Piotr Wasilewski, Nuvalu: wspieramy inwestora na każdym etapie projektu

Sporo podmiotów z polskim kapitałem czy nawet osób prywatnych pyta nas o możliwości inwestycyjne na rynku obiektów handlowych. Stało się powszechne, że polscy inwestorzy lokują swoje nadwyżki finansowe w nieruchomości i korzystają z profesjonalnego doradztwa. Sądzę, że ten rynek ma jeszcze duży potencjał i będą powstawały coraz ciekawsze formy wspólnego lub indywidualnego inwestowania – mówi Piotr Wasilewski, Dyrektor Działu Centrów Handlowych i Inwestycyjnego Nuvalu Polska.

Retailnet.pl: W ciągu ostatnich 20 lat w Polsce rynek handlu detalicznego bardzo się zmienił. Obecnie coraz więcej galerii powstaje w miastach, do których wcześniej deweloperzy nie zaglądali. Co Pana zdaniem ma wpływa na zmiany w retailu?

Piotr Wasilewski: Patrzę na rynek nieruchomości handlowych przez pryzmat długoletniego doświadczenia w tym obszarze. Generalnie trudno jest wymienić nowe elementy, bo osoby związane z branżą centrów handlowych doskonale wiedzą, co decyduje o tych zmianach. Jednak odpowiem na to pytanie nieco inaczej. W 2006 roku w Mrągowie uczestniczyłem w konferencji branżowej, podczas której wszyscy zastanawiali się, w jakim najmniejszym mieście można wybudować obiekt handlowy o powierzchni najmu 10 tys. mkw. Wówczas podkreślano, że pułap minimum 100 tys. mieszkańców daje perspektywy dla takiej inwestycji. Jak widać, przez kilkanaście lat rynek rozwinął się na tyle, że obecnie inaczej patrzymy na mniejsze i większe miasta oraz ich potencjał. Raczej kształtuje to siła nabywcza, potencjał ekonomiczny, nie samego miasta, a powiatu czy regionu. Dlatego w małych miejscowościach, szczególnie zlokalizowanych w pobliżu największych aglomeracji, z powodzeniem można zrealizować obiekt handlowy o powierzchni najmu około 10 tys. mkw. Tę granicę może jeszcze przesunąć działalność inwestorów indywidualnych, którzy dysponują nieruchomościami w mniejszych miastach i planują w tych nieruchomościach realizować obiekty handlowe. Czasami są to podmioty działające w danym regionie lub poszukujące możliwości inwestycyjnych poprzez profesjonalne firmy doradcze. Widzimy tutaj wciąż duże możliwości.

Z drugiej strony pamiętajmy, że w Polsce nadal powstają nowoczesne centra handlowe w największych miastach. Przykładem jest otwarta w 2016 roku Posnania czy w 2017 roku Galeria Północna w Warszawie i Centrum Wroclavia. Kolejne projekty są w trakcie realizacji. Mam tu na myśli Galerię Młociny, Galerię Libero i Forum Gdańsk. Na pewno rynek czeka na otwarcia dużych galerii, które uwzględniają trendy konsumenckie i prezentują nowe rozwiązania, zarówno w sposobie kształtowania inwestycji, jak i oferty handlowej.

Od listopada 2017 roku jest Pan Dyrektorem Działu Centrów Handlowych i Inwestycyjnego w Nuvalu Polska. Dlaczego firma zdecydowała się poszerzyć usługi o doradztwo w zakresie powierzchni handlowych?

Po pierwsze, Nuvalu to spółka z polskim kapitałem, założona przez czterech wspólników. Firma od blisko 10 lat świadczy profesjonalne i kompleksowe usługi w zakresie doradztwa na rynku nieruchomości biurowych. Decyzja o poszerzeniu zakresu usług o Dział Centrów Handlowych była odpowiedzią na potrzeby klientów, którzy od dłuższego czasu deklarowali chęć współpracy w zakresie komercjalizacji nieruchomości handlowych, a także naturalnym elementem rozwoju dobrze funkcjonującego biznesu. Natomiast barierą dla spółki był odpowiedni dobór partnera i specjalisty w dziedzinie rynku powierzchni handlowych.

Właścicieli Nuvalu poznałem podczas konsultacji dla projektu biurowego realizowanego dla jednego z polskich inwestorów. Oni mieli ambicję rozszerzenia serwisu o dział powierzchni handlowych, a ja wiedzę i doświadczenie przy takich inwestycjach oraz portfel klientów. Od 16 lat specjalizuję się w procesach wyboru lokalizacji, tworzeniu optymalnej koncepcji w oparciu o budżetowanie, komercjalizacji obiektów handlowych oraz analizę rynku. Współpracowałem z wieloma polskimi i międzynarodowymi deweloperami oraz funduszami. Dlatego postanowiliśmy wspólnie wdrożyć Działy Centrów Handlowych i Inwestycyjny w struktury firmy – dział oparty na profesjonalnym i doświadczonym zespole specjalistów kierowanym przez ekspertów.

Czym dokładnie zajmuje się nowy dział w firmie?

Przede wszystkim poprzez indywidualne podejście będziemy wspomagać inwestorów w realizacji wymagających i złożonych inwestycji w nieruchomości handlowe, oszczędzając ich czas i maksymalizując korzyści. Najchętniej włączamy się w proces na bardzo wstępnym etapie. Jeśli inwestor dysponuje nieruchomością, my przeprowadzamy ocenę potencjału w oparciu o badanie otoczenia i konkurencji. Na podstawie wyników zbudujemy odpowiedni tenant mix, przy współpracy architektów opracowujemy kształt i formę projektu, a także określimy realne terminy realizacji. Wielokrotnie zdarza się, że na etapie uzyskania pozwolenia na budowę i po osiągnięciu odpowiedniego poziomu najmu, klient decyduje się na pozyskanie partnera do inwestycji lub jej sprzedaż. Nasza wiedza i kompetencje pozwalają przeprowadzić klienta przez ten, jak i dalsze etapy inwestycji. Pamiętajmy, że wciąż wielu inwestorów prywatnych próbuje samemu prowadzić projekt, mimo że nie zawsze są do tego przygotowani. Uważam, że warto skorzystać z usług profesjonalistów, bo to daje inwestorowi możliwość racjonalizacji procesu, który jest bardzo skomplikowany i kapitałochłonny. W zakresie naszych usług, oprócz wsparcia na etapie deweloperskim, jest również doradztwo przy pozyskiwaniu i sprzedaży funkcjonujących obiektów handlowych.

Czy zamierzacie wspierać inwestorów, którzy mają kapitał, ale nie wiedzą, jak inwestować w powierzchnie handlowe, czy tych z konkretnymi nieruchomościami?

Proces zakupu czy sprzedaży nieruchomości trudno jest prowadzić, nie mając wiedzy o rynku. Tutaj widzimy nasze duże możliwości przy wsparciu inwestorów. Każdy produkt ma swój cykl, czy jest to nieruchomość, projekt w fazie koncepcji, projekt z pozwoleniem na budowę i wstępnym najmem, czy też funkcjonujące centrum handlowe. Współpracujemy z klientami, którzy są wyspecjalizowani w przygotowywaniu nieruchomości pod inwestycje. Polega to m.in. na zmianie planu miejscowego, uzyskaniu pozwoleń i prekomercjalizacji, i tu dzielimy się naszym doświadczeniem. Jeżeli jest taka potrzeba, jesteśmy w stanie zarekomendować inwestorowi zespół, który nas uzupełni i profesjonalnie przeprowadzi projekt przez ten etap, tzn. architektów, prawników czy projekt managerów. To jest produkt dla dewelopera, który zrealizuje inwestycję i albo utrzyma projekt w swoim portfelu, albo go sprzeda docelowemu inwestorowi. Wiemy, że inwestora docelowego interesuje produkt, który jest pozbawiony wstępnego ryzyka: planistycznego czy komercyjnego. Mówimy tu o projekcie/produkcie gotowym do zaprezentowania na komitecie inwestycyjnym spółki. W związku z tym, że doradzamy przy projektach na różnym etapie zaawansowania, jesteśmy dobrym partnerem dla kapitału, który szuka inwestycji na różnym etapie przygotowania.

Obecnie widać wzmożone zainteresowanie funduszy inwestycyjnych rynkiem nieruchomości handlowych. Czy to coś nowego?

Zawsze tak było i sądzę, że to się nie zmieni. Transakcje centrów handlowych zawsze stanowiły dużą część całego rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne. Mamy też w Polsce specyficzną sytuację, w której na rynku pojawiło się kilku nowych, mocnych kapitałowo graczy. Realizują oni swoją strategię poprzez pakietowe transakcje o dużym wolumenie, m.in. nabywając całe portfele nieruchomości handlowych. Z punktu widzenia ekonomii, wolą skoncentrować się na dużej inwestycji, złożonej z kilku galerii. Następnie, jako asset manager, podwyższają wartość nieruchomości, modernizując lub rozbudowując bądź zmieniając mix najemców centrum handlowego. Niektóre portfele będę znowu przedmiotem obrotu za kilka lat. Inne będą stanowiły stały, powiększany portfel inwestora. Wszystko zależy od ich strategii.

Czy inwestorzy wolą mniejsze projekty?

Zależy którzy. Wszyscy do biznesu podchodzą według przyjętej strategii. Dla dużych funduszy, które zamierzają trzymać portfel nieruchomości przez 2–5 lat, liczy się skala inwestycji jednorazowej. Na pewno jest im trudniej rozpatrywać pojedynczo kilkanaście mniejszych projektów i przeprowadzić taką transakcję. Dlatego uważam, że na rynku jest miejsce dla podmiotów, które będą pozyskiwały pojedyncze obiekty i tworzyły z tego większy portfel. Następnie ten portfel nieruchomości będzie zbywany inwestorom docelowym, którzy muszą realizować większy wolumen pojedynczej transakcji i będą ją traktować jako inwestycję średnio i długoterminową.

Czy na rynku jest dużo inwestorów z polskim kapitałem, którzy planują inwestować w obiekty handlowe?

Sporo podmiotów z polskim kapitałem czy nawet osób prywatnych pyta nas o możliwości inwestycyjne na rynku obiektów handlowych. Stało się powszechne, że polscy inwestorzy lokują swoje nadwyżki finansowe w nieruchomości. Tacy inwestorzy coraz częściej korzystają z profesjonalnego doradztwa. Sądzę, że ten rynek ma jeszcze duży potencjał i będą powstawały coraz ciekawsze formy wspólnego lub indywidualnego inwestowania na tym rynku. A nasz biznes to iść z tymi inwestorami przez cały proces.

Rozmawiał Wojciech Wojnowski

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.