[ANALIZA] Koronawirus: sytuacja prawna najemców centrów handlowych

W obliczu pandemii wirusa SARS CoV-2 wielu przedsiębiorców zmaga się z niekorzystną sytuacją finansową. Trudności odczuwają zwłaszcza sklepy i restauracje w galeriach handlowych, które zostały czasowo zamknięte na mocy Rozporządzenia Ministra Zdrowia i które liczą na częściowe obniżenie czynszów – piszą eksperci z TGC Corporate Lawyers.

Dla najemców znajdujących się trudnej sytuacji spowodowanej ustawowym zamknięciem lokali w związku z koronawirusem najważniejsze jest obecnie wypracowanie rozwiązań, które przynajmniej częściowo obniżą koszty najmu w okresie braku generowanych przychodów. Jakie rozwiązania prawne mogą pomóc?

Nadzwyczajna zmiana okoliczności i droga sądowa

Każda umowa, w tym także umowa najmu, zawierana jest w określonej sytuacji społeczno-ekonomicznej. Jej zmiana wpływa na możliwość wykonania zobowiązania i tym samym przyczynić się może do pokrzywdzenia jednej ze stron umowy. Strona ta, w związku ze zmianą stanu prawnego, wynikającego na przykład z panującej epidemii, zyskuje zatem prawo do wystąpienia do sądu z powództwem o odpowiednie dostosowanie postanowień umowy do nowych warunków gospodarczych.

Nadzwyczajną zmianę okoliczności w szczególności stanowić może akt prawny wprowadzający zmiany w zakresie funkcjonowania niektórych sektorów gospodarki. Rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego oraz w sprawie ogłoszenia stanu epidemii zakazuje najemcom powierzchni handlowej w sklepach wielkopowierzchniowych prowadzenia działalności gospodarczej, z wyłączeniem kilku przypadków. Nadal jednak pozostają oni, na mocy umów najmu, zobowiązani do zapłaty czynszu, pomimo iż nie osiągają żadnych przychodów. Wprowadzony zakaz wywołuje zatem u większości najemców dotkliwą stratę finansową.

Niestety, aby skorzystać z ochrony prawnej i przewidzianej na wypadek nadzwyczajnej zmiany okoliczności trzeba skierować powództwo do sądu, co sprawia, że mechanizm ten nie rozwiązuje aktualnych problemów najemców. Rozwiązaniem może być złożenie wniosku o zabezpieczenie powództwa np. poprzez obniżenie wysokości czynszu, lecz w takim przypadku uzyskanie pomocy przez najemców będzie zależało od sprawnego rozpoznania takiego wniosku przez sędziów.

Siła wyższa, a odmowa zapłaty

Siła wyższa to niespodziewane zdarzenie, któremu nie można zapobiec i które sprawia, że wykonanie zobowiązania staje się całkowicie niemożliwe i to niezależnie od woli dłużnika.

Z jednej strony przyjąć można, że zamknięcie sklepów najemców w galeriach handlowych nie jest siłą wyższą i nie wpływa na obowiązek zapłaty czynszu. Brak przychodów nie oznacza bowiem, że zapłata staje się niemożliwa. Wykonanie zobowiązania jest więc nadal obiektywnie możliwe.

Z drugiej jednak strony można przyjąć inne rozumienie tego pojęcia, zgodnie z którym siłą wyższą jest również tzw. niemożliwość gospodarcza, czyli sytuacja, w której świadczenie jest fizycznie możliwe do wykonania, ale nieopłacalne ekonomicznie. W przypadku najemców powierzchni w galeriach handlowych wysokość czynszów powiązana jest z generowanymi przez sklep obrotami, co może uzasadniać odmowę zapłaty. Jednakże koncepcja gospodarczej niemożliwości świadczenia jest kontrowersyjna, w związku z czym  sądy mogą do niej podchodzić z rezerwą.

Postanowienia umowne – odpowiedź na kryzys najemców?

Wspomniane powyżej możliwości zmiany pierwotnego stosunku zobowiązaniowego lub całkowitego zaniechania świadczenia stanowią jedynie ogólną zasadę. Rozstrzygające będą dopiero postanowienia umowne zawarte w danej umowie najmu komercyjnego. Umowy najmu powierzchni komercyjnej zazwyczaj obejmują odpowiednie klauzule adaptacyjne, które określają katalog zdarzeń stanowiących siłę wyższą, bądź wskazują krąg zdarzeń uzasadniający niewykonanie zobowiązania z powodu braku ekonomicznej zasadności. Uznanie w konkretnym przypadku, że najemca jest uprawniony do zapłaty czynszu na czas zamknięcia centrum handlowego będzie więc możliwe dopiero po dokonaniu analizy postanowień konkretnej umowy najmu, czyli każdy przypadek będzie wymagał indywidualnej interpretacji.

Autorami tekstu są Grzegorz Witczak, Dyrektor Departamentu Prawa Gospodarczego i Nieruchomości oraz Michał Fatek, Aplikant Radcowski, TGC Corporate Lawyers.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.