Maciej Wróblewski, Apsys: zmiany na polskim rynku obiektów handlowych

Maciej Wróblewski, Wiceprezes firmy Apsys Polska, opowiada o wyzwaniach, jakie obecna sytuacja ekonomiczna w Polsce stawia sektorowi real estate. Firma Apsys jest Partnerem merytorycznym Shopping Center Forum 2019 CEE.

Otoczenie prawno-gospodarcze, potrzeby nowoczesnych konsumentów oraz transformacja technologiczna to tylko niektóre czynniki, które mają wpływ na niemal wszystkie branże operujące na naszym rynku, w tym sektor centrów handlowych. Tylko te firmy, które będą w stanie umiejętnie się wśród nich poruszać – tak, aby odpowiadać na wyzwania przyszłości nie tylko myślą, ale i działaniem – mają szansę z sukcesem rozwijać biznes.

Wyzwania deweloperskie

Apsys, podobnie jak inne firmy z branży real estate, szczególnie w segmencie obiektów handlowych, staje obecnie przed wyzwaniem malejącej dochodowości projektów, zmiany oczekiwań klientów oraz ciągłej niepewności prawno-podatkowej generowanej przez rząd. Sytuacja na rynku ekonomicznym zmieniła się zasadniczo w ciągu ostatnich 2 lat. Nasz sektor osiąga stabilność i nie rozwija się już tak dynamicznie. Inwestorzy i instytucje finansowe stają się dużo bardziej ostrożni w podejmowaniu decyzji, oceniając potencjał Polski przez pryzmat nieco gorszej sytuacji krajów Europy Zachodniej.

Jak wskazuje raport Komisji Europejskiej, Polska gospodarka nadal jest w fazie dynamicznego rozwoju, który nieprzerwanie trwa od około dekady[1]. W ubiegłym roku zanotowany został wzrost realnego PKB o 5,1 proc., co stanowi jedną z najwyższych stóp wzrostu w Unii Europejskiej. Na ten wynik w dużej mierze wpływ miał właśnie popyt krajowy, a zwłaszcza wysoka konsumpcja gospodarstw domowych. Korzystna sytuacja na rynku pracy, podwyższony poziom wynagrodzenia oraz dostępność programów społecznych wpływają na spożycie prywatne, które napędza gospodarkę.

Podczas gdy w krajach Europy Zachodniej zmniejsza się poziom konsumpcji i dochodów generowanych przez tzw. handel tradycyjny, w Polsce poziom obrotów z tego tytułu wciąż jest wysoki. Opierając swoje przewidywania na trendach dotyczących Europy, inwestorzy zakładają więc, że sytuacja w Polsce ulegnie zmianie wcześniej niż później. Stają się przez to ostrożniejsi w podejmowaniu decyzji o alokacji swoich funduszy w inwestycje na naszym rynku, obawiając się, że prognozowane zyski pozostaną jedynie na papierze.

Czy jest jeszcze miejsce na inwestycje? Kolejnym wyzwaniem, z jakim mierzymy się od dłuższego czasu w Polsce, jest zjawisko „granicy nasycenia”. Rynek powierzchni handlowych w naszym kraju niewątpliwie się wypełnia – w ubiegłym roku GLA osiągnęło łącznie wartość ponad 12 mln mkw. powierzchni[2]. W całym kraju pozostało kilka miast, dla których stopień nasycenia w przeliczeniu na liczbę mieszkańców i ich zdolność nabywczą nadal pozostaje atrakcyjny. Wśród nich niezmiennie znajduje się Warszawa, a także Kraków oraz Szczecin.

Wysoki stopień nasycenia „klasyczną” powierzchnią handlową powoduje konieczność poszukiwania nowych konceptów i rozwiązań. Znaczący potencjał rynkowy mają foodhalle – koncept do tej pory niespopularyzowany w Polsce. Funkcjonują one z sukcesem od wielu lat w Europie, zdobywając uznanie zarówno wśród lokalnej społeczności, jak i turystów. To format bardzo obiecujący. W Polsce, szczególnie w większych miastach, obserwujemy coraz wyraźniejszy trend i modę na jedzenie poza domem, a rynek gastronomiczny regularnie rośnie – obecnie jest już wart ponad 30 mld zł. Każdego roku wzrasta odsetek Polaków, którzy decydują się na posiłek w restauracji, a średnie wydatki z tego tytułu przekraczają miesięcznie 100 zł na osobę[3]. Wyjścia do restauracji przestały być ograniczone wyłącznie do wyjątkowych okazji, powoli przenosi się tam nie tylko życie towarzyskie, ale i rodzinne. Na rodzimym rynku nie brakuje licznych miejsc z naturalnym potencjałem i historią, które można wykorzystać na kreowanie oryginalnych przestrzeni foodhallowych. Tego typu formaty powinny mieć swoją duszę, dlatego najlepiej sprawdzają się budynki historyczne czy oryginalne, takie dla których można zbudować mocną tożsamość. Pierwszą taką udaną próbą stworzenia foodhall są Koszyki w Warszawie. Foodhalle jednak to wyzwanie – zarówno z punktu widzenia deweloperskiego, jak i operacyjnego. Poza duszą, obiekty o tym przeznaczeniu wymagają szczególnych lokalizacji, dużych przestrzeni i urozmaicenia oferty. Najlepiej sprawdzają się tu obiekty jednopoziomowe, położone w ścisłym centrum, w pobliżu zabytkowych części miasta, biurowców czy dużych skupisk mieszkaniowych.

W pogoni za konsumentem

Sytuacja ekonomiczna na rynku znacząco się zmienia, co naturalnie ma wpływ na strategię Apsys. Staramy się odpowiadać na zmieniające się potrzeby Polaków, reagować na rozwój technologiczny oraz wdrażać projekty zgodne z nowymi trendami. Oczywiście każdemu z naszych przedsięwzięć już od początku istnienia naszej firmy przyświeca filozofia tworzenia miejsc wyjątkowych – iconic places – oraz indywidualne podejście do każdego z Klientów i realizowanych projektów. Konsekwentnie kontynuujemy tę strategię zarówno w zakresie prowadzenia istniejących obiektów, jak i pracując nad kolejnymi, które bazują na koncepcjach kreowania tkanki miejskiej poprzez obiekty wielofunkcyjne lub kompleksy obiektów o różnorodnym przeznaczeniu.

Dzisiejsi konsumenci coraz częściej stawiają na wygodę, poprzez którą rozumiemy m.in. dokonywanie szybkich zakupów i przeznaczanie większej ilości czasu na spędzenie go z bliskimi, rozrywkę czy relaks. Aby spełnić te potrzeby, oczekują, że wszystko znajdą w jednym miejscu, położonym blisko domu czy pracy. Dlatego też uważamy, że przyszłością są projekty mixed-use, łączące funkcje handlowe, mieszkaniowe, rozrywkowe i często funkcję miejsca pracy.

Interesują nas też obiekty mieszkaniowe, dlatego w ostatnim czasie dokonaliśmy zakupu działki pod budowę apartamentowca w bardzo dobrej części warszawskiego Mokotowa, który obejmie około 100 mieszkań. Wiedzę w zakresie prowadzenia tego typu projektów opieramy na nieruchomościach komercyjnych – obszarze, na którym działamy z sukcesem od ponad 20 lat. Świadomi, że wkraczamy w nowy dla nas sektor, który posiada swoją specyfikę, podjęliśmy decyzję o współpracy joint venture z deweloperem, który od 20 lat działa na tym rynku i który będzie nas wspierał swoją wiedzą i doświadczeniem. Pracujemy również nad inwestycją na Śląsku, która – tak jak swego czasu Manufaktura – zmieni obraz naszej branży nie tylko na arenie krajowej, ale także za granicą. W planach mamy kolejne projekty, które będą skupione na budowaniu oryginalnego customer experience. Kierunek rozwoju Apsys to zdecydowanie tworzenie miejsc, które będą więcej niż obiektami handlowymi. Pragniemy, żeby miejsca, które tworzymy, stały się experience destinations – miejscami, w których trzeba być, do których chce się wracać, gdzie spotyka się ludzi i zaspokaja różne potrzeby. Tak jak od lat dzieje się to w łódzkiej Manufakturze.

Chciałbym jednak podkreślić, że fakt, iż Apsys otwiera się na nowe obszary, nie oznacza, że rezygnujemy z prowadzonej przez nas działalności zarządczej. Zarządzanie centrami handlowymi stanowi nasze DNA, dlatego wciąż staramy się doskonalić nasze usługi w tym obszarze, m.in. poprzez wdrażanie autorskich programów, takich jak At Your Service, czyli system certyfikacji centrów pod kątem udogodnień i obsługi klienta. Rozbudowujemy także nasze usługi z zakresu zarządzania wartością nieruchomości, widząc że specjalistyczna, praktyczna wiedza i szerokie kompetencje stanową o sukcesie/porażce właścicieli obiektów, a porażki w segmencie obiektów komercyjnych są bardzo kosztowne.

Autor: Maciej Wróblewski, Wiceprezes firmy Apsys Polska. Posiada ponad 20-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych, w szczególności związane z pozyskiwaniem lokalizacji i realizacją przedsięwzięć deweloperskich. Od 2003 roku związany z Apsys Polska, początkowo jako Dyrektor ds. Zarządzania Nieruchomościami, obecnie jako Wiceprezes Zarządu. Jest odpowiedzialny za development oraz inwestycje na terenie Polski, odgrywał ogromną rolę w tworzeniu Manufaktury i Posnanii. Wcześniej współpracował m.in. z Unikat Nieruchomości, Polskie Sieci Emisyjne (joint venture z udziałem France Telekom), Globi oraz Tesco.

[1] Europejski semestr 2019: Ocena postępów w zakresie reform strukturalnych, zapobiegania zakłóceniom równowagi makroekonomicznej i ich korygowania oraz wyniki szczegółowych ocen sytuacji na mocy rozporządzenia (UE) nr 1176/2011. Sprawozdanie krajowe – Polska 2019, dokument roboczy służb Komisji Europejskiej, Bruksela, 27.2.2019 r.

[2] Raport PRCH i EY „Społeczno-ekonomiczne znaczenie rozwoju nowoczesnych nieruchomości handlowych w Polsce”, październik 2018 r.

[3] Raport PMR „Rynek HoReCa w Polsce 2019. Analiza rynku i prognozy rozwoju na lata 2019-2024”, marzec 2019 r.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl