M. Śmietański, Cresa: czynsz to nie wszystko

Wynajmując powierzchnie w centrum handlowym najemcy zwykle skupiają się na tym, żeby wynegocjować jak najniższy czynsz. Jednak czynsz to nie wszystko. Gdzie szukać oszczędności na etapie negocjacji z wynajmującym? – radzi Michał Śmietański, Członek Zarządu i Dyrektor Działu Prawnego w firmie Cresa Polska.

Cresa jest partnerem merytorycznym Shopping Center Forum CEE Exhibition & Conference.

Dzięki kreatywności i dobrym doradcom można uzyskać zapisy w umowie, które w przyszłości pozwolą na spore oszczędności, a nawet dodatkowy zysk.

Kary umowne

Kary umowne są rodzajem finansowego odszkodowania za niedotrzymanie zapisów umowy. W przypadku najmu powierzchni handlowej, kary najczęściej dotyczą najemcy i są konsekwencją np. zwłoki w otwarciu sklepu, nie przestrzegania godzin pracy lokalu albo niezgodnego z ogólną koncepcją, na którą najemca wcześniej się zgodził, wyglądu witryny.

Ogólnie można stwierdzić, iż brak kar umownych w umowie jest sytuacją korzystną dla najemcy – wtedy najpewniej nie poniesie on konsekwencji za niewielkie naruszenia, gdyż wynajmujący zawsze będzie musiał udowodnić szkodę i jej wysokość przed sądem. Zasadą jednak jest, iż w celu zdyscyplinowania najemcy, wynajmujący nie rezygnują z zapisów odnośnie kar umownych, wtedy zadaniem doradcy najemcy albo jego prawnika jest wynegocjowanie jak najniższej kary lub zawężenie możliwości jej nałożenia.

Jeśli dopilnowaliśmy tego przy podpisywaniu umowy i kary są symboliczne, może się zdarzyć, że w jakiejś kryzysowej sytuacji, bardziej korzystne dla najemcy będzie zapłacenie kary, niż wywiązanie się z umowy – np. zamknięcie sklepu na jeden dzień, gdy nagle rozchorował się pracownik i jest trudność ze znalezieniem zastępstwa lub jest ono dość kosztowne.

Remonty i modernizacje

Remonty i modernizacje zawsze pochłaniają ogromne budżety, dlatego nie bez znaczenia jest to, kto ostatecznie za nie zapłaci. Wynajmujący bardzo chętnie przerzucają koszty prac modernizacyjnych obiektów handlowych na najemców, argumentując, że takie inwestycje realizują dla ich korzyści. Tymczasem remont w bezpośrednim ujęciu przede wszystkim podnosi wartość obiektu. Pamiętając o tym, najemca może odmówić zgody na zapis umowny zmuszający go do partycypowania w kosztach prac remontowych lub postarać się ten zapis doprecyzować, wyłączając remonty struktury obiektu, wymiany schodów ruchomych czy wind lub innych bardzo drogich elementów budynku. Co więcej, najemca może, a nawet powinien zapytać o plan remontów i modernizacji na najbliższe lata (czyli zobowiązać wynajmującego do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie). Może też poprosić o przejrzyste rozpisanie finansowania poszczególnych prac. Preferowaną przez rynek praktyką jest, gdy drobne naprawy są pokrywane z opłaty eksploatacyjnej (uiszczanej przez najemców), natomiast remonty konstrukcji budynku (remont dachu, wymiana instalacji) – z budżetu właściciela.

Kolejna sprawa to liczenie udziału najemcy w kosztach wspólnych utrzymania obiektu. Jeśli najemca, albo jego doradca, nie zadbają o to na początku, może się okazać, że koszty, bez względu na poziom wynajęcia inwestycji, rozkładają się na obecnych najemców. Mówiąc krótko: najemcy „zrzucają się” na niewynajęte sklepy. Tymczasem wynajęcie sklepów w galerii jest zadaniem właściciela obiektu i nie powinien on „karać” najemców za pustostany. Dlatego dla najemcy najbardziej korzystny i uczciwy byłby zapis mówiący o tym, że opłata eksploatacyjna liczona jest w proporcji powierzchni lokalu do powierzchni wynajmowalnej w obiekcie.

Wyjątki od zasady triple net lease

Na polskim rynku handlowym dość powszechnie stosowana jest zasada umów najmu zwana triple net lease. Zakłada ona przerzucenie na najemców wszystkich wydatków związanych z funkcjonowaniem obiektu, jak koszty utrzymania powierzchni wspólnych, sprzątania, odśnieżania, ubezpieczenia, zarządzania nieruchomością, wywozu śmieci itd., ale również podatków od nieruchomości, czy opłat za użytkowanie wieczyste.

Po zsumowaniu mogą to być naprawdę pokaźne kwoty, a w dodatku bardzo trudne do kontrolowania przez najemcę. Dodatkowo, wynajmujący w takiej sytuacji nie ma żadnego interesu w optymalizowaniu kosztów, czyli np. znalezieniu tańszej firmy sprzątającej albo ochroniarskiej. Najemca ponosi całe ryzyko, również to związane ze zmianami przepisów i zdarzeniami losowymi.

Co w tej sytuacji można zrobić? Każdy najemca powinien bardzo uważnie przyjrzeć się sposobowi rozliczania opłat eksploatacyjnych i spróbować przewalczyć najbardziej krzywdzące zapisy lub dołożyć starań, aby ograniczyć wzrost tych składowych opłat, na które wynajmujący ma duży wpływ.

Autorem tekstu jest Michał Śmietański, Członek Zarządu i Dyrektor Działu Prawnego w firmie Cresa Polska.

Całość można przeczytać w lipcowym numerze Shopping Center Poland Magazine.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl