A. Walczak, Prezes Dekady: wszystko zaczęło się od kina

Aleksander Walczak, prezes Dekada SA

Pierwsze trzy centra handlowe Dekada otwarto w 2011 roku. Obecnie jest ich 11. Aleksander Walczak, Prezes spółki Dekada SA, zdradza, którą ze swoich Dekad lubi najbardziej, skąd narodził się pomysł na biznes i jak powstawały pierwsze projekty

Pierwsze nieruchomości pod centra Dekada spółka nabywała już w 2007 roku, ale niewiele osób wie, że wszystko zaczęło się od sieci kin. Jakie były początki Pana działalności na rynku centrów handlowych?

Aleksander Walczak: Spółka Foren, później przekształcona w Dekadę SA, powstała w 2007 roku. Natomiast wszystko zaczęło się od sieci kin Kinoplex, którą stworzyliśmy wraz z dwoma wspólnikami. Był to pierwszy multipleks w Polsce. Zaczęliśmy w 1996 roku od modernizacji kultowego kina Femina w Polsce. Olbrzymie, ale jednosalowe kino w centrum miasta w starej kamienicy przekształciliśmy w czterosalowe, nowoczesne kino – pierwsze takie w stolicy. Byliśmy prekursorami, choć pamiętam, że wówczas mówiło się, że nie wiadomo, czy w Polsce multipleksy się w ogóle przyjmą. Szybko okazało się jednak, że to dobry pomysł i przez pierwsze 2–3 lata funkcjonowania byliśmy pierwszym i jedynym multisalowym kinem w Polsce. Kolejne kina tego typu postanowiliśmy wprowadzić już do centrów handlowych – Galerii Echo w Kielcach, Galerii Sfera w Bielsku-Białej, Galerii Solaris w Opolu czy Centrum Alfa w Gdańsku. Wówczas też nauczyliśmy się od podstaw zasad projektowania galerii handlowych. Dzięki współpracy z inwestorem centrum handlowego uczestniczyliśmy w procesie przygotowania koncepcji, projektowania i budowania obiektu. W praktyce wyglądało to tak, że firma Echo Investment projektowała pierwszą Galerię Echo w Kielcach, a my projektowaliśmy część tego obiektu pod kino.

Byliście zatem od razu jednym z największych najemców galerii.

AW: Z kinem o powierzchni ponad 4 tys. mkw. byliśmy drugim po Tesco największym najemcą tego projektu. Wówczas też, oprócz wiedzy o projektowaniu powierzchni handlowych, poznawaliśmy relacje między wynajmującym a najemcą. Dostrzegliśmy też, jak trudno negocjuje się umowy najmu i stawki czynszu. W 2007 roku podjęliśmy decyzję o sprzedaży naszej sieci kin spółce Helios. I te kina do dziś funkcjonują, tyle że pod nazwą Helios. Natomiast pieniądze za zbycie sieci zainwestowaliśmy w grunty pod przyszłe centra handlowe.

Centra handlowe buduje się tak samo jak kina?

AW: Mieliśmy gotówkę, doświadczenie w prowadzeniu procesów inwestycyjnych i częściową wiedzę: o rynku i o projektowaniu obiektów handlowych. Budowa multitpleksu była wówczas inwestycją kilkunastu milionów złotych. Już wtedy było to duże przedsięwzięcie logistyczne i ekonomiczne wymagające kredytu bankowego i wszystkich innych formalności, których wymaga się przy dużych inwestycjach. Z tego doświadczenia wyniknął pomysł wejścia w rynek centrów handlowych. Wtedy też kupiliśmy pierwsze działki pod inwestycje m.in. w Sieradzu, Malborku i Myślenicach.

W tamtym czasie budowało się raczej duże centra handlowe i wielkopowierzchniowe sklepy. Skąd pomysł na centra convenience?

AW: Jako polska firma ze sporymi zasobami finansowymi, ale jednak nie tak dużymi, jakimi dysponowały zagraniczne fundusze, budujące wówczas galerie handlowe w Polsce, uznaliśmy, że aby wejść w ten rynek, musimy wybrać segment odpowiadający naszym możliwościom. Założyliśmy zatem, że będą to mniejsze obiekty, ale zapewnimy najemcom takie same parametry, jakie oferowały im śródmiejskie centra handlowe. Postanowiliśmy przenieść standard z dużych obiektów handlowych w większych miastach do tych mniejszych, po to, by najemcom stworzyć dokładnie takie same warunki. To się udało i bardzo spodobało. Pierwsza Dekada, którą otworzyliśmy w Myślenicach, oferowała zatem odpowiednią wysokość witryn, dobre przeszklenia, klimatyzację. Podobnie było też w następnych naszych projektach: w Sieradzu, Skierniewicach, Żyrardowie. Na współpracę z nami decydowali się wtedy Empik, H&M, Rossmann, Hebe, CCC, Pepco, a nawet Mohito i Apart.

Typowe marki obecne dzisiaj w centrach convenience, takie jak KiK, TEDi, Action, wtedy nie działały na polskim rynku. Jak i z kim negocjowało się wówczas umowy najmu?

AW: Uważam, że negocjowało się łatwiej niż teraz. Rynek był mniej nasycony. Dużym, sieciowym najemcom zależało na tym, żeby wejść do mniejszych miejscowości. My dawaliśmy im tę możliwość. Zapewnialiśmy Empikowi, Rossmannowi, CCC takie warunki i takie powierzchnie, że chętnie wchodzili do naszych obiektów. I do dzisiaj zresztą w nich operują.

Pierwsze trzy Dekady otwarto w 2011 roku. Już wtedy zapowiadał Pan, że takich obiektów zamierza wybudować minimum 20. Czy te plany się zmieniły?

AW: Przyznam, że ciężko będzie do tej dwudziestki doskoczyć. Rynek robi się coraz bardziej nasycony. Do pierwszych projektów w Myślenicach, Sieradzu, Skierniewicach przygotowywaliśmy się kilka lat. Kiedy rozpoczynaliśmy działalność, trafiliśmy na początek kryzysu w Polsce i na świecie. To był 2008 rok. Zakładaliśmy szybki rozwój, planowaliśmy równolegle kilka realizacji… i dostaliśmy cios w postaci globalnego kryzysu. W przeddzień podpisania kluczowej umowy z generalnym wykonawcą na budowę obiektu w Malborku spadła na nas informacja, że banki w Ameryce bankrutują, a w kolejnych dniach nasz bank odmówił nam kredytowania. Nic nie mogliśmy zrobić. Ten zastój trwał ponad 2 lata. W związku z tym Dekada Malbork, która miała być naszym pierwszym centrum handlowym, powstała jako nasz dziesiąty obiekt. Trzeba było na nowo negocjować umowy, zmiany planu miejscowego zagospodarowania etc.

Którą z Dekad lubi Pan najbardziej?

AW: Najsłabiej rokującym miastem, w które zainwestowaliśmy, miał być 20-tysięczny Grójec. Nikt nie dawał nam szansy. Wszyscy mówili, że inwestycja w centrum handlowe w tym mieście nie jest dobrym pomysłem, bo mieszkańcy jeżdżą na zakupy do Janek. Wielu najemców także uznało, że ten projekt nie ma potencjału. Pepco za żadne skarby nie chciało się wyprowadzić z rynku pomimo że oferowaliśmy im fajną, nowoczesną powierzchnię handlową – dziś też są u nas. Teraz planujemy już trzecią rozbudowę tego obiektu. Projekt, który wydawał się najmniej atrakcyjny, okazał się najlepiej funkcjonującą Dekadą z całej naszej sieci. Z początkowych 5 tys. mkw. GLA doszliśmy do 9 tys. mkw. i już szykujemy się do kolejnej rozbudowy. Planujemy stworzyć tam park handlowy z prawdziwego zdarzenia, o powierzchni kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych. Rozbudowę rozpoczniemy w przyszłym roku.

Na liście projektów do rozbudowy są także Skierniewice i Sieradz. Czy pozostałe też mają potencjał?

AW: Przez najbliższe 10 lat będziemy mieli co robić. Już teraz mogę powiedzieć, że większość z naszych obiektów nadaje się do rozbudowy. Poza Skierniewicami i Sieradzem pracujemy nad rozbudową Ciechanowa. Jesteśmy w trakcie nabywania tam sąsiadujących z Dekadą terenów. W II połowie tego roku rozpoczniemy rozbudowę Dekady Skierniewice, w następnej kolejności są Sieradz, Grójec, Ciechanów i Żyrardów.

Ile trwa i ile kosztuje budowa jednej Dekady?

AW: Budowa mniejszych obiektów trwa około roku i kosztuje od 30 do 40 mln zł. Sieradz kosztował więcej, a Nysa będzie kosztować ponad 150 mln zł i planujemy budować ją przez najbliższe 2 lata. Ale to nasz największy obiekt z 70 sklepami, parkingiem podziemnym, z kinem. Duża galeria handlowa jest trzy razy droższa niż średnia Dekada. Po kilkunastu latach znów będziemy mieć kino, ale tym razem jako wynajmujący.

Rozmawiała Katarzyna Łabuz

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl