[WYWIAD] Inwestor Tkalni: to był mój pierwszy taki projekt i bardzo duże wyzwanie

– Miałem 24 lata i mówiłem, że chcę zbudować centrum handlowe. Mało kto traktował mnie wówczas poważnie. Problemem było też to, że Pabianice były w tym czasie notowane w statystykach jako drugie najbiedniejsze miasto w Polsce. Wynikało to z ogromnego zadłużenia pabianickiego szpitala i gigantycznej szarej strefy. Musiałem sprostać wszystkim pytaniom i wątpliwościom ludzi, z którymi rozmawiałem o projekcie i przekonać ich, że ta inwestycja ma sens – mówi w rozmowie z Retailnet Adrian Majsterek – inwestor otwartego niedawno centrum handlowego Tkalnia w Pabianicach.

Mało kto wie, że jest Pan specjalistą od trudnych projektów. Tak też było z Tkalnią.

Adrian Majsterek: Moja przygoda z branżą nieruchomości komercyjnych rozpoczęła się od pomysłu mojego ojca, który zaczął wprowadzać mnie w rynek nieruchomości przekazując nadzór nad częścią projektów. Na początku były to oczywiście inwestycje mniej strategiczne dla firmy, tak jak pierwszy obiekt, nad którym pracowałem – bardzo zniszczony pałacyk pod Łodzią. Podobna historia wiąże się też z Tkalnią. 8 lat temu pozyskaliśmy starą fabrykę i tereny wokół niej. Obiekt był w takim stanie, że nie wiadomo było do końca na co go przeznaczyć. Spędziłem rok nad samym stworzeniem pomysłu na to miejsce. Badałem rynek, jeździłem na targi nieruchomościowe, szukałem inspiracji, rozmawiałem z lokalną społecznością i po roku dostałem odpowiedź. Pojawił się pomysł na realizację centrum handlowego.

Od pomysłu na Tkalnię do otwarcia minęły 4 lata. Jak wspomina Pan ten czas?

AM: To był mój pierwszy taki projekt i bardzo duże wyzwanie. Nie miałem praktycznie żadnego doświadczenia w branży retail. Na szczęście trafiłem na odpowiednich ludzi wokół siebie, a ja byłem tylko łącznikiem pomiędzy budowlańcami, projektantami, firmą leasingową, bankiem itd.

Z jakimi wyzwaniami spotykał się Pan realizując ten projekt?

AM: Mój tata mówi, że nigdy nie ma dobrego czasu na inwestycje, bo jeśli rynek jest kiepski, to nie ma najemców, a jeśli jest dobry, nie ma firm budowlanych. My trafiliśmy na ten drugi problem. Akurat tak się złożyło, że był to czas maksymalnego wzrostu kosztów budowy. Ceny rosły z dnia na dzień. Pamiętam, że byłem na targach Expo w Monachium i dostałem telefon, że oferty wszystkich firm budowlanych są wielokrotnie wyższe od założonego planu finansowego. Mieliśmy już wtedy gotowy projekt budowlany, zamknięte wszystkie budżety i byliśmy na bardzo zaawansowanym etapie negocjacji z bankiem. Ta informacja była dla mnie dużym ciosem. Miałem wrażenie, że cały projekt runie, a dotychczasowa praca poszła na marne.

Ponadto każdy etap tej inwestycji miał swoje newralgiczne punkty. Na początku musiałem przekonać architektów, firmę, która weźmie odpowiedzialność za komercjalizację i najemców do Pabianic. Miałem 24 lata i mówiłem, że chcę zbudować centrum handlowe. Mało kto traktował mnie wówczas poważnie. Problemem było też to, że Pabianice były w tym czasie notowane w statystykach jako drugie najbiedniejsze miasto w Polsce. Wynikało to z ogromnego zadłużenia pabianickiego szpitala i gigantycznej szarej strefy. Musiałem sprostać wszystkim pytaniom i wątpliwościom ludzi, z którymi rozmawiałem o projekcie i przekonać ich, że ta inwestycja ma sens.

Budowa też nie przebiegła bez przeszkód. Zmieniali się podwykonawcy, z dnia na dzień np. robotnicy rzucali narzędzia i przechodzili do firm, które ich podkupiły. Żyłem w ciągłym stresie, codziennie byłem na budowie i każdego dnia spotykałem się z nowym problemami.

Tkalnia powstała na terenach pofabrycznych objętych ochroną konserwatorską. Jak przebiegała współpraca z konserwatorem zabytków?

AM: Przy rewitalizacjach nigdy nie da się przewidzieć wszystkiego, a biznes, jak wiadomo, nie lubi niewiadomych. Nie mogę jednak narzekać na konserwatorów, bo w naszym przypadku podejmowali racjonalne decyzje. Mieliśmy zresztą wspólny cel i ostateczne zachowaliśmy nawet więcej części zabytkowych, niż tylko te objęte ochroną konserwatorską. Przykładem są dwie historyczne wieże, które bardzo chcieliśmy zachować i teraz tworzą klimat tego miejsca. Tkalnia jest nasiąknięta historią miasta.

Tkalnia przywitała pierwszych klientów z końcem czerwca. Jak było na otwarciu?

AM: Na otwarciu było ok. 60 tys. klientów. Śmiejemy się, że to całe miasto, bo Pabianice mają 70 tys. mieszkańców. Samo otwarcie trwało 2 dni, przez cały weekend z ostatnią handlową niedzielą czerwca. Pierwszy dzień zaplanowaliśmy dla rodzin z dziećmi – byli szczudlarze, wata cukrowa, balony, gry, zabawy, pokazy i występy artystyczne. Najbardziej jednak cieszy mnie fakt, że w otwarcie Tkalni zaangażowana była lokalna społeczność – szkoły tańca, zespoły wokalne, fundacja wspierająca chore dzieci i wiele innych instytucji, które mogły poczuć się tu jak u siebie. Najemcy też nie zawiedli. Zaproponowali mnóstwo atrakcji i promocji na otwarcie.

Obiekt jest prawie w całości wynajęty. Jest Pan zadowolony z tenant mixu?

AM: W pełni zadowolony będę, gdy uda się do końca zaaranżować serce Tkalni, czyli pasaż. To dla mnie najważniejsza część tego projektu. Pomysł na tę powierzchnię zmieniał się wielokrotnie. Docelowo planujemy tu lokale gastronomiczne – kawiarnie, dobrą restaurację i kilka fast foodów. Marzy mi się, aby stworzyć tu taki włoski targ z pachnącym świeżym pieczywem, lokalnymi produktami, świeżymi owocami i warzywami, słodyczami. W tej chwili intensywnie pracujemy nad tym, aby zbudować taki właśnie klimat tego miejsca. Jeśli chodzi o pozostałą część oferty, to jestem w pełni usatysfakcjonowany. Mamy duże sieciowe marki, jeden z największych w Europie sklep Sinsay o powierzchni 1,2 tys. mkw. Olbrzymi Reserved z 2 tys. mkw. Poszliśmy w kierunku mniejszej liczby sklepów – jest ich aktualnie ok. 40 – za to z bardzo szeroką ofertą. Pabianiczanie nie muszą już jeździć na zakupy do Łodzi.

Tkalnię tworzą nie tylko sklepy, ale także infrastruktura wokół, sąsiadujące pole golfowe, hotel. Wiem, że tych funkcji będzie przybywać.

AM: Tak. Patrzymy na nasz obiekt nie tylko pod kątem granic naszego centrum handlowego, ale w perspektywie całego miasta. Uważam, że deweloperzy powinni myśleć o projektach w kontekście całego otoczenia.  A mam wrażenie, że niektórzy inwestorzy czasem zapominają jakie obiekt ma sąsiedztwo i jak będzie w nim funkcjonował. Nam udało się stworzyć miejsce, które jest integralną częścią miasta i całej koncepcji urbanistycznej. W naszym sąsiedztwie mamy hotel, pole golfowe, kino, basen miejski, korty tenisowe, stadion Orlika, stację paliw, a wkrótce pojawi się duży market budowlany, strzelnica, całoroczne centrum golfa. Całość będzie kompleksem handlowo-rozrywkowo-usługowym, gdzie będzie można dobrze zjeść, zrobić zakupy, zrelaksować się, zapewnić dobrą zabawę dzieciom. Porządny kwartał miasta.

Rozmawiała Katarzyna Łabuz

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl