Wzrasta podaż gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste

Umowa najmu

Umowa najmu

W ostatnich miesiącach jednym z istotnych stymulatorów aktywności na rynku nieruchomości deweloperskich w dużych miastach Polski okazują się przeprowadzane od 2011 roku na dużą skalę przez administrację lokalną podwyżki rocznych opłat za użytkowanie wieczyste – informują specjaliści z firmy CBRE.

– Wzrasta podaż gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste (UW). Zwykle dzieje się tak gdy dotychczasowa działalność, prowadzona na wartościowym gruncie, jest mało zyskowna. Ponieważ wraz ze wzrostem cen działek inwestycyjnych wzrosły roczne opłaty za UW, to w wielu przypadkach dotychczasowa działalność przestaje być opłacalna. Właściciele takich nieruchomości poważnie rozważają ich sprzedaż. Jednak potencjalni kupujący również uważnie analizują opłaty, bo ich wysokość ma kluczowe znaczenie dla rentowności planowanej inwestycji. Atrakcyjność UW spada i w rezultacie obserwujemy rosnące rozróżnienie pomiędzy gruntami oddanymi w UW i własnością – mówi Karina Kreja, Associate Director w dziale doradztwa deweloperskiego CBRE.

– Podniesienie opłat za użytkowanie wieczyste było szeroko dyskutowane głównie z punktu widzenia interesów właścicieli lokali mieszkalnych (nieruchomości lokalowych) znajdujących się w budynkach położonych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Analogiczna sytuacja podmiotów gospodarczych, prowadzących swoją działalność na gruntach znajdujących się w UW pozostała mniej zauważona, a generuje ona poważne konsekwencje również na rynku nieruchomości komercyjnych. Dzieje się tak przede wszystkim w sytuacjach, gdy aktywność ekonomiczna prowadzona na danym gruncie jest niewystarczająco dochodowa, co zwykle idzie w parze z nieoptymalnym (tzn. nie odpowiadającym zasadzie najlepszego wykorzystania) użytkowaniem tych terenów – dodaje.

Jak informuje CBRE wzrastająca podaż tego typu działek nie odpowiada jednak popytowi ze strony deweloperów obiektów komercyjnych. Bowiem potencjalni kupujący również muszą wkalkulować wysokie roczne opłaty za UW w swoje prognozy dotyczące przyszłych dochodów. Przy czym dla gruntów, gdzie plany miejscowe zezwalają na intensywną zabudowę ten dodatkowy koszt jest stosunkowo mniej znaczący – bo roczna jednostkowa opłata za UW może być rozłożona na kilkukrotnie większą powierzchnię najmu.

W praktyce rynek zaczyna rozróżniać pomiędzy prawami własności i UW. Przez ostatnie dwie dekady rozróżnienie to funkcjonowało słabo, a prawo UW gruntu choć jest prawem jedynie zbliżonym do prawa własności (np. dużo mocniejszym od ograniczonych praw rzeczowych), to przez wielu graczy było traktowane jako niemalże tożsame. Takie podejście jest nadal możliwe jedynie w stosunku do tych nieruchomości, dla których UW ustanawiane było na podstawie decyzji, a nie umowy. Ufundowane w ten sposób prawo UW zwykle nie zawiera innych dodatkowych ograniczeń (które z założenia powinna narzucać użytkownikowi umowa).

– W tej sytuacji oczekujemy, że otwarcie możliwości przekształcenia prawa UW we własność dla dużo większej grupy użytkowników wieczystych, w praktyce doprowadzi do większej liczby przekształceń oraz utrwali różnicę wartości pomiędzy tymi prawami. Możliwość przekształcenia, w intencji ustawodawcy stworzona przede wszystkim na potrzeby użytkowników wieczystych, terenów przeznaczonych na cele mieszkaniowe, ale obecnie rozszerzona na wiele innych grup, będzie coraz częściej wykorzystywana również przez inwestorów komercyjnych. Dodatkowo uatrakcyjnia przekształcenie UW we własność możliwość rozłożenia ceny przekształcenia (różnicy pomiędzy prawem własności a prawem UW) na 20 rocznych rat, które w wielu przypadkach mogą okazać się niższe od rocznych opłat – twierdzi Karina Kreja.

Tagi:

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016