Ministerstwo Finansów wskazało, jak prawidłowo opodatkować sprzedaż galerii handlowej

centrum-handlowe-enodo-advisors

Sprzedaż galerii handlowej jedynie w wyjątkowych wypadkach może być wyłączona z opodatkowania VAT – tak wynika z najnowszych objaśnień podatkowych wydanych przez Ministerstwo Finansów. O szczegółach pisze Karol Trybulec, senior associate w firmie Enodo Advisors.

Sprzedaż nieruchomości komercyjnych – w szczególności galerii handlowych – od lat budzi emocje, o czym można przeczytać TUTAJ. W praktyce kwestia określenia tego, czy transakcja powinna być opodatkowana 2-procentowym podatkiem od czynności cywilno-prawnych czy podatkiem VAT oraz jaką należy zastosować stawkę podatku, stanowi jedno z głównych zagadnień podatkowych, z którymi muszą zmierzyć się strony transakcji. Zgodnie z przepisami sprzedaż galerii handlowej jest opodatkowana VAT. W razie uznania jednak, że jest ona przedsiębiorstwem lub jego zorganizowaną częścią (ZCP) negatywne skutki podatkowe mogą być dotkliwe zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego.

Ministerstwo Finansów dostrzegło te problemy i ogłosiło w tej sprawie konsultacje podatkowe. 11 grudnia 2018 r. w wyniku przeprowadzonych konsultacji wydane zostały objaśnienia podatkowe dotyczące opodatkowania VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, czyli np. sprzedaży galerii handlowej. W objaśnieniach wskazano, że zasadą jest, iż dostawa nieruchomości komercyjnych podlega opodatkowaniu VAT. Za czynność niepodlegającą opodatkowaniu może ona zostać uznana w wyjątkowych okolicznościach, to znaczy wtedy kiedy nieruchomość komercyjna spełnia przesłanki przedsiębiorstwa lub ZCP. W takiej sytuacji transakcja jest objęta 2-procentowym podatkiem od czynności cywilno-prawnych. Jak jednak stwierdzić, czy owa nieruchomość spełnia takie przesłanki?

trybulec-karol-enodo-advisors
Karol Trybulec, senior associate w Enodo Advisors

Z czego składa się przedsiębiorstwo

W objaśnieniach przyjęto funkcjonalne podejście, zgodnie z którym uznanie galerii handlowej za przedsiębiorstwo wymaga, aby przenoszone składniki majątkowe pozwalały nabywcy na kontynuowanie działalności prowadzonej wcześniej przez sprzedającego. W tym celu musi dojść do przeniesienia pewnych standardowych elementów takich jak: budynki, infrastruktura techniczna, przynależności czy umowy najmu oraz dodatkowych składników takich jak: umowy o zarządzanie nieruchomością, aktywami, należności pieniężne oraz prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania działalności zbywcy.

W praktyce często zdarza się, że przed transakcją umowy dotyczące nieruchomości są rozwiązywane i po dniu transakcji znów zawierane – niejednokrotnie z tymi samymi podmiotami (dotyczy to np. umów dotyczących ochrony czy zarządzania) . Objaśnienia Ministerstwa wskazują wprost, że praktyka taka oznacza brak istnienia przedsiębiorstwa czy ZCP – sprzedaż galerii podlega zatem opodatkowaniu VAT, a kupujący nie rozlicza 2-procentowego podatku od czynności cywilno-prawnych. Jeżeli chodzi natomiast o umowy o dostarczanie mediów, to ich przenoszenie w ramach transakcji na nowego właściciela nie powinno świadczyć o tym, że przedmiotem transakcji było przedsiębiorstwo. Umowy te bowiem  niezbędne są dla funkcjonowania każdej nieruchomości komercyjnej.

W objaśnieniach wskazano również katalog elementów, które nie powinny być w praktyce brane pod uwagę dla oceny istnienia przedsiębiorstwa czy ZCP. W szczególności chodzi tu o ruchomości stanowiące wyposażenie budynku, umowy serwisowe, prawa autorskie, gwarancje najemców itp. Wskazanie tych elementów może ułatwić kwalifikację przedmiotu sprzedaży jako przedsiębiorstwa oraz powinno nieco ułatwić skomplikowany proces sprzedaży nieruchomości komercyjnej.

Co zamierza kupujący

W objaśnieniach dużą wagę przyłożono do oceny zamiaru, jaki wobec nieruchomości ma nowy właściciel. Jeżeli na moment dokonania transakcji można stwierdzić, że nie miał on zamiaru kontynuowania działalności w zakresie wynajmu prowadzonej przez jego poprzednika, to nie mamy do czynienia z przedsiębiorstwem. Co istotne, z punktu widzenia praktyki – w objaśnieniach potwierdzono, że zmiana zamiaru po transakcji nie będzie skutkowała koniecznością dokonania korekty wzajemnych rozliczeń. Nawet kontynuowanie działalności sprzedającego przez jakiś czas po transakcji nie powoduje jeszcze, że nabyliśmy od niego działające przedsiębiorstwo czy ZCP. Należy jednak posiadać dowody potwierdzające, w jaki sposób chcieliśmy wykorzystywać nieruchomość – może to być korespondencja, wystąpienie o wydanie decyzji WZ czy zatwierdzenie pozwolenia na budowę, zlecenie analiz biznesowych, architektonicznych itp.

Czy objaśnienia cokolwiek zmienią?

Objaśnienia dają podatnikom formalną ochronę porównywalną do tej wynikającej z otrzymanej interpretacji indywidualnej. Należy jednak pamiętać, że dotyczy ona wyłącznie stanów faktycznych, które zostały opisane w objaśnieniach. Jeżeli dany stan faktyczny istotnie różni się od treści objaśnień, należy rozważyć wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Interpretacja będzie również niezbędna, jeżeli pojawiają się wątpliwości co do zastosowania prawidłowej stawki podatku. Moim zdaniem, objaśnienia mogą stanowić również źródło cennych argumentów w dyskusjach prowadzonych z organami podatkowymi w sprawach dotyczących opodatkowania sprzedaży galerii handlowych.

Autorem tekstu jest Karol Trybulec, senior associate w Enodo Advisors.

Facebook
Google+
Twitter
LinkedIn