W. Cieślak, prezes BOIG: projekt Silesia Outlet przygotowaliśmy od podstaw

Wojciech Cieślak, prezes The Blue Ocean Investment Group

– Przestrzeń, w której powstaje nowy projekt musi być obszarem atrakcyjnym dla inwestora i dewelopera, ale przede wszystkim potrzebnym i przyjaznym dla przyszłych klientów. Tym kierowaliśmy się tworząc m.in. najnowszy obiekt w Gliwicach. Projekt Silesia Outlet przygotowaliśmy od podstaw – poprzez badania rynku, znalezienie odpowiedniej działki, stworzenie unikalnego konceptu obiektu, zapewnienie inwestowania i komercjalizację, aż po oddanie w zarządzanie gotowego obiektu – mówi dla Retailnet Wojciech Cieślak, prezes The Blue Ocean Investment Group (BOIG)

Polski rynek tradycyjnych nieruchomości komercyjnych oficjalnie dojrzał. Fakt ten potwierdzają zgodnie wszyscy eksperci, podkreślając, że jednocześnie otwierają się nowe możliwości dla alternatywnych projektów handlowych. O aktualnej sytuacji na polskim rynku handlowym, kierunkach jego rozwoju i planach na przyszłość rozmawiamy z Wojciechem Cieślakiem, prezesem The Blue Ocean Investment Group (BOIG) oraz Katarzyną Szabelską, Associate Director w BOIG – spółce, która od ponad 15 lat świadczy kompleksowe i innowacyjne usługi na rynku nieruchomości komercyjnych.

Jak w Państwa ocenie dojrzałość rynku i mnogość formatów, które pojawiają się na rynku nieruchomości handlowych wpłynie na jego dalszy rozwój?

Wojciech Cieślak: W całej Europie, także w Polsce, wkroczeniu w dojrzałą fazę towarzyszy spowolnienie przyrostu nowej podaży. Dojrzałe rynki zbliżają się do poziomu nasycenia, maleje zapotrzebowanie na nowe centra handlowe, ale starzenie się zasobów stwarza okazję dla tych, którzy na mocno nasyconym rynku potrafią znaleźć niszę i mądrze ją zagospodarować. Biorąc pod uwagę, że ok 1/3 powierzchni w europejskich galeriach handlowych powstała 20 lat temu, jedną z dróg rozwoju w najbliższych latach będą nadal przebudowy istniejących obiektów i ich modernizacje w kierunku obiektów o charakterze mieszanym.

Katarzyna Szabelska: Uwaga naszego rodzimego rynku będzie kierowała się także w stronę centrów outletowych. Dotychczas obecne głównie w aglomeracjach i na obrzeżach miast, będą pojawiać się także w ich centrach, czy to jako samodzielne obiekty, czy też jako element projektów mixed-use. Outlety, które stanowią obecnie zaledwie 5 proc. powierzchni handlowej w Polsce, mają dziś ogromny potencjał podjęcia rywalizacji z kanałem online, a dostępna w nich jakość i wartość marek z sektora premium, deficytowa w tradycyjnych obiektach handlowych, może zaspokoić rosnące apetyty wymagających klientów.

Polskie outlety spotykały się dotychczas z zarzutem, że nie różnią się znacząco od tradycyjnych centrów handlowych, podobnie jest z cenami. Czym obiekty wyprzedażowe mogą konkurować z tradycyjnymi galeriami?

KS: W odróżnieniu od rynków wschodzących, na których rozwój wpływa wzrastająca liczba konsumentów, w naszym kraju dominującą rolę odgrywa obecnie konsumpcja per capita. Stać nas na coraz więcej, a to naturalnie kieruje uwagę konsumentów w stronę marek o wyższej wartości. Zainteresowanie sektorem premium i grupa aspirujących do niego klientów rosną. Dostrzegły to także największe marki obsługujące tę część rynku i nasze rodzime outlety coraz częściej będą gościły największych międzynarodowych graczy. Oferta dobrych sklepów wyprzedażowych przestaje już opierać się na markach znanych z tradycyjnych centrów handlowych, a ich ceny nie odbiegają od propozycji sklepów internetowych. Obok luksusowych butików, klienci coraz częściej znajdą też w outletach salony ze sprzętem elektronicznym czy wyposażeniem domu i niespotykaną wcześniej w tego typu obiektach bogatą ofertę rozrywki, restauracje, kawiarnie czy punkty usługowe. To naturalna konsekwencja zmian krajobrazu konsumenckiego i dostosowującego się do jego potrzeb rynku. Klient, który dotychczas spędzał w centrum wyprzedażowym ok. 1,5 h, gotowy jest zostać dłużej, o ile zapewnimy mu doświadczenia, których oczekuje. Rozbudowana oferta pozahandlowa podnosi komfort zakupów i zachęca konsumentów do coraz częstszych wizyt w centrum i spędzania w nim wolnego czasu. To siła i przewaga konkurencyjna nowoczesnych centrów wyprzedażowych.

Lokalizacja, gęstość zaludnienia, zasięg oddziaływania to czynniki, które mają stanowić najistotniejsze części składowe sukcesu obiektu handlowego. To solidne podstawy, ale czy jedyne?

WC: Punktem wyjścia powinno być zawsze to, że każdy tego typu projekt tworzony jest dla ludzi. Przestrzeń, w której powstanie musi być obszarem atrakcyjnym dla inwestora i dewelopera, ale przede wszystkim potrzebnym i przyjaznym dla przyszłych klientów. Tym kierowaliśmy się tworząc m.in. najnowszy obiekt w Gliwicach. Projekt Silesia Outlet przygotowaliśmy od podstaw – poprzez badania rynku, znalezienie odpowiedniej działki, stworzenie unikalnego konceptu obiektu, zapewnienie inwestowania i komercjalizację, aż po oddanie w zarządzanie gotowego obiektu.

Skąd decyzja o lokalizacji tego projektu właśnie w Gliwicach?

KS: Śląsk to jeden z najzamożniejszych obszarów Polski, od lat utrzymujący najwyższe indeksy siły nabywczej. Ponad 4,5 milionowa aglomeracja miała dotychczas do dyspozycji tylko jedno centrum wyprzedażowe w Sosnowcu. Kolejny obiekt tego typu, uzupełniający i poszerzający ofertę, był tu po prostu potrzebny. Biorąc pod uwagę charakterystyczną strukturę śląskiej komunikacji, gdzie mieszkańcy stale podróżują pomiędzy miastami i gminami, ważna była lokalizacja obiektu przy najważniejszych drogach przejazdowych – Silesia Outlet znajduje się przy autostradzie A4 i skrzyżowaniu głównych szlaków komunikacyjnych. Fakt, że tuż obok funkcjonują silne obiekty handlowe Auchan i Leroy Merlin odwiedzane rocznie przez 4,5 mln. klientów, tylko potwierdza potencjał miejsca. Dzięki lokalizacji w samym centrum aglomeracji, w bezpośrednim zasięgu obiektu do 60 min. jazdy samochodem znajdują się 4 mln. klientów, a kolejne 2,5 miliona dotrze tu w zaledwie 0,5 h dłużej.

Silesia Outlet
Silesia Outlet

Za realizacją każdego świetnego projektu stoi czas i sztab podmiotów zaangażowanych w proces inwestycyjny, budowlany, komercjalizację, marketing i w końcu oddanie gotowego obiektu do użytku publicznego. Ryzyko powodzenia i utrzymania założonego planu maleje z każdym niedotrzymanym terminem, nierzetelnością podwykonawców, przekroczonymi budżetami czy problemem ze zbudowaniem planowanej struktury najmu. Jak to wyglądało w przypadku Silesia Outlet?

WC: Projekt Silesia Outlet prawdopodobnie nie powstałby zgodnie z planowanym harmonogramem, bez żadnych opóźnień, gdyby odpowiedzialność za jego powstanie rozmyła się pomiędzy zbyt wiele tzw. czynników zewnętrznych. Ale jesteśmy na rynku wystarczająco długo, uczestniczyliśmy w tak wielu projektach inwestycyjnych klasycznych centrów handlowych i outletowych (m.in centra Fashion House w Gdańsku, Sosnowcu i Warszawie, Ptak Outlet w Rzgowie, czy powstające aktualnie Cracovia Outlet i Pomerania Outlet – przyp. redakcji), że byliśmy w stanie przejąć pełną odpowiedzialność za każdy etap tego projektu. Przez lata wypracowaliśmy własne struktury pozwalające na realizację dobrych inwestycji – od idei, przez wnikliwe studium wykonalności, koordynację zakupu gruntów, pozyskanie inwestora i zarządzanie procesem budowlanym. Mamy zaufanych partnerów i profesjonalny zespół, który czuwa nad każdym najmniejszym trybikiem tego mechanizmu. Tak wysoki poziom zaangażowania w projekt jest dla nas gwarantem najwyższej jakości realizacji i uwiarygadnia go w oczach najemców, czy przyszłego zarządcy, a my mamy pewność, że oddajemy w ich ręce obiekt zrealizowany od początku do końca tak jak zaplanowaliśmy. Myślę, że to jeden z powodów, dla których nie mieliśmy najmniejszych problemów z przekonaniem największych światowych brandów do wejścia w ten projekt, czego efektem jest przejęcie zarządzania obiektem przez Neinver – wiodącego operatora segmentu outletowego w Polsce i Europie.

Projekt gotowy, jakie kolejne wyzwania czekają BOIG?

WC: Dziś wypuszczamy nasze najnowsze „dziecko” w świat i będziemy bacznie obserwować jak rośnie. Równolegle pracujemy nad kolejnymi projektami, w tym dwoma, które pozwalają nam nadal rozwijać rynek obiektów outletowych i mixed-use. Aktualnie pracujemy nad procesem przekształcenia Galerii Rumia w wielofunkcyjny obiekt Pomerania Outlet, a w II połowie 2020 na mapie Krakowa pojawi się Cracovia Outlet – obiekt pełniący funkcję głównego centrum wyprzedażowego w stolicy Małopolski zintegrowany z convenience shopping center Atut, za komercjalizację których odpowiada BOIG Property Consulting. W połowie tego roku otwarte zostanie centrum handlowo-rozrywkowe Tkalnia w Pabianicach, którego komercjalizacja jest już na finiszu, trwa kompletowanie najemców w Dekadzie Nysa, która zostanie otwarta w 2021 i planowanych rozbudowach kolejnych obiektów Dekady.

BOIG jest wystawcą wiosennej edycji Shopping Center Forum 2019. Wszystkie swoje projekty zaprezentuje na stoisku 2.5

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl