Robert Szczepanek, właściciel kancelarii Causa Finita
Robert Szczepanek, właściciel kancelarii Causa Finita

Wbrew wcześniejszym zapowiedziom, rządzącym nie udało się uchwalić ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości tak, by weszła ona w życie z początkiem stycznia tego roku. Może to i dobrze, bo, jak pokazują prowadzone właśnie konsultacje społeczne, projekt ustawy budzi sporo kontrowersji.

Podnosi się przede wszystkim, że projekt ustawy nie zawiera wymogu rozproszenia akcjonariatu REIT (tzw. free-float). W konsekwencji istnieje obawa, że ze zwolnienia z CIT będzie mogła korzystać spółka, której akcje nie są przedmiotem rzeczywistego obrotu giełdowego, co stanowić będzie – w ocenie opiniujących – źródło potencjalnych nadużyć podatkowych.

Wysokość kapitału zakładowego REIT

Dużo uwag i wątpliwości dotyczy ponadto kapitału zakładowego REIT (w ocenie opiniujących zbyt wysokiego), możliwości prowadzenia przez REIT innego rodzaju działalności, na przykład deweloperskiej, pułapu dopuszczalnego zadłużenia REIT czy też związanego z nim obowiązku wypłacania dywidend.

Należy także pamiętać, że dla dewelopera REIT to idealny mechanizm pozyskiwania equity oraz zapewnienia płynności w obrocie aktywami. Trudno jest w konsekwencji podejrzewać, że jakiś deweloper świadomie z niego zrezygnuje po to tylko, by uzyskać zwolnienie z podatku CIT.

Popyt na REIT-y

Na REIT-y należy patrzeć przede wszystkim z punktu widzenia inwestorów giełdowych, którzy pewien procent swojego portfela chcieliby inwestować w nieruchomości. Dla inwestorów takich będzie liczyć się przede wszystkim to, czy akcje danego REIT-u rokują na stabilny wzrost oraz czy będą regularnie wypłacać dywidendę. Dlatego na całym świecie największy popyt panuje na akcje tych REIT-ów, których portfel nieruchomości jest na tyle atrakcyjny, że zapewnia aprecjację aktywów w czasie, zdywersyfikowany, z rozsądnie prowadzoną polityką najmu, profesjonalnie zarządzany, o umiarkowanym stosunku długu do wartości aktywów.

REIT-y nie dla wszystkich

Analizując proces legislacyjny, wydaje się natomiast zupełnie niezrozumiałe, dlaczego projekt ustawy wyłącza możliwość prowadzenia przez REIT działalności w branży mieszkaniowej. W większości krajów, w których istnieją REIT-y, mogą one angażować się w działalność w tej branży, zaś w przypadku Polski rynek mieszkań na wynajem ma tendencję rosnącą. Również nie wiadomo, dlaczego polskie REIT-y nie miałyby mieć możliwości prowadzenia działalności pożyczkowo-inwestycyjnej, na zasadzie mortgage REIT-ów. Wydaje się też, że mocno niedopracowana jest kwestia branż w jakiej REIT-y mogą się angażować. Obok hoteli oddanych w zarząd, jak traktować na przykład wynajem billboard-ów lub powierzchni na maszty telefonii komórkowej?

Cokolwiek by jednak nie mówić o projekcie ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości, dobrze, że w ogóle prowadzi się prace mające na celu wprowadzenie tych instytucji do porządku prawnego. Z pewnością zwiększą one bowiem bezpieczeństwo i wygodę inwestowania w nieruchomości komercyjne, a zatem spowodują napływ na rynek nowych środków inwestycyjnych.

Autorem artykułu jest Mecenas Robert Szczepanek, założyciel Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm.