Tomasz Wysocki, Napollo: podwajamy portfel inwestycji [WYWIAD]

Napollo poszerza spektrum inwestycji. Deweloper zamierza podwoić swoje portfolio i zainwestować w średnie i duże parki handlowe. O szczegółach nowej strategii rozmawiamy z Tomaszem Wysockim, Dyrektorem Zarządzającym w Napollo Asset Management.

Od stycznia pełni Pan funkcję Dyrektora Zarządzającego w Napollo Asset Management. Jakie będą Pana pierwsze decyzje związane z projektami handlowymi?

Pierwszy obszar to analiza  obecnego portfolio pod kątem dodatkowych możliwości generowania wartości dodanej w ramach centrów, które są naszą własnością i którymi aktywnie zarządzamy. Ważną składową tego procesu jest optymalizacja procesów zarządzania oraz portfela. Chodzi tu o modernizacje a także potencjalne rozbudowy istniejących obiektów. Drugi obszar to oczywiście intensyfikacja prac związanych z realizacją trzech rozpoczętych projektów deweloperskich. Są one już na wysokim poziomie zaawansowania. Mam tu na myśli dwa parki handlowe, które powstaną w aglomeracji wrocławskiej, w Łanach i przy ul. Karwińskiej, tj. ok. 2 km od ścisłego centrum miasta, a także nowy projekt convenience w Gorzowie Wielkopolskim. Trzecim obszarem są akwizycje projektów w 2020 r. oraz szczegółowa analiza pipe-line’u pod kątem zdynamizowania rozwoju i wzrostu GLA. Zatem decyzji, które podejmę w najbliższym czasie będzie szereg i będą one miały zarówno charakter operacyjny jak i strategiczny.

Na czym będzie polegała optymalizacja procesów zarządzania obecnym portfelem?

Mowa o holistycznym podejściu do kwestii zarówno kosztów eksploatacyjnych jak i wszystkich czynników składowych, które się z tym wiążą. Mamy Centra Zakupów, trzy galerie handlowe i N-Parki – wszystkie te obiekty pochodzą z różnych historycznie okresów budowy, co wiąże się z tym, że zastosowano w nich  różnego rodzaju rozwiązania. Zarówno w obrębie rozwiązań technologicznych, środowiskowych jaki i bieżącej eksploatacji. Chcemy wprowadzić jeden, zunifikowany sposób zarządzania dla wszystkich obiektów w portfelu, co przyczyni się do obniżenia kosztów, a  jednocześnie stałego wzrostu jakości usług świadczonych dla najemców oraz komfortu użytkowania przez klientów. Mówiąc o optymalizacji mam na myśli także kreowanie dodatkowej wartości w zakresie tych projektów. Mamy w planach rozbudowę niektórych obiektów i prowadzimy intensywną rekomercjalizację naszych starszych obiektów tj. Centrów Zakupów np. w Zgierzu czy w Ząbkach. W tej chwili realizowane są tam przez najemców sieciowych powiększenia ich istniejących lokali o powierzchnie, które zwalniane są przez innych operatorów w związku z zakończeniem umów najmu, bądź do tych lokali wchodzą nowe marki.

Jak wygląda harmonogram nowych inwestycji planowanych przez Napollo na najbliższe dwa lata?

Najbardziej zaawansowane są obecnie trzy nowe projekty deweloperskie. Będą to parki handlowe działające pod szyldem N-Park w Gorzowie Wielkopolskim, we Wrocławiu i aglomeracji. Projekt w Gorzowie zakłada budowę obiektu o powierzchni 6 tys. mkw. Inwestycje w Łanach, przy rondzie Wschodniej Obwodnicy Wrocławia, oraz u zbiegu ulic Karwińskiej i Opolskiej we Wrocławiu, to projekty o powierzchni najmu odpowiednio ok. 5 tys. i 6 tys. mkw. w pierwszych fazach. Docelowo z planami rozbudowy. Na te inwestycje mamy już pozwolenia na budowę i pierwsze prace ruszą jeszcze w tym roku. Otwarcia zaplanowane są na 2021 rok.

Jak przebiega proces komercjalizacji tych projektów?

Komercjalizacja przebiega sprawnie i wszystkie projekty są na podobnym stopniu zaawansowania czyli między 50 a 70 proc. poziomu najmu. To jest minimum, którego się trzymamy, by podjąć decyzję o rozpoczęciu realizacji inwestycji. Także i w tych przypadkach te kryteria zostały spełnione.

Jakich najemców chcecie zaprosić do nowo powstających N-Parków?

W każdym z tych projektów anchorem jest operator spożywczy. Przewidujemy też elektromarket, czy drogerię. Będą to najbardziej rozpoznawalne i popularne brandy sieciowe działające na rynku. Umowy z operatorami spożywczymi są w fazie negocjacji. Dodatkowo tenant-mix uzupełnia m.in. moda rodzinna i akcesoria, oferta sportowa, hobby oraz usługi i gastronomia.

Napollo zapowiada, że chce podwoić portfolio i w ciągu najbliższych kilku lat oddać do użytku kolejne 100 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej. Jak zamierzacie osiągnąć taki wynik w tak krótkim czasie?

Napollo dotychczas mocno koncentrowało się na sektorze convenience, czyli obiektach małych, ok. 5 tys. mkw. GLA, i tu nadal chcemy się rozwijać. Niemniej  w związku z decyzją firmy o przyspieszeniu rozwoju oraz pojawieniem się mojej osoby postawimy również na obiekty większe – od 10 tys. do 15 tys. GLA. Jest to dla nas nowy kierunek. Mamy apetyt na więcej i na lata 2021-2023 planujemy zupełnie nowe projekty – chodzi o znacznie większe, niż dotychczas przez nas budowane, które będą stanowiły dominującą destynację handlową w danych regionach czy w danych dzielnicach największych miast w Polsce.

Gdzie mogą powstać tego typu projekty? Jaka będzie ich oferta?

Bierzemy pod uwagę aglomeracje i miasta o wielkości powyżej 20 tys. mieszkańców. Zakładamy budowę tam obiektów o powierzchni do ok. 15 tys. mkw. Chcemy tu współpracować z operatorami DIY. Te parki handlowe będą zlokalizowane w sąsiedztwie istniejących bądź planowanych obiektów operatorów z branży budowlanki i wyposażenia wnętrz. Widzimy tu efekt synergii i mamy też przykłady oraz pozytywne doświadczenia związane z taką współpracą. W podobnym konglomeracie funkcjonuje już Galeria Piastova w Gnieźnie i niedawno otwarty N-Park przy ul. Maślickiej we Wrocławiu, w których bezpośrednim sąsiedztwie działa Bricomarche.

Większa powierzchnia przyciągnie dodatkowe sieci handlowe, które do tej pory z Wami nie współpracowały?

I w parkach handlowych i w obiektach convenience naszymi operatorami są nie tylko sklepy spożywcze, dyskontowe, sportowe czy elektromarkety, ale także pojawiają się najemcy z branży odzieżowej, którzy wcześniej realizowali swoje strategie rozwoju wyłącznie w galeriach handlowych. A teraz otwierają się również na model parku. Jest to trend zauważalny na polskim rynku i my zdecydowanie chcemy go wykorzystać zacieśniając współpracę z takimi markami.  Nasze projekty komercjalizują się szybko i marka N-Park jest rozpoznawalna na rynku zarówno przez klientów jak i najemców. Dziś mając 13 obiektów w portfelu udowodniliśmy, że się rozwijamy i jesteśmy godną zaufania platformą handlową dla operatorów sieciowych. Na stałe współpracujemy z ok. 100 markami. Ponadto mamy bardzo niską rotację jeśli chodzi o najemców w obiektach. Poziom pustostanów jest praktycznie zerowy. Mamy zatem sprawdzony model biznesowy i zamierzamy go skalować w najbliższych latach, tyle że szybciej i więcej. W ciągu czterech – pięciu lat planujemy podwoić portfel i oddać do użytku 100 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej.

Jaki jest kierunek rozwoju Waszego modelu parku handlowego pod kątem funkcjonalnym i technologicznym?

Przede wszystkim stawiamy na jakościową standaryzację, z myślą o tym, że podobnie jak w sektorze galerii handlowych również i w sektorze parków obiekty starsze będą zastępowane przez kolejne generacje. Parki już dziś tracą charakter wyłącznie miejsc zakupów dyskontowych. Na ich bazie, jak wspomniałem wcześniej, swoje strategie zaczynają budować np. sieci odzieżowe. Sprzyja temu niewątpliwie saturacja na rynku galerii. Brakuje dobrych lokalizacji dla dużych obiektów, z czego korzystają parki handlowe wchodząc bardzo głęboko np. w strukturę osiedla czy dzielnicy. Wyprzedzając myślenie o kolejnych generacjach parków handlowych już dziś dopracowujemy standard tak, aby w długiej perspektywie nasze obiekty były odpowiedzią zarówno na zmiany modeli biznesowych najemców jak i na zmiany klimatyczne. Z jednej strony nasze powierzchnie muszą być elastyczne, dawać możliwość szybkiej, taniej adaptacji pod praktycznie każdą branżę i prezentować jednolity dla najemcy standard w całym kraju. Jest to istotne także w kontekście poszerzania asortymentu parków. W wybranych lokalizacjach wchodzimy w ofertę profilowaną – gastronomię czy z kategorii zdrowie, uroda, sport, czemu ma towarzyszyć możliwość pogłębienia zakresu także o usługi komplementarne. Z drugiej strony nasze obiekty, w ramach optymalizacji zarządczej, muszą korzystać z pełnej automatyki budynkowej czy technologii zmierzających do obniżenia zużycia zasobów, energii, redukcji poziomu emisji CO2. Są to kierunki towarzyszące strategii ekspansji. I założenia te już z powodzeniem realizujemy. Przykładem jest N-Park Stara Iwiczna / Piaseczno w aglomeracji warszawskiej. Został zaprojektowany i zbudowany zgodnie z wytycznymi certyfikacji BREEAM.

Rozmawiała Katarzyna Łabuz

Napollo od lat inwestuje w projekty handlowe i mieszkaniowe. Prowadzi działalność inwestycyjną w całym kraju oraz samodzielnie zarządza portfelem swoich realizacji. Jest nie tylko właścicielem innowacyjnych Galerii Renova w Warszawie, Galerii Grodovej w Grodzisku Mazowieckim oraz Galerii Piastovej w Gnieźnie, ale rozwija również koncept obiektów handlowych typu convenience, czyli wygodnych zakupów blisko domu, znanych jako N-Park. Realizowane są one w atrakcyjnych lokalizacjach w aglomeracji warszawskiej, Wrocławiu, Poznaniu i innych miastach na terenie całego kraju. Napollo zamierza podwoić swoje portfolio parków handlowych w najbliższych 5 latach, a strategię mieszkaniową realizować zarówno w Warszawie jak i poza nią.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.