W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła około 2,4 mld euro – wynika z raportu Savills Polska „Investment Market in Poland, Q1–Q3 2025”. Choć to o 6% mniej niż rok wcześniej, liczba transakcji wzrosła o ten sam odsetek, co potwierdza utrzymującą się aktywność inwestorów mimo trudniejszego otoczenia gospodarczego.
Sam trzeci kwartał zamknął się wynikiem bliskim 800 mln euro, podobnym do ubiegłorocznego, co częściowo wynikało z typowego dla lata spowolnienia.
Sezonowość i perspektywy końca roku
Wynik za pierwsze trzy kwartały jest o ok. 1 mld euro niższy od dziesięcioletniej średniej, ale zgodnie z analizą Savills, ostatni kwartał roku tradycyjnie przynosi największy ruch w transakcjach. Około 35% całorocznego wolumenu przypada właśnie na czwarty kwartał. Jeśli rynek utrzyma tempo, to całkowity wolumen inwestycyjny w 2025 roku może przekroczyć 4 mld euro, choć nie osiągnie poziomu z ubiegłego roku.
„Widzimy, że inwestorzy pozostają aktywni, ale są bardzo selektywni. W obecnym otoczeniu kluczowe znaczenie ma jakość aktywa i stabilność dochodu. Transakcje dotyczące obiektów typu core i core-plus realizowane są wciąż rzadko, natomiast większe ożywienie widać w segmencie value-add, gdzie inwestorzy poszukują możliwości odbudowy wartości poprzez modernizacje, zmianę funkcji czy re-pozycjonowanie nieruchomości” – Mark Richardson, Head of Investment, Savills.
Sektor projektów handlowych z największą liczą transakcji
Od stycznia do końca września sektor biurowy utrzymał pozycję lidera z wolumenem około 900 mln euro (36 transakcji), co oznacza spadek o 11% r/r. W sektorze przemysłowo-logistycznym wartość transakcji wzrosła o 19% osiągając 873 mln euro, przy 18 sfinalizowanych transakcjach. Największą dynamikę zanotował sektor mieszkaniowy (living), który wzrósł aż o 71% do 86,5 mln euro. Tak wysoki wzrost należy powiązać z raczej niewielką liczbą transakcji, którą odnotowuje ten rynek. Z kolei 456 mln euro inwestorzy wydali na zakupy projektów handlowych, co oznacza spadek o 29% r/r, ale to właśnie w tym segmencie zawarto najwięcej transakcji – aż 39 w skali roku.
Wśród największych transakcji roku znalazły się sprzedaż zakładów produkcyjnych Eko-Okna za 253,5 mln euro oraz sprzedaż warszawskiego kompleksu biurowego Mennica Legacy Tower za 180 mln euro.
„Dane z 2025 roku potwierdzają stopniową stabilizację rynku inwestycyjnego. Choć całkowity wolumen pozostaje niższy od historycznych średnich, liczba transakcji rośnie, a aktywność rozkłada się na coraz więcej sektorów. To dobry sygnał, który można czytać jako powrót zaufania do polskiego rynku, przy jednoczesnym dostosowaniu strategii inwestorów do nowego otoczenia kosztów finansowania” – Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills.
Coraz silniejszy polski kapitał
Rodzimi inwestorzy – głównie prywatni – pozostają jedną z najbardziej aktywnych grup na rynku. Odpowiadali za jedną trzecią liczby transakcji i 23,8% całkowitego wolumenu. Wśród kupujących znalazły się m.in. ME Invest, aktywna w segmencie handlowym oraz Syrena Real Estate, która kupiła biurowiec Zaułek Piękna w Warszawie. Coraz częściej transakcje realizują także lokalne samorządy i organizacje branżowe. Udział inwestorów z regionu CEE i krajów bałtyckich szacowany jest na ok. 7%, a kapitału amerykańskiego – 20%. Inwestorzy z Europy Zachodniej odpowiadali za 18% wolumenu.
Stabilne stopy kapitalizacji
W trzecim kwartale 2025 roku stopy kapitalizacji pozostały stabilne we wszystkich sektorach. Cięcia stóp procentowych w Europie nie doprowadziły dotąd do kompresji stawek, które kształtują się następująco:
- biura: 6,00%
- przemysł i logistyka: 6,25%
- handel: 6,25%
- PRS: 5,50%
- PBSA: 6,00%.
Autorzy raportu zwracają uwagę, że potencjalne zmiany w wysokościach stóp będą uzależnione od aktywności inwestorów w segmencie nieruchomości prime oraz od ewentualnych transakcji referencyjnych, które mogą ponownie zdefiniować wyceny aktywów.
