Trójmiasto
Trójmiasto

Obecnie do dyspozycji mieszkańców i turystów odwiedzających województwo pomorskie jest ok. 847 tys. mkw. powierzchni w 34 centrach handlowych. Zasoby powierzchni skoncentrowane są głównie w aglomeracji trójmiejskiej, gdzie funkcjonuje 25 obiektów o łącznej powierzchni najmu (GLA) ok. 692 tys. mkw. Poza Trójmiastem istnieją także mniejsze ośrodki takie jak Słupsk, Chojnice czy Tczew oferujące lokale handlowe, punkty serwisowe i gastronomiczne w centrach handlowych.

Nasycenie powierzchnią handlową

Biorąc pod uwagę liczbę mieszkańców, nasycenie powierzchnią centrów handlowych wynosi 371 mkw. GLA/1 000 osób dla województwa i 674 mkw. GLA/1 000 osób dla aglomeracji trójmiejskiej. Największe nasycenie notowane jest w Słupsku (995 mkw./1 000) oraz Gdańsku (977 mkw./1 000). Pod względem rodzajów zasobów, rynek handlowy woj. pomorskiego jest bardzo zróżnicowany. Konsumenci mają do wyboru tradycyjne centra handlowe, w tym śródmiejskie galerie handlowo-rozrywkowe, hipermarkety i niewielkie centra zakupów codziennych (80 proc. zasobów) oraz parki handlowe (18 proc.) i jedno centrum wyprzedażowe (2 proc.).

Największym centrum handlowym w woj. pomorskim i aglomeracji trójmiejskiej pozostaje Matarnia Park Handlowy o powierzchni blisko 81,3 tys. mkw. GLA, zlokalizowany w Gdańsku, przy obwodnicy, budowany w fazach w latach 1998-2010. W Gdyni największym obiektem handlowym jest Centrum Riviera o powierzchni 70,5 tys. mkw. GLA. Pod względem różnorodności oferty w Trójmieście przodują dwa centra handlowe – gdyńskie Centrum Riviera oraz Galeria Bałtycka w Gdańsku. Każdy z tych obiektów oferuje 200-250 sklepów, kawiarni, restauracji, lokali usługowych i rozrywkowych. Wśród mniejszych ośrodków miejskich największy obiekt handlowy zlokalizowany jest w Słupsku (Jantar, 46 tys. mkw. GLA), a kolejny w Chojnicach (Brama Pomorza 25,3 tys. mkw. GLA).

Rozwój rynku pomorskiego

Rynek nowoczesnej powierzchni handlowej w woj. pomorskim zaczął rozwijać się w połowie lat 90-tych, a pierwsze pełnowymiarowe centrum – Klif Gdynia – powstało w 1996 r. Dalszy rozwój rynku związany był z wejściem do Polski dużych sieci handlowych, takich jak Ikea, Geant, Real, HIT, Tesco, Carrefour i Auchan, które budowały obiekty na swoje potrzeby z galeriami dodatkowych lokali na wynajem. Na rynku pojawiły się także krajowe i zagraniczne firmy deweloperskie realizujące centra handlowe z początku w aglomeracji trójmiejskiej, a później również w mniejszych ośrodkach woj. pomorskiego. Ostatnie pięć lat na rynku to głównie inwestycje w mniejsze obiekty handlowe na terenie Trójmiasta oraz modernizacje i rozbudowy starszych zasobów powierzchni, w tym najbardziej spektakularna rozbudowa centrum handlowego Wzgórze (obecnie Centrum Riviera).

Obecnie w woj. pomorskim w budowie znajduje się ok. 74 tys. mkw. GLA nowej powierzchni handlowej zarówno w aglomeracji trójmiejskiej, jak i w mniejszych ośrodkach. Największym projektem będącym w budowie jest Galeria Metropolia zlokalizowana w sąsiedztwie przystanku Pomorskiej Kolei Metropolitalnej Gdańsk Wrzeszcz. Natomiast najbardziej spektakularną modernizacją istniejącego obiektu jest rozbudowa CH Morena w Gdańsku. Na zaawansowanym etapie planowania jest dodatkowe blisko 90 tys. mkw. GLA, w tym projekt Forum Radunia, który znajdzie się w sąsiedztwie dworca kolejowego Gdańsk Główny. Do lokalizacji handlowych, którymi zainteresowali się deweloperzy dołączyły Starogard Gdański (Galeria Neptun) i Kwidzyn (Galeria Liwa). Warto również wspomnieć o budowie Nowego Centrum Sopotu – wielofunkcyjnego obiektu, łączącego dworzec PKP/SKM i funkcje handlowo-usługowe. Kompleks będzie posiadał także część biurową i hotel. To pierwszy tego typu projekt w Sopocie.

Powierzchnie niewynajęte

Popyt na lokale w centrach handlowych pozostaje w woj. pomorskim na dobrym poziomie ale jest silnie uzależniony od lokalizacji i jakości obiektu. Większość krajowych i międzynarodowych sieci handlowych aktywnych w Polsce jest już obecna na rynku województwa pomorskiego i działa w więcej niż jednej lokalizacji. Sieci handlowe poszukują jednak lokali dla rozwoju swoich kolejnych marek wprowadzanych na rynek. Najwyższy popyt obserwowany jest w sektorach „zdrowie i uroda”, „gastronomia” oraz „rozrywka i rekreacja”. Na koniec 2014 r. współczynnik powierzchni niewynajętej w aglomeracji trójmiejskiej wyniósł 1,8 proc. i znajdował się w trendzie spadkowym

Poziom czynszów

Czynsze za powierzchnie handlowe uzależnione są od miasta, lokalizacji i jakości obiektu, a także od branży w jakiej działa najemca i wielkości lokalu. Najwyższe czynsze w woj. pomorskim notowane są w trójmiejskich centrach handlowych, gdzie stawki za lokal wielkości 100-150 mkw. na potrzeby branży mody osiągają poziom 41-43 euro/mkw./miesiąc. W mniejszych ośrodkach miejskich województwa stawki za podobny lokal wynoszą 23-25 euro/mkw./miesiąc. Najemcy zobowiązani są również do wnoszenia zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych i marketingowych w wysokości 7-9 euro/mkw./miesiąc. Na rynku dostępne są zachęty dla kluczowych najemców, takie jak partycypacja finansowa właściciela w aranżacji lokalu, zamrożenie kosztów eksploatacyjnych czy ruchomy czynsz oparty jedynie na procencie od osiągniętych obrotów.

Ulice handlowe

Poza powierzchnią na wynajem w centrach handlowych, w każdym z większych miast woj. pomorskiego znajdują się lokale użytkowe w centrum miasta położone przy głównych ulicach handlowych. W zależności od miasta ulice maja różny charakter – jedne oferują możliwość zakupów codziennych, inne nastawione są na obsługę ruchu turystycznego a jeszcze inne skupiają sklepy z towarami ekskluzywnymi. W woj. pomorskim najciekawsze ulice handlowe znajdują się Gdańsku, Gdyni i Sopocie. W Gdańsku to Długa, Długi Targ i Stągiewna; w Gdyni – Świętojańska, a w Sopocie – Bohaterów Monte Cassino. O ile ul. Długa (ok. 55 lokali) i Długi Targ (ok. 30 lokali) to ulice o charakterze turystycznym z dużą ilością restauracji, kawiarni, sklepów z pamiątkami oraz sklepów jubilerskich to ul. Stągiewna (ok. 20 lokali) jest ulicą zdominowaną przez usługi, w tym banki oraz sklepy spożywcze. Wśród najemców gastronomicznych w centrum Gdańska znajdują się miedzy innymi: Hard Rock Cafe, Sphinx, Grycan, Subway, Lody Soprano, Cukiernia Sowa, Green Way i Costa by coffeeheaven. Przy ul. Świętojańskiej w Gdyni (ok. 270 lokali) poza usługami i gastronomią znajdują się sklepy z branży niespożywczej, w tym takie znane marki jak: Rossmann, Hebe, Douglas i Empik.Bohaterów Monte Cassino (ok. 100 lokali) to natomiast ulica o bardzo zróżnicowanym profilu, z dużą ilością punktów gastronomicznych, usług i sklepów spożywczych, ale także ofertą mody, na którą składają się między innymi: H&M, Reserved, Big Star, Adidas, Reebok, Nike i Puma. Przy ul. Bohaterów Monte Cassino znajdują się niewielkie obiekty oferujące lokale użytkowe, takie jak DH Monte, Krzywy Domek, Laura (dawny DT Bryza) oraz Centrum Haffnera i Dom Zdrojowy.

Trójmiasto na tle innych miast

Największym rynkiem nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce jest aglomeracja warszawska, gdzie funkcjonują 43 centra handlowe o łącznej powierzchni 1,4 mln mkw. GLA. Najbardziej nasyconym rynkiem jest natomiast aglomeracja wrocławska (765 mkw. GLA/1 000 mieszkańców). Najwięcej nowoczesnej powierzchni handlowej powstaje obecnie w aglomeracji poznańskiej (107 tys. mkw. GLA). W grupie ośmiu aglomeracji najwyższy współczynnik pustostanów jest notowany w konurbacji katowickiej (3,5 proc.). Rekordowe stawki czynszowe odnotowywane są w najlepszych centrach handlowych w Warszawie i wynoszą 95-100 euro/mkw./miesiąc za lokal 100-150 mkw. GLA na potrzeby branży mody. W porównaniu z rynkami pozostałych aglomeracji, Trójmiasto to rynek stosunkowo dobrze nasycony powierzchnią centrów handlowych. W aglomeracji trójmiejskiej spodziewany jest dalszy wzrost konkurencji – nowa podaż pojawi się na rynku w latach 2015-2017. Niski poziom współczynnika powierzchni niewynajętej świadczy o dobrej kondycji rynku najmu. Osiągane czynsze plasują Trójmiasto w połowie stawki.

Trendy

Rynek nowoczesnej powierzchni handlowej w woj. pomorskim jest rynkiem dojrzałym, na którym działają różnego typu obiekty handlowe zlokalizowane zarówno w aglomeracji trójmiejskiej, jak i w mniejszych ośrodkach. Na rynku wciąż jednak istnieją nisze dla nowych inwestycji. Nowe centra handlowe powstaną w Gdańsku, a także w Starogardzie Gdańskim, Kwidzynie i Malborku. Sztandarową inwestycją w regionie jest Forum Radunia w Gdańsku (62 tys. mkw. GLA) planowane do oddania w 2017 r. Rynek nowoczesnej powierzchni handlowej w woj. pomorskim będzie rozwijać się także poprzez rozbudowy istniejących obiektów o ustabilizowanej pozycji handlowej, czego przykładem jest trwająca rozbudowa CH Morena w Gdańsku. Powstawać będą również małe parki handlowe i galerie zlokalizowane w sąsiedztwie dużych osiedli mieszkaniowych, a także śródmiejskie obiekty komercyjne o funkcjach mieszanych. Popyt na nowoczesną powierzchnię handlową pozostanie selektywny, a czynsze znajdą się w lekkim trendzie spadkowym ze względu na rosnącą konkurencję na rynku i strategie ekspansji sieci handlowych. Nowe wejścia na rynek będą w najbliższych latach ograniczone a nowe marki pojawią się jako kolejne brandy wykreowane przez istniejące sieci. Rozwój technologii i dostępu do informacji, handlu internetowego i „zielonego budownictwa” będzie w najbliższych latach kształtował rynek nowoczesnej powierzchni handlowej, który wkroczy w etap zmian jakościowych w miejsce ilościowych.