Energia
Energia

Oprócz czynszu koszty utrzymania lokalu stanowią istotny procent w ponoszonych przez najemców opłatach. Jak się mają do tego koszty techniczne? Co w sobie zawierają a także, jak najemca może uchronić się przed ponoszeniem niepotrzebnych wydatków – wyjaśnia Piotr Karpiński, Head of Retail Asset Services i Izabela Janiszewska, Key Account Manager, Asset Services z firmy CBRE

Koszty techniczne

Zagadnienie kosztów technicznych najemcy powinno pojawić się już na poziomie rozważania konkretnej umowy najmu w danym centrum handlowym, ma to bowiem wpływ na koszty inwestycyjne danego lokalu (załączniki techniczne do umowy najmu) jak również na koszty eksploatacyjne po otwarciu lokalu w centrum handlowym. Najważniejszą kwestią kosztów technicznych jest fakt, że są one bezzwrotne i w całości pokrywane z budżetu najemcy – dlatego też analiza kosztów inwestycyjnych jest tak ważnym punktem w business planie.

Pomimo iż pojęcie kosztów technicznych oraz całych services charges jest dość szerokie, istnieje oczywiście zbiór dobrych praktyk, które pomogą w zarządzaniu i kontrolowaniu ponoszonych wydatków. Będzie to na pewno analiza urządzeń, generujących najwyższe koszty eksploatacyjne, które należą do wyposażenia centrum, takich jak: klimatyzacja oraz wentylacja, armatura i urządzenia sanitarne oraz windy i schody ruchome. Warto przyjrzeć się im w momencie wyboru lokalu oraz negocjowania umowy najmu.

Warto również zwrócić uwagę, już na poziomie planowania aranżacji lokalu, na odpowiedni dobór urządzeń, ponieważ będzie to miało wpływ na późniejsze koszty związane z użytkowaniem przestrzeni, które najemca ponosić będzie przez kilka lat. Aranżacja i wyposażenie lokalu przy użyciu takich rozwiązań jak: odpowiedni dobór urządzeń do zapotrzebowania na ciepło i chłód w lokalu, energooszczędne lub ledowe źródła światła, oświetlenie na zapleczach i magazynach oparte na zastosowaniu czujników ruchu, armatura w toaletach oraz łazienkach dla klientów i pracowników lokalu z wykorzystaniem technologii sensorów, itp., będzie mieć bezpośrednie przełożenie na optymalizację kosztów lokalu w całym okresie jego użytkowania. W tym kontekście warto postawić na współpracę z zaufaną firmą odpowiedzialną za aranżację przestrzeni, która dzięki doświadczeniu i wiedzy technicznej będzie doradcą w zakresie odpowiednich rozwiązań techniczno – aranżacyjnych. Istotne jest również zawieranie odpowiednich umów serwisowych na urządzenia instalowane w lokalach przez najemców – prawidłowa konserwacja urządzeń zapobiega awariom, przedłuża żywotność urządzeń, w rezultacie eliminując niepotrzebne koszty. Zadbanie o te wszystkie czynniki, dobry plan, współpraca z doświadczonym doradcą gwarantują najemcom rozsądne gospodarowanie ich budżetem.

Analiza stawek

W kontekście kosztów technicznych należy również pamiętać, że za dużą część z nich odpowiada właściciel obiektu. Warto poddawać regularnej analizie stawki za poszczególne jednostki mediów. W przypadkach, gdzie nie ma monopolu na dostawcę danego medium warto rozważyć najbardziej korzystny model współpracy. Dobrym przykładem jest dostarczanie energii elektrycznej, gdzie dywersyfikacja dostawców może wpłynąć na wysokość stawek, zwłaszcza jeśli wynajmujący dysponuje większym portfolio nieruchomości i ma możliwość wynegocjowania niższych stawek. Każdy z najemców ma również możliwość z indywidualnego dostawcy, jednak warto pamiętać, że jeżeli nie dysponuje on taka silną kartą przetargową jaką ma właściciel wachlarza nieruchomości, może mieć problem z uzyskaniem cen jednostkowych na atrakcyjniejszym poziomie.

Właściciele nieruchomości powinni również dokładnie przeanalizować ilości mocy dla budynku – przeszacowana wartość mocy zamówionej będzie generować zbyt wysokie koszty dla najemców, natomiast większy pobór mocy od zamówionej może skutkować naliczeniem kar. Kolejnym aspektem wymagającym analizy i doświadczenia jest kwestia zarządzania odpadami. W większości przypadków to wynajmujący jest odpowiedzialny za wywóz odpadów z nieruchomości. Zarówno w tym przypadku, jak i w przypadku najemców samodzielnie zajmujących się administracją własnych odpadów, należy rozważyć możliwość odbioru odpadów do powtórnego przetworzenia (recyklingowych) przez odpowiednich odbiorców. Na rynku pojawia się coraz więcej firm, które deklarują darmowy odbiór kartonów, folii, itp. lub nawet oferują odbiór za dopłatą dla producenta odpadów. Jest to kwestia istotna i z punktu widzenia kosztów ale również ważna w odpowiedzialnym podejściu do środowiska.

Istnieje wiele sytuacji w których najemcy planują rearanżację swoich przestrzeni, powiększenie powierzchni czy relokację do innego miejsca w centrum. Zmiany te są dobrym momentem dla wynajmującego na zastosowanie najnowszych rozwiązań instalacyjnych i eksploatacyjnych, które mogą w istotny sposób zredukować koszty techniczne najemcy.

Podsumowując, należy przywiązywać dużą uwagę do kosztów technicznych, ponieważ są one istotną częścią w ponoszonych przez najemców kosztach a także utrzymaniu obiektu. Jednak świadomość najemcy, współpraca z doświadczonymi podwykonawcami oraz komunikacja z właścicielem centrum, pozwalają mieć pewność, że koszty przez nas ponoszone są po pierwsze zasadne a po drugie mądre.