Multi przygotowuje nowe inwestycje handlowe w Europie

– W ciągu ostatnich trzech lat otworzyliśmy 3 nowe centra handlowe, a kolejne 2 są w trakcie budowy – mówi Brian Jenkins, Managing Director CEE, Multi Corporation

Retailnet.pl: W 2013 roku rozpoczął Pan pracę w Blackstone – Multi jako dyrektor na Europę Środkową. Jakie cele strategiczne udało się Panu osiągnąć?

Brian Jenkins: Kiedy zaczynałem pracę w Blackstone w 2013 roku, moim głównym zadaniem było przejęcie zarządzania portfelem King Street Retail (7 polskich nieruchomości – galerii handlowych), co wymagało zbudowania wewnętrznego zespołu, który zająłby się zarządzaniem nieruchomościami, zarządzaniem aktywami i wynajmowaniem tych nieruchomości.Moim celem było ustabilizowanie i zwiększenie poziomu wynajmu oraz podniesienie wartości tych nieruchomości, w tym rozbudowa centrum Magnolia Park, która zakończyła się z sukcesem w marcu 2015 roku. Cel ten udało się zrealizować, a co szczególnie istotne, centrum Magnolia Park – nasza sztandarowa nieruchomość – znacznie zwiększyło swoją wartość. Niedługo po mojej przeprowadzce do Warszawy Blackstone przejął Multi Development, w związku z czym otrzymałem dodatkowe zadanie polegające na zarządzaniu wszystkimi nieruchomościami wchodzącymi w skład portfela Multi w Europie Środkowo-Wschodniej. Portfel ten obejmuje obecnie 19 nieruchomości w 5 krajach, a zasadniczy cel nie uległ zmianie: ustabilizować i zwiększyć wartość tych nieruchomości, zwłaszcza kluczowe wskaźniki efektywności, takie jak poziom komercjalizacji, dochód netto, obroty, ściągalność czynszu i odwiedzalność.

Ma Pan ponad 30 lat doświadczenia w branży nieruchomości komercyjnych. Czy może Pan porównać rynek polski lub rynek Europy Środkowo-Wschodniej z bardziej rozwiniętymi rynkami?

Najbardziej rozwinięty rynek, na jakim pracowałem, to Stany Zjednoczone. Połowę mojego życia zawodowego poświęciłem na budowanie centrów handlowych w USA i zarządzanie nimi, drugą połowę spędziłem tu, w Europie. Przewiduję, że polski rynek/rynek Europy Środkowo-Wschodniej będzie rozwijać się według tego samego modelu, co rynek amerykański. Wszystko, co miało miejsce na rynku amerykańskim, wydarzy się najprawdopodobniej również w Polsce i na rynku Europy Środkowo-Wschodniej, zwłaszcza jeśli chodzi o nasycenie rynku centrami handlowymi. Poza tym z upływem czasu można spodziewać się, że powstające obiekty będą zróżnicowane, będzie powstawało więcej parków handlowych, centra wyprzedażowe czy wielofunkcyjne miejskie centra handlowe. W Stanach Zjednoczonych nie zbudowano ani jednej klasycznej galerii handlowej od roku 2000. Tutaj też szybko zbliżamy się do punktu, w którym budowanie takich galerii nie będzie opłacalne. Przewiduję, że będziemy mieli do czynienia ze zmianami przeznaczenia centrów pierwszej generacji, które zostały lub zostaną poddane procesowi kanibalizacji w miarę tego, jak najemcy (tak jak się to dzieje w USA) będą decydować o przeznaczeniu poszczególnych nieruchomości. Najlepsze nieruchomości będą coraz lepsze, najgorsze – coraz gorsze. Przykre, ale prawdziwe. Byliśmy też świadkami gwałtownego wzrostu sprzedaży wielokanałowej i handlu internetowego w Stanach Zjednoczonych i możemy się spodziewać, że podobny, proporcjonalny wzrost nastąpi w Polsce oraz w Europie Środkowo-Wschodniej. Tak naprawdę dzieję się to już teraz. W ostatnim roku udział handlu internetowego wzrósł z 3 proc. do 4 albo 5 proc. i ten wzrost będzie się utrzymywał.

– Uważam, że polski rynek wyróżnia się na tle Europy Środkowo-Wschodniej pod wieloma względami. Po pierwsze rynek ten przetrwał załamanie gospodarcze z lat 2008 i 2009, nie ponosząc specjalnych szkód. Skutki kryzysu były tu słabo odczuwalne w porównaniu z innymi rynkami. Poza tym jakość centrów handlowych i jakość doboru najemców centrów handlowych jest dużo wyższa w Polsce niż w innych krajach. Chociaż wszędzie obecni są ci sami najemcy międzynarodowi, to baza lokalnych najemców, takich jak LPP, CCC i prawdopodobnie około 50 innych polskich marek  wiele zmienia. Wiele z nich wchodzi na rynki w innych krajach w Europie Środkowo-Wschodniej, czego nie można zaobserwować w przypadku firm z innych krajów w regionie. Polska naprawdę wyróżnia się, jako silnymi lokalnymi retailerami, a w rezultacie daje to również silny rynek centrów handlowych.

Jak zmienił się polski rynek, od kiedy zaczął Pan tu pracować?

 – Od kiedy zacząłem pracę w Polsce, liczba inwestycji wzrosła chyba dziesięciokrotnie. Pierwsze projekty, przy których pracowałem, to było Silesia City Center, które oczywiście nadal jest bardzo silnym centrum, Bonarka, a później również Galeria Słoneczna w Radomiu. Uważam, że te trzy centra są wciąż całkiem solidne, ale od tego czasu powstało wiele innych silnych centrów. I tu leży problem. W większości polskich miast poziom inwestycji utrzymuje się na wysokim poziomie, brakuje jednak planów miejskich czy kontroli ze strony władz lokalnych. W rezultacie centra o mniej atrakcyjnych lokalizacjach i centra pierwszej generacji mają przed sobą trudny czas. To najemcy zdecydują o tym, które centra przetrwają, a które nie, co wcale nie napawa optymizmem, chyba że jest się właśnie najemcą. Standardowo to banki finansujące, deweloperzy i miasta ustalają, gdzie i jakie inwestycje można lokować. Myślę, że w przyszłości doprowadzi to do znacznych zmian, ale sytuacja taka jest naturalną konsekwencją silnego rozwoju inwestycji i występuje powszechnie na większości przesyconych rynków. Istnieje kilka rynków europejskich – Niemcy, Węgry, a nawet Włochy – którym udało się uregulować rozwój handlowych projektów inwestycyjnych, ale w większości krajów sprawy toczą się swoim torem.

Obecnie wiele funduszy inwestycyjnych chętnie lokuje swój kapitał na rynku nieruchomości handlowych w Polsce. Czy w kolejnych latach można się jeszcze spodziewać nowych inwestycji związanych z dużymi centrami handlowymi, czy raczej widoczne będą zmiany właścicielskie istniejących galerii?

– Uważam, że wiele funduszy nadal będzie inwestować w solidne, silne nieruchomości w Polsce. Obserwujemy napływ funduszy południowoafrykańskich na rynek, a także wycofywanie finansowania przez niektóre fundusze amerykańskie, ale sądzę, że inne fundusze europejskie, np. niemieckie, a nawet lokalne, polskie, będą nadal inwestować, tak jak to robiły w przeszłości. To sprawi, że ceny utrzymają się na obecnym wysokim poziomie, zwłaszcza w przypadku centrów handlowych. Przy obecnym wysokim poziomie inwestycji deweloperskich obawiam się trochę o inwestycje biurowe i mieszkaniowe, ale myślę, że centra handlowe są dla większości inwestorów stabilnym produktem i nie powinno się to zmienić w najbliższym czasie.

Jak zmieniły się relacje pomiędzy najemcami a zarządcami nieruchomości?

– Polskiemu rynkowi brakuje już bardzo niewiele do pełnej dojrzałości, co jest wynikiem wzrostu liczby centrów handlowych na przestrzeni ostatnich 15 lat. Oznacza to, że utrzymanie dobrych relacji z naszymi najemcami i klientami jest teraz kluczowe, ponieważ teraz oni po prostu mają wybór.  Relacje na linii najemca – zarządca nieruchomości zmieniły się diametralnie i będą się zmieniać nadal. Do 2005 r. to zarządca nieruchomości czy właściciel był zasadniczo stroną dominującą. Obecnie to najemcy mają pełną kontrolę nad tym, gdzie powstają nowe nieruchomości, czy zachowują one swoją wartość, a nawet czy mają szansę przetrwać. Ponadto warunki finansowe umów dotyczących nieruchomości, zwłaszcza w przypadku centrów handlowych, utrudniają deweloperom budowanie i utrzymanie rentowności. Sądzę, że na polskim rynku centrów handlowych stroną kontrolującą stał się najemca. Musimy po prostu pogodzić się z tym faktem.

Ostatnio rozbudowaliście centrum Magnolia Park i Galerię Leszno. Jakie są dalsze plany?

– Obecnie nie mamy planów rozbudowy nieruchomości z naszego obecnego polskiego portfela, ale istnieje możliwość rozbudowy niektórych z nich w przyszłości. Na innych rynkach nasz udziałowiec nabywa wybiórczo nieruchomości, które nadają się do rozbudowy, ponieważ jest to główny sposób na zwiększenie ich wartości. Poza Polską rozbudowujemy nieruchomość w Rydze – park handlowy Alfa – który jest dominującym centrum handlowym na tym rynku. Ten projekt bardzo przypomina rozbudowę Magnolia Park. Tak naprawdę koszty i przychody kształtują się na bardzo podobnym poziomie. W ciągu ostatnich trzech lat otworzyliśmy 3 nowe centra handlowe, kolejne 2 są w trakcie budowy, a ponadto nabyliśmy 10 nieruchomości. Tak więc utrzymujemy bardzo wysoką aktywność na rynku Europy Środkowo-Wschodniej, zarówno jeśli chodzi o nabywanie, jak i budowanie nowych nieruchomości.

W 2017 roku otworzycie Forum Gdańsk, jedną z najważniejszych inwestycji firmy w Europie?

 – Forum Gdańsk będzie naszą sztandarową nieruchomością w Polsce. Zaplanowanie i rozpoczęcie realizacji tej inwestycji zajęło sporo czasu. Jednak było warto. Obiekt wyróżni się niezwykłym designem, unikalnym na skalę polską. Jest to tak naprawdę centrum hybrydowe, połączenie galerii zamkniętej z galerią na wolnym powietrzu, otwartą na zewnątrz. Będzie to centrum wielofunkcyjne z częścią muzealną, publicznym placem, węzłem komunikacyjnym i największą pod względem liczby najemców częścią restauracyjną, jaką kiedykolwiek wybudowaliśmy w centrum handlowym w Europie. Wśród najemców znajdzie się wiele debiutujących na rynku sklepów. Przez centrum będzie również przepływach historyczny kanał Raduni. Otwarcie planowane jest w przyszłym roku.

Czym będzie się wyróżniało Forum Gdańsk w regionie Trójmiasta?

– Sądzę, że Forum Gdańsk będzie się różnić od obecnych centrów handlowych pod wieloma względami – i to nie tylko w Trójmieście, ale i w całej Polsce. Inwestycja będzie się z pewnością wyróżniać dużą, otwartą przestrzenią w głównym budynku, zróżnicowanymi fasadami charakterystycznymi dla zabudowy Gdańska, sklepami debiutującymi na rynku, największą ofertą gastronomiczną na rynku, nowym placem publicznym, Muzeum Miejskim oraz łatwo dostępną lokalizacją, przy której powstanie nowy węzeł komunikacyjny dla transportu publicznego, pieszych i ruchu kołowego. Centrum jest również zlokalizowane w bezpośrednim pobliżu nowo powstającej zabudowy mieszkalnej w Gdańsku. Naprawdę nie możemy się doczekać otwarcia tego projektu. Jestem przekonany, że będzie to jedno z ostatnich dużych regionalnych centrów handlowych, które zostaną wybudowane w Polsce.

Jak przebiega proces komercjalizacji Forum Gdańsk?

– Jeśli ktoś nie widział placu budowy, to mogę zapewnić, że pracujemy na najwyższych obrotach. Mamy to szczęście, że teraz to my możemy wybierać, których najemców dodać do naszego tenant mixu. Na chwilę obecną wynajęliśmy już 70 proc. powierzchni i szacujemy, że do końca 2016 roku poziom komercjalizacji wyniesie około 85 proc. Cała nasza firma jest bardzo podekscytowana tym projektem i postępem prac. Niestety, pod koniec roku opuszczam Polskę, dlatego na otwarcie będę musiał przylecieć ze Stanów Zjednoczonych. Cieszę się jednak bardzo, że mogłem zarządzać tym projektem i uczestniczyć w pracach całego zespołu. Mam nadzieję, że mój wkład pomógł pchnąć ten projekt do przodu.

Rozmawiał: Wojciech Wojnowski

Brian Jenkins dołączył do Blackstone w listopadzie 2013 roku, aby pokierować portfolio King Street Retail w regionie CEE dla Multi Corporation. Poprzednio pracował w Simon Property Group, jako Regionalny Vice-Prezydent zarządzał portfelem nieruchomości na terenie Nowej Anglii (New England). Wcześniej był Executive Vice President of Development w Rouse Propeties, nowopowstałym funduszu REIT utworzonym z GGP Properties. Brian pracował w Europie w latach 1996-2009. Był Partnerem w AIG/Lincoln oraz jednym z założycieli TriGranit Development Corporation. W swojej 30 letniej karierze zajmował się szerokim zakresem działań na rynku nieruchomości komercyjnych włączając w to zarządzanie, leasing, transakcje, development z największym naciskiem na asset management, refinansowanie i repozycjonowanie nieruchomości handlowych i biurowych w czasie ostatnich 8 lat. W 2013 r otrzymał certyfikat ICSC Certified Retail Property Executive (CRX), a od 1995 roku wykłada w ISCS School for Professional Development zarówno w Europie i USA.

Facebook
Google+
Twitter
LinkedIn

POLECANE ARTYKUŁY