JLL: grunty pod zabudowę handlową w mniejszych miastach nadal w cenie

Z analiz JLL wynika, że w 2019 roku możemy się spodziewać kontynuacji ekspansji inwestorów działających w segmencie handlowym. – W przypadku terenów inwestycyjnych, największym zainteresowaniem będą się cieszyć grunty pod budowę małych parków handlowych o wielkości od 3 tys. do 10 tys. mkw. powierzchni usługowej. W szczególności dotyczy to lokalizacji, gdzie występuje luka podażowa – mówi Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych, JLL.

– Również starsze obiekty handlowe oraz takie, które nie są już „mile widziane” w portfelu inwestora, mają szansę znaleźć w 2019 nowych nabywców, którzy przeprowadzą modernizację lub wyburzą istniejący budynek, aby zrealizować własny projekt – dodał Daniel Puchalski.

JLL jest partnerem merytorycznym wiosennej edycji Shopping Center Forum 2019 Exhibition & Awards.

Ponad 14 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej

W 2018 roku zostało oddane do użytkowania łącznie 435 tys. mkw. powierzchni handlowej, co stanowi wynik zbliżony do tego odnotowanego w 2017 roku, kiedy rynek wzbogacił się o 466 tys. mkw. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą ponad 14 mln mkw.

W sumie w budowie pozostaje ponad 400 tys. mkw. powierzchni handlowej, przy czym około 13 proc. nowej podaży powstaje w ramach rozbudowy już istniejących obiektów. W strukturze podaży dominują centra handlowe z udziałem 71 proc., przed parkami handlowymi i magazynami handlowymi (27 proc.) oraz centrami wyprzedażowymi (2 proc.).

Polska jest rynkiem dojrzałym, choć cały czas mniej nasyconym pod względem powierzchni centrów handlowych niż rynki zachodnioeuropejskie. Jednocześnie posiadamy obiekty, które pod względem architektury czy wystroju wnętrz są jednymi z najnowocześniejszych w Europie.

Podaż podąża za popytem

W 2018 roku na zainteresowanie ze strony inwestorów realizacją kolejnych projektów handlowych miały wpływ dobre wskaźniki makroekonomiczne, systematyczny wzrost wynagrodzeń, programy socjalne takie jak Rodzina 500+, spadający poziom bezrobocia i wzrost gospodarczy napędzany konsumpcją gospodarstw domowych. Dodatkowo, wbrew wielu obawom, obowiązujący od 1 marca 2018 roku częściowy zakaz handlu w niedzielę nie wpłynął negatywnie na najemców. Popyt w galeriach utrzymuje się na wysokim poziomie, stawki czynszów nie spadają, a Polską interesują się aktywnie zagraniczne marki. W 2018 roku w Polsce zadebiutowało 29 nowych marek.

Zmiany, zmiany, zmiany

Planując nowe inwestycje handlowe, w 2018 roku inwestorzy zwracali uwagę na specyficzne uwarunkowania polskiego rynku handlowego. Dominujące trendy w ostatnich latach to wzrost znaczenia dyskontów i spadek udziału małych sklepów. Tym ostatnim zakaz handlu w niedzielę miał pomóc, a tymczasem okazał się najbardziej korzystny dla stacji benzynowych, na których odnotowano znaczący wzrost sprzedaży i zmianę koszyka zakupowego konsumentów.

Chociaż udział zakupów internetowych rośnie w stosunku do klasycznej sprzedaży, Polacy nie tak łatwo zmieniają swoje przyzwyczajenia i nadal preferują wizytę w tradycyjnym sklepie. Tym bardziej, że wraz z ewolucją funkcji obiektów handlowych, coraz większą ich powierzchnię zajmują najemcy z sektora gastronomicznego i rozrywkoworekreacyjnego. Ten trend obserwowany jest zarówno w największych aglomeracjach, jak i miastach średniej wielkości. Odwiedzanie centrum handlowego nie służy więc tylko robieniu zakupów, ale także spędzaniu czasu z rodziną i znajomymi.

Dodatkowo, ponieważ ulice handlowe nie są w Polsce zbytnio popularne, większość zakupów realizowanych jest w centrach i parkach handlowych, którymi rynek jest wciąż nierównomiernie nasycony. Z jednej strony mamy wypełnione powierzchnią handlową aglomeracje Wrocławia czy Poznania a z drugiej takie miasta jak Szczecin, gdzie potencjał dla rozwoju w tym sektorze jest nadal duży.

Mając na uwadze powyższą charakterystykę polskiego rynku handlowego, najwięcej inwestorów poszukiwało w 2018 roku terenów inwestycyjnych oraz przestrzeni w projektach wielofunkcyjnych pod małe koncepty, do 10 tys. mkw. powierzchni sprzedaży, które uzupełnią już istniejącą ofertę handlową. Nie wykluczali przy tym z analiz miast mających poniżej 50 tys. mieszkańców.

Rynek nieruchomości handlowych – średnie ceny gruntów w 2018 roku:

  • Warszawa tereny przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy – 2 tys. – 5 tys. (zł/ mkw. PUU*),
  • Warszawa – tereny przeznaczone pod parki handlowe i wolnostojące budynki handlowe – 1,5 tys. – 2 tys. (zł/ mkw. PUU*),
  • Miasta powyżej 400 tys. mieszkańców – 400 – 1,2 tys. (zł/ mkw. PUU*).

*PUU – Powierzchnia Użytkowa Usług, Źródło: JLL

Konsolidacje i restrukturyzacje

Ważnym trendem, obok rozbudowy i rewitalizacji starszych obiektów, była w 2018 roku konsolidacja rynku handlowego. Był to czas fuzji i przejęć. Wymieniając największe z nich,nie można pominąć przejęcia Spółki Emperia, właściciela konceptu Stokrotka, przez litewską Maxima Grupe, czy sfinalizowania przez Grupę Eurocash kupna sieci handlowej Mila S.A.

Warto przy okazji zwrócić uwagę, że przejmowanie obiektów konkurencji i rebranding to alternatywne wobec zakupu gruntów inwestycyjnych sposoby na pozyskanie przestrzeni dla dalszej ekspansji. W 2018 roku mogliśmy obserwować wiele przykładów takich transakcji. OBI DIY uruchomił sklepy w kilku lokalizacjach po zamkniętych sklepach Praktiker. Jeronimo Martins i Carrefour przejęły niektóre lokale działające pod szyldem Piotr i Paweł w ramach planu restrukturyzacji tej sieci. Na sprzedaż zostały też wystawione nieruchomości, na których stoją najmniej rentowne sklepy Tesco w Polsce.

Zdaniem specjalistów JLL, w kolejnych latach możemy spodziewać się zarówno kolejnych konsolidacji w segmencie handlowym jak i pozyskiwania lokali i terenów inwestycyjnych w ramach przejęć obiektów konkurencji.

Trendy w 2019 r. Różne formaty poszukują najemców

Dynamiczny wzrost nowej powierzchni biurowej, rosnąca liczba projektów wielofunkcyjnych oraz oczekiwania pracowników w zakresie dostępności usług i produktów pierwszej potrzeby blisko miejsca pracy i zamieszkania, zwiększają zapotrzebowanie na powierzchnię handlową w parterach biurowców oraz pasażach łączących budynek z dworcem lub ze stacją metra. Inwestorzy działający w branży handlowej coraz częściej pytają już nie o grunty pod centra handlowe, ale o tereny usługowe i wielofunkcyjne. Niejeden z nich, zainspirowany halami targowymi funkcjonującymi w największych europejskich miastach, takich jak np. Mercado De San Miguel w Madrycie, Mercat de la Boqueria w Barcelonie czy Marché de Saint-Martin w Paryżu, poszukuje podobnych obiektów do rewitalizacji i komercjalizacji. Specjaliści JLL zauważają również większą otwartość inwestorów z sektora handlowego do udziału w wielofunkcyjnych przedsięwzięciach inwestycyjnych.

Modernizacje i ekspansja na małych powierzchniach

Z analiz JLL wynika, że w 2019 roku będziemy w dalszym ciągu obserwować zainteresowanie ekspansją w segmencie handlowym. W przypadku terenów inwestycyjnych, największym zainteresowanie będą się cieszyć grunty pod budowę małych parków handlowych o wielkości 3 tys. – 10 tys. mkw. powierzchni usługowej. W szczególności dotyczy to lokalizacji, gdzie występuje luka podażowa w zakresie powierzchni handlowej, a tym samym istnieje potencjalne zainteresowanie ze strony najemców. Dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego w całej Polsce sprzyjał w ostatnich latach wykreowaniu nowych lokalizacji tego typu.

Również starsze obiekty handlowe oraz takie, które nie są już „mile widziane” w portfelu inwestora, mają szansę znaleźć w 2019 nowych nabywców, którzy przeprowadzą modernizację lub wyburzą istniejący budynek by zrealizować własny projekt.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl