Centrum handlowe
Centrum handlowe

Jako, że nasze ostatnie publikacje dotyczące samowolnego opuszczania przez najemców lokali w centrach handlowych wzbudziły spory oddźwięk, postanowiliśmy kontynuować ten temat. W dalszej kolejności odpowiedzieć należy bowiem na pytanie, co ma robić deweloper, kiedy jego najemca samowolnie wyprowadza się z centrum, a nic nie wskazuje na to, że ma pieniądze, by zapłacić zaległości czynszowe? Czy dalej fakturować czynsz i opłaty eksploatacyjne?

Umowa najmu nadal obowiązuje

W ujęciu cywilistycznym sprawa wydaje się prosta. Samowolnie opuszczając lokal, czy też składając wypowiedzenie umowy które nie znajduje podstaw ani w jej treści ani przepisach prawa cywilnego, najemca nie doprowadza wcale do rozwiązania umowy najmu. Nawet pomimo wyprowadzki z lokalu, umowa najmu nadal obowiązuje, zaś najemca ma obowiązek nadal płacić czynsz. W ujęciu podatkowym problem powyższy jest jednak o wiele istotniejszy – z jednej bowiem strony deweloper musi obciążyć najemcę czynszem najmu i to niezależnie od tego, czy najemca korzysta faktycznie z lokalu czy też nie.

Takiego postępowania wymagają od niego banki finansujące budowę centrum, urzędy skarbowe czy też sądy. Z drugiej jednak strony postępowanie takie nie ma z punktu widzenia dewelopera najmniejszego sensu. Istnieje przecież prawdopodobieństwo, że faktury czynszowe mogą nigdy nie zostać zapłacone, a zatem, że w sensie faktycznym deweloper nigdy nie ujrzy przychodu deklarowanego na fakturach VAT. Nie dość zatem, że deweloper musi pozwać najemcę o dług już istniejący, to jeszcze zmuszony jest do jego kumulowania w postaci podatku VAT, którym należałoby nadal najemcę obciążać a należny podatek odprowadzać na rachunek urzędu skarbowego. Tego typu praktyka to w istocie „podarowanie” najemcy podatku VAT, którego ten najprawdopodobniej prędko nam nie zapłaci, a jeszcze uprawniony będzie do jego odliczenia od „swojego” należnego podatku.

Bezzasadna faktura?

Wydaje się, że można, a nawet należy w powyższej sytuacji zaprzestać wystawiania faktur VAT nie narażając się na żadne negatywne konsekwencje prawne. Analogiczna sytuacja była przedmiotem rozstrzygnięcia Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 grudnia 2013 r. o sygn. IPPP1/443-1213/13-2/MP. W stanie faktycznym tamtej sprawy najemca wypowiedział umowę najmu pomimo, że nie miał ku temu stosownego uprawnienia (umowa zawierała zapis, że nie można jej było wypowiedzieć przez pierwsze 8 miesięcy jej obowiązywania). Następnie najemca wyprowadził się z lokalu oraz zdał wynajmującemu klucze. Wynajmujący nie zgodził się z wypowiedzeniem i przesłał najemcy fakturę VAT obejmującą czynsz najmu. Najemca otrzymaną fakturę odesłał bez księgowania, jako wystawioną bezzasadnie. Wynajmujący – by nie kumulować zbędnych zobowiązań w podatku VAT – wystąpił do organów skarbowych z zapytaniem, czy powinien wystawiać faktury VAT za cały okres obowiązywania umowy pomimo, że usługa nie jest w rzeczywistości świadczona?

W swojej interpretacji organ podatkowy stanął na stanowisku, że po opuszczeniu przez najemcę lokalu usługa najmu nie jest już przez wynajmującego w sensie faktycznym wykonywana, a zatem dalsze wystawianie faktur VAT przez wynajmującego i tak nie obrazowałyby rzeczywistego zdarzenia gospodarczego. W ocenie zatem organu skarbowego umowa najmu wystarczy, by pójść do sądu cywilnego z pozwem o zapłatę należnego czynszu. I rzeczywiście, zgodnie z utartym poglądem sądów gospodarczych, faktura VAT jest tylko jednym z wielu dowodów istnienia zobowiązania w postępowaniu cywilnym. Sądy gospodarcze przyjmują często, że sama faktura VAT nie wystarcza, by ustalić czy strony łączyła umowa określonej treści, jak i to, czy i w jakim zakresie umowa ta została zrealizowana (takie stanowisko zajął na przykład Sąd Apelacyjny w Białymstoku, w wyroku z 9 stycznia 2014 r., sygn. I ACa 622/13).

Sąd gospodarczy

Z powyższego wynikają dość daleko idące wnioski. Po pierwsze, nie trzeba wystawiać faktur VAT na czynsz najmu w sytuacji, gdy najemca wyprowadził się z lokalu oraz kwestionuje ich zasadność. Po drugie, do pozwu o zapłatę czynszu za okres po wyprowadzce najemcy z lokalu wystarczy sama umowa najmu oraz korespondencja między stronami. Sąd gospodarczy nie traktuje bowiem faktury VAT jako dowodu na okoliczność świadczenia najmu. Po trzecie wreszcie – dobrze jest pozwać w takiej sytuacji najemcę o kwotę czynszu brutto, a więc powiększoną o VAT. Należy przecież pamiętać, że po zasądzeniu czynszu najmu i jego ściągnięciu od najemcy, wynajmujący i tak będzie musiał wystawić faktury VAT i skorygować deklaracje VAT wstecz za okresy, w których powstawał obowiązek podatkowy z tytułu czynszu najmu (co będzie wiązać się z koniecznością uiszczenia odsetek od zaległości podatkowych). Powinien zatem deweloper egzekwować od najemcy kwotę czynszu brutto. Z tego też powodu, dla potrzeb postępowania sądowego dobrze jest wystawić notę księgową obrazującą poprawność wyliczeń kwot objętych pozwem.

Powyższe rozwiązanie jest niewątpliwie korzystniejsze dla dewelopera niż wystawianie „pustych” faktur VAT. Niemniej jednak wydaje się, że dla bezpieczeństwa tego typu praktyka powinna zostać poprzedzona uzyskaniem przez dewelopera indywidualnej interpretacji podatkowej w powyższej sprawie. Pamiętajmy, że interpretacja numer IPPP1/443-1213/13-2/MP wiąże organ podatkowy jedynie wobec podatnika, na którego wniosek ją wydano. Stanowisko zatem organów podatkowych w innych sprawach może się różnić.

Autorem tekstu jest Magdalena Zając – Dobrowolska z Kancelarii Prawniczej Causa Finita