnie wpisuje się w panujący już od kilku lat trend budowy parków handlowych. Jest również bardzo dobrym przykładem wzmacniania oferty handlowej w istniejącym obiekcie (Centrum Handlowe Auchan Mikołów, 22,000 m2 GLA), w którym ze względu na układ powierzchni i obowiązujące umowy najmu nie było możliwe wprowadzenie wszystkich operatorów handlowych, którzy byli nim zainteresowani i którzy wnieśli by wartość dodaną do projektu. Mikołów Park jest praktycznie w całości wynajęty i planujemy jego otwarcie na jesień tego roku.

Wilanów Park (50,000 m2 GLA) oraz Projekt Góraszka (47,000 m2 GLA) faktycznie stanowią unikatowe przykłady realizacji, w szczególności, że mówimy w przypadku Wilanowa o formacie centrum handlowego, a dodatkowo oba obiekty są zlokalizowane na największym rynku naszego kraju czyli aglomeracji warszawskiej.

Nie oznacza to jednak, że możemy sobie pozwolić aby pójść na skróty. Rynek powierzchni handlowych globalnie oraz w Polsce przechodzi już od jakiegoś czasu przemianę związaną z jego nasycaniem, jak również zmianami w zwyczajach zakupowych klientów. Deweloperzy planując nowe obiekty muszą nie tyle działać zgodnie z obecnymi trendami, ale je wyprzedzać. Jak Joanna wspomniała wcześniej, filozofią naszej firmy jest tworzenie lepszych miejsc, dlatego tak bliska jest nam idea miasta 15-minutowego. Poprzez inwestycje mixed-use dążymy do stworzenia przyjaznego sąsiedztwa, w którym mieszkańcy znajdą wszystkie niezbędne udogodnienia.

Jak w Wilanów Park planujecie zrealizować ideę miasta 15-minutowego?

Anna Wysocka: Wilanów Park o powierzchni 50,000 m2 GLA, będzie oferował lokalnej społeczności i klientom zintegrowane ze sobą funkcje handlową, restauracyjną, usługi oraz rozrywkę, otaczając je powszechnie dostępnym parkiem miejskim, którego projekt na 2 hektarach został stworzony we współpracy z lokalnymi mieszkańcami.

Dla nas niezmiernie istotne jest, żeby planowana przez nas inwestycja zaspokajała zarówno potrzeby zakupowe naszych klientów oferując szerokie spektrum marek i konceptów w najnowszych odsłonach, innowacyjne rozwiązania zarządcze, ale również zaspokajała potrzeby związane z lifestyle, rekreacją oraz odpoczynkiem. W przypadku tego obiektu już na etapie projektowym wdrażamy rozwiązania przyjazne środowisku oraz lokalnej społeczności. Poza wspomnianym wcześniej parkiem planujemy instalację fotowoltaiczną o mocy około 50 kW, która umożliwi wykorzystanie odnawialnych źródeł energii do zasilania budynków i infrastruktury, system zrównoważonej gospodarki odpadami, stacje rowerowe, stacje ładowania samochodów, obszary car sharingu.

Duży nacisk kładziemy również na najnowocześniejsze rozwiązania systemów monitorowania zużycia energii i wody. Dzięki planowanym przez nas działaniom i rozwiązaniom Wilanów Park w 2023 otrzymał certyfikat BREEAM Communities Interim.

Podobna idea łączenia funkcji oraz zaspokajania potrzeb lokalnej, dynamicznie rosnącej i rozwijającej się społeczności charakteryzuje również Projekt Góraszka.
Także ten projekt jest od samego początku przygotowywany zgodnie ze strategią i wymogami ESG i tak ja Wilanów Park otrzymał certyfikat BREEAM Communities Interim.

W przeszłości, kiedy deweloper planował wybudowanie nowego obiektu na rozwiniętym rynku, wiele osób zadawało wtedy pytanie czy jest jeszcze miejsce na kolejne centrum handlowe. Myślę jednak, że w wielu przypadkach to pytanie powinno brzmieć – czy po pojawieniu się nowego centrum handlowego będzie jeszcze miejsce na rynku dla starszych obiektów. Portfel centrów handlowych, którym zarządzacie jest bardzo zróżnicowany, jeśli chodzi o formaty i wiek assetów. Jaki jest Wasz przepis na to, żeby nadążały one za przyszłością?

Joanna Kłusek: Jak wspomniałam wcześniej globalnie zarządzamy przeszło 450 centrami handlowymi i projektami mixed use. Wśród kluczowych obiektów, którymi zarządzamy są takie centra handlowe jak Alegro Montijo w Portugalii (57,000 m2 GLA), Zenia Boulevard w Alicante w Hiszpanii (82,000 m2 GLA), Vialia Vigo w Hiszpanii (125,000 m2) Coresi w Rumunii (projekt mixed use na 120 h), Aushopping Noyelle we Francji (76,000 m2 GLA), Cloche d’Or w Luksemburgu (75,000 m2 GLA), Galeria Bronowice w Krakowie (51,000 m2 GLA) oraz otwarta ostatnio Merlata Bloom w Mediolanie (70,000 m2).

Centra te są zdywersyfikowane pod względem wieku i formatu. Również rynki na których się znajdują są w większości rynkami dojrzałymi, oferującymi konkurencyjne projekty i przestrzenie handlowe. Przepisem na utrzymanie atrakcyjności tych obiektów jest nieustanne proaktywne zarządzanie zarówno operacyjne, re-komercjalizacyjne, działania i akcje marketingowe osadzające je w lokalnych społecznościach oraz budujące więź klientów z nimi.

W całym naszym portfelu stale podejmujemy wiele inicjatyw, takich jak wprowadzanie nowych najemców kotwicznych, repozycjonowanie i wprowadzanie dodatkowych funkcji i usług wydłużających czas spędzany w obiekcie, czy remodelingi. Dodatkowo nasi specjaliści od tzw Specialty Leasingu, czyli komercjalizacji przestrzeni poza sklepowych w centrach handlowych, wzmacniają i uatrakcyjniają ofertę zarządzanych przez nas assetów zapewniając właścicielowi dodatkowy przychód.

Nasze działania i inicjatywy są również ściśle związane ze strategią i realizacją celów ESG oraz dygitalizacją zarządzanych przez nas obiektów.

Działania te za każdym razem przynoszą wymierne skutki mierzone takimi KPI jak wzrost odwiedzalności, wzrost obrotów, czynszów oraz w efekcie wzrost wartości obiektów.

Wspomniałyście o ESG i digitalizacji obiektów. Czy mogłybyście to rozwinąć?

Joanna Kłusek: Faktycznie, ESG i dygitalizacja obiektów są to dwa kluczowe dla naszej firmy obszary, które rozwijamy i w które chętnie inwestujemy. Dzięki temu zapewniamy naszym klientom rozwiązania szyte na miarę dzisiejszych potrzeb, wynikających zarówno ze zmian w prawodawstwie, jak również większej wrażliwości i świadomości ESG coraz bardziej widocznej w strategiach firm. Obserwujemy, również coraz większą konieczność wdrażania rozwiązań, pozwalających na bardziej efektywne zarządzanie inwestycją w nieruchomości, oparte w dużej mierze na pozyskiwaniu, przetwarzaniu i antycypowaniu różnorodnych danych. To na podstawie tych danych możliwe jest tworzenie scenariuszy pozwalający na podjęcie najlepszych możliwych decyzji dotyczących bieżącego zarządzania, planowania i strategii działania.

I tu mówimy właśnie o Digital Twin, które jest jedną z ostatnich inwestycji naszej firmy. Kupiona przez Nhood francuska firma Stereograph, proponuje rozwiązania Digital Twin dla sektora nieruchomości, ale nie tylko. Obecnie z jej usług korzystają tacy gracze jak SNCF, Saint Gobain, AXA IM, Nacarat, Decathlon i wiele innych.

Przez dziesięciolecia inżynierowie wykorzystywali projektowanie wspomagane komputerowo (CAD) do tworzenia bliźniaków 3D budynków i innych obiektów – w tym statków kosmicznych NASA. Obecnie, dzięki konwergencji CAD z systemami inteligentnych budynków, sztuczną inteligencją (AI) i urządzeniami Internetu rzeczy (IoT), technologia cyfrowych bliźniaków wyznacza nowe kierunki innowacji w nieruchomościach.

Najprościej rzecz ujmując, cyfrowy bliźniak to wirtualny model procesu, produktu lub usługi.

Joanna Kłusek: Zgadza się. W nieruchomościach komercyjnych cyfrowy bliźniak to wirtualna reprezentacja fizycznego budynku. Nadal jest to model 3D, ale dziś ta statyczna reprezentacja może być wsparta danymi w czasie rzeczywistym generowanymi przez „inteligentne” zautomatyzowane systemy HVAC, bezpieczeństwa, foot fall, facility management i inne systemy budowlane oraz przesyłanymi przez liczniki, czujniki bezprzewodowe i inne urządzenia IoT.

Nhood aktualnie sukcesywnie wdraża rozwiązania Digital Twin w portfolio CEETRUS i na podstawie własnego doświadczenia w tym zakresie możemy śmiało powiedzieć, że pozwalają one na optymalizację planowania i zarządzania zarówno budynkami już funkcjonującymi jak i takimi we wczesnej fazie koncepcji, korzystanie z jednego rezerwuaru danych, co pozwala na pokonanie częstego wyzwania jakim jest konieczność korzystania z wielu różnych źródeł danych i podejmowania decyzji na bazie informacji rozproszonych w różnych miejscach, różnie zmapowanych i sformatowanych co utrudnia analizę bigger picture. Użycie Digital Twin zapewnia również szybsze i efektywniejsze procesy wyceny nieruchomości, kontrolę nad kosztami OPEX oraz CAPEX a także ich optymalizację dzięki zaawansowanym symulacjom, wdrożenie rozwiązań ESG, lepsze planowanie zużyć i wiele innych.

Anna Wysocka: Tak jak wspomniała Joanna aspekt ESG jest jednym z kluczowych obszarów naszego rozwoju, jest on również niezwykle bliski naszej firmie nie tylko w sferze budowania strategii, ale realnych wdrożeń jakich dostarczamy już od wielu lat naszym klientom w zakresie zmniejszenia śladu węglowego, adaptacji do skutków zmiany klimatu, recyklingu oraz zmniejszenia ilości produkowanych odpadów, czy certyfikacji środowiskowych.

Prowadzimy zarządzanie strategicznie ukierunkowane na ESG. Globalnie 80% zarządzanych przez Nhood budynków posiada certyfikat BREEAM In-use oraz jest w trakcie procesu oceny GRESB. W 3 krajach zarządzane przez nas obiekty korzystają w 100% ze źródeł odnawialnej energii. Natomiast 100% zarządzanego przez nas portfela naszego głównego klienta firmy CEETRUS posiada ocenę wpływu skutków zmiany klimatu.

I właśnie mówiąc o zabezpieczeniu zarządzanych przez nas obiektów przed skutkami zmiany klimatu niezmiernie ważne dla nas jest zagadnienie bioróżnorodności, nie tak popularnej jak wdrażanie rozwiązań zielonej energii, ale równie istotnej bo także mającej wpływ na ograniczenie śladu węglowego obiektu.

Proszę o przykłady takich wdrożeń.

Anna Wysocka: W zarządzanym przez nas portfelu mamy świetne przykłady akcji np. w Centrum Handlowym Auchan Piaseczno z zakresu zwiększania różnorodności biologicznej poprzez nasadzenia nowych gatunków roślin oraz deartyfikację (odsztucznianie) istniejącego przy centrum handlowym chodnika.

Kolejnym przykładem jest Galeria Bronowice, gdzie od samego początku jej funkcjonowania prowadzone są starania do dostosowania obiektu do lokalnych ekosystemów miejskich. Łąka kwietna obecna przy Galerii Bronowice ma 3,000 m2 powierzchni, na której zostały wysiane nasiona 71 gatunków roślin kwietnych. Łąka kwietna tworzy korzystniejszy mikroklimat w mieście, wspomaga bioretencję wody deszczowej, zmniejsza powierzchniowy spływ wód opadowych, jest odporna na suszę. Dodatkowo w Galerii Bronowice na dachu obiektu znajdują się ule oraz hotele dla owadów zapylających.

Jest to temat tak szeroki, że moglibyśmy na niego przeznaczyć odrębną rozmowę, ale podsumowując: dzięki naszemu wieloletniemu doświadczeniu w zarządzaniu „wiedzionym” ESG dostarczamy naszym klientom wielowymiarowe rozwiązania mające wymierny wpływ na koszty generowane przez obiekt, aspekt socjalny angażujący lokalne społeczności, a poprzez wprowadzanie programów rozwiązań przyjaznych dla osób z niepełnosprawnościami zwiększamy dostępność zarządzanych przez nas centrów handlowych dla szerszego grona potencjalnych klientów.