Colliers International: rynek handlowy w Rydze w dobrej kondycji

W Rydze znajduje się 17 centrów handlowych oferujących na wynajem łączną powierzchnię ok. 475 tys. mkw. Największym z nich jest centrum Alfa, które po niedawnej rozbudowie zajmuje ok. 71 tys. mkw. Drugie co do wielkości centrum Akropole (otwarte wiosną tego roku) ma powierzchnię ok. 60 tys. mkw. Zamiar rozbudowy potwierdziły również dwa inne duże centra handlowe ‒ Domina i Spice. Po ukończeniu wszystkich planowanych rozbudów całkowite zasoby powierzchni centrów handlowych w Rydze przekroczą poziom 0,5 mln mkw. (o 8 tys. mkw.) – wynika z raportu firmy Colliers Ineternational.

O potencjale i szansach rozwoju polskich marek na rynku łotewskim będzie można porozmawiać z autorkami raportu (Jevgenija Kiselova, starszy consultant w Dziale Powierzchni Handlowych i Agija Verdina, Associate Director w Colliers International na Łotwie) podczas targów Shopping Center Forum 2019 CEE.

Te dane liczbowe same w sobie nie pozwalają na wyciągnięcie wniosków, dlatego warto porównać je z zasobami, jakimi dysponują sąsiednie państwa. Na początku 2019 roku łączna powierzchnia centrów handlowych w Tallinie wynosiła 482 tys. mkw. i 427 tys. mkw. w Wilnie, co stanowi odpowiednio 2 proc. więcej i 10 proc. mniej niż w Rydze. Należy jednak uwzględnić fakt, że spośród tych trzech stolic krajów bałtyckich to właśnie Ryga ma największą liczbę ludności. Oznacza to, że biorąc pod uwagę wielkość powierzchni handlowej przypadającej na jednego mieszkańca, wskaźnik nasycenia, wynoszący w Rydze ok. 0,75 mkw. wciąż należy do stosunkowo niskich w porównaniu do Wilna – 0,66 mkw. centrów handlowych na 1 mieszkańca i Tallina – 1,09 mkw. Gdyby nawet wliczyć w to projekty znajdujące się w budowie, wskaźnik powierzchni handlowej przypadającej na jednego mieszkańca wyniósłby w Rydze około 0,8 mkw., czyli nadal mniej niż w Tallinie, Oslo, Kopenhadze czy Sztokholmie.

Agija Verdina, Associate Director w Colliers International na Łotwie

Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że od 10–15 lat w Rydze można zaobserwować trend polegający na przenoszeniu się mieszkańców stolicy na przedmieścia przy jednoczesnym kontynuowaniu pracy, nauki i wydawania pieniędzy w centrum. Jeżeli podzielimy łączną powierzchnię centrów handlowych przez tę liczbę mieszkańców, uzyskamy wskaźnik wynoszący zaledwie 0,58 mkw. na osobę. Gdy pod koniec 2020 roku wszystkie projekty znajdujące się obecnie w budowie zostaną ukończone, wskaźnik ten może osiągnąć wartość 0,62 mkw., która będzie niższa niż aktualna wartość tego wskaźnika w Tallinie i okolicach (0,84) oraz taka sama jak aktualna wartość tego wskaźnika w Wilnie i okolicach (0,6).

Europa v. USA

Na całym świecie mówi się dziś o „apokalipsie”, która dotyka rynek nieruchomości handlowych w USA, gdzie kilka największych firm ogłosiło ostatnio zamknięcie ponad 5000 punktów sprzedaży. Rynkowi europejskiemu raczej to nie grozi. W Europie bowiem galerie handlowe od początku budowano w pobliżu potencjalnych klientów, natomiast w USA są one zwykle zlokalizowane w odległych częściach miast. Nie bez znaczenia jest także nasycenie powierzchnią handlową, które w Stanach Zjednoczonych kilkakrotnie przekracza wskaźniki notowane w krajach bałtyckich.

Handel online

Szeroko omawianym tematem ostatnich miesięcy jest także wpływ handlu elektronicznego na sytuację centrów handlowych, Jedną z częściej słyszanych prognoz i obaw jest zanikanie handlu tradycyjnego na rzecz e-commerce. Trzeba jednak uświadomić sobie, że chociaż handel elektroniczny gwałtownie się rozwija, a jego prognozowany wzrost wynosi ok. 10 proc. w skali roku, firmy posiadające wyłącznie internetową platformę handlową generują zaledwie 4 proc. całkowitej sprzedaży on-line. Największe sukcesy odnoszą te firmy, które potrafią wykorzystać efekt synergii pomiędzy tradycyjną a elektroniczną formą handlu. Obecne trendy wskazują na to, że sklepy rozwijają swoją działalność, ale ich liczba maleje. Coraz częściej sklepy pełnią funkcję salonów wystawowych oraz punktów odbioru zamówień i przyjmowania zwrotów towarów kupowanych przez Internet.

W Europie sklepy internetowe odpowiadają za około 10 proc. sprzedaży detalicznej, jednak w krajach bałtyckich ten odsetek jest niższy i wynosi ok. 5 proc. na Łotwie i w Estonii oraz ok. 6 proc. na Litwie. Najwyższy udział handlu elektronicznego odnotowuje się w Wielkiej Brytanii, gdzie około jedną piątą całkowitego obrotu w handlu detalicznym generuje sprzedaż przez Internet. Trzeba jednak pamiętać o tym, że ważnymi czynnikami wpływającymi na rozwój handlu elektronicznego są możliwości logistyczne, znajomość języka angielskiego oraz umiejętność obsługi komputera, a także dostęp do Internetu.

Centra nie tylko handlowe

Jevgenija Kiselova, starszy consultant w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers International na Łotwie

W związku z tym, że nawyki konsumenckie zmieniły się w ostatnich latach, tradycyjne centra handlowe również pomału przechodzą do historii. Dawniej udział części handlowej i rozrywkowej w całkowitej powierzchni galerii handlowych wahał się pomiędzy 5 a 10 proc., natomiast w najnowszych obiektach części te zajmują nawet 25 proc. całkowitej powierzchni, a czasem nawet więcej. Centra handlowe kładą dziś nacisk na wrażenia, emocje i rozrywkę. Potwierdza to otwarte ostatnio centrum handlowe Akropole, w którym działa całoroczne lodowisko, strefa rozrywki O’Learys, kino Apollo, siłownia Lemon Gym oraz 25 różnych kawiarni i restauracji. Jeszcze kilka lat temu trudno było sobie wyobrazić siłownię działającą w galerii, podczas gdy dzisiaj trudno znaleźć centrum handlowe, w którym by jej nie było. Rozbudowa centrów handlowych Alfa, Domina Shopping i Spice również ma na celu poszerzenie oferty usług rozrywkowych i gastronomicznych. Ma to związek z faktem, że galeria handlowa stała się miejscem, do którego przychodzi się, aby spędzić wolny czas.

Z duchem czasu

Czy wszystkie galerie handlowe zdołają się dostosować do zmieniających się nawyków konsumenckich? Analizując rynek polski, który wyprzedza o kilka lat rynki krajów bałtyckich, można zauważyć, że wobec konieczności dostosowania się, centra handlowe mają do wyboru kilka opcji: rozbudowę, rewitalizację, repozycjonowanie, przekształcenie lub zamknięcie. Na Łotwie największe centra handlowe decydują się obecnie na rozbudowę w celu dostosowania się do nowych trendów rynkowych, natomiast rewitalizacja ma miejsce w przypadku starych centrów handlowych, które są modernizowane poprzez zmianę wystroju i rozbudowę, np. strefy gastronomicznej. Przekształcenie galerii Azur (obecnie Ozols) w market budowlany połączony z centrum handlowym to zapewne pierwszy na łotewskim rynku przykład zmiany formatu, która w przyszłości może się okazać skutecznym rozwiązaniem również dla innych (gorzej prosperujących) centrów handlowych. W 2016 roku w Polsce zamknięto i zburzono pierwsze centrum handlowe, a na jego miejscu wybudowano centrum logistyczne. Czy sytuacja na Łotwie będzie zmierzać w podobnym kierunku? Póki co, nic na to nie wskazuje.

Wydaje się, że segment nieruchomości handlowych w Rydze jest zasadniczo w dobrej kondycji. W porównaniu ze stolicami sąsiednich państw, ilość dostępnej powierzchni handlowej, nawet po uwzględnieniu planowanych projektów, jest dość podobna do oferty w Wilnie i Tallinie. Dochody mieszkańców rosną szybciej niż ceny towarów i usług, więc siła nabywcza poprawia się, co jest pozytywnym zjawiskiem sprzyjającym wzrostowi obrotów w handlu detalicznym. W związku z tym, naszym zdaniem znalazłoby się tu miejsce dla centrów handlowych, które wypełniają niszę rynkową i mogłyby stworzyć udaną synergię z sąsiednimi klastrami. Pozostaje jednak pytanie, czy potrzebujemy więcej centrów handlowych (oprócz zaplanowanych i przygotowanych już projektów oczekujących na realizację), czy też powinniśmy się skupić na modyfikowaniu i wzmacnianiu działających już graczy rynkowych.

Autorki: Jevgenija Kiselova, starszy consultant w Dziale Powierzchni Handlowych i Agija Verdina, analityk w Colliers International na Łotwie.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.