Gwałtowny sprzeciw centrów handlowych. Jeden zapis specustawy budzi duże kontrowersje

Obniżenie o 90 proc. czynszu w lokalach zlokalizowanych w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2 tys. mkw. – to jeden z kluczowych zapisów specustawy przygotowywanej przez rząd w ramach walki z pandemią koronawirusa. Zdaniem przedstawicieli centrów handlowych – niesprawiedliwy i niezgodny z konstytucją. Projekt specustawy będzie głosowany podczas posiedzenia sejmu, które rozpocznie się 25 marca.

Nieważne, jaką powierzchnię ma dany lokal i kto jest jego najemcą – zwolnienie z 90 proc. kwoty czynszu obejmie wszystkich, którzy wynajmują lokal w obiekcie, który jest w obiekcie powyżej 2 tys. mkw. – tak brzmi artykuł 15 specustawy. Równocześnie właściciele centrów handlowych nie dostaną z tego tytułu żadnych odszkodowań. W opinii ekspertów, właścicieli i zarządców centrów handlowych skupionych w Retail Institute, taki zapis jest niesprawiedliwy i równocześnie niezgodny z prawem, również międzynarodowym.

Opinia ekspertów i centrów handlowych zrzeszonych w Retail Institute

Rządowy plan ratunkowy dla polskiej gospodarki przewiduje szereg działań mających na celu poprawę płynności finansowej przedsiębiorstw, odroczenia niektórych obowiązków (opłaty ZUS, podatki dochodowe) czy zabezpieczenia miejsc pracy i dochodów pracowników. Mimo licznych postulatów przedstawicieli branży handlowej, założenia Tarczy Antykryzysowej, nadal tylko pozornie rozwiązują bieżące problemy najemców oraz właścicieli centrów handlowych. Co więcej, propozycje rządu są sprzeczne z prawem: mowa tu o abolicji czynszowej dla najemców, którzy z powodu epidemii nie mogą prowadzić działalności handlowej w obiektach o wielkości powyżej 2 tys. mkw. Zapis ten, zdaniem ekspertów Retail Institute, jest niezgodny z konstytucją, łamiąc zasady równości wobec prawa.

Co więcej, zagraniczne przykłady nie pokazują podobnych praktyk: Lokalne i krajowe organizacje zrzeszające centra handlowe oraz detalistów, zwracają się przeważnie do ekip rządzących, domagając się stworzenia mechanizmów wsparcia dla firm notujących straty z powodu zamknięcia obiektów handlowych. W przygotowywanych, jak dotąd, pakietach pomocowych nie pojawiają się natomiast zapisy, wymuszające wprost na galeriach handlowych umorzenie czynszów. Nie mniej jednak zarówno poszczególne rządy jak i organizacje branżowe apelują do właścicieli obiektów handlowych, by aktywnie prowadzili rozmowy z najemcami, szukając najlepszych dla obu stron rozwiązań. W efekcie część z nich dobrowolnie zdecydowała się na umorzenie opłat za najem lub rabaty czynszowe w czasie zamknięcia galerii handlowych.

Stworzenie przez rząd kompleksowego pakietu osłonowego dla każdego biznesu, bez pomijania czy lekceważenia jakiejkolwiek branży, oraz prowadzenie aktywnego dialogu, zarówno między organizacjami zrzeszającymi wynajmujących jak i detalistów, a także na poziomie – właściciel galerii – poszczególny najemca – to optymalne rozwiązanie obecnej sytuacji. W innym przypadku polska branża handlowa może przez wiele lat być pogrążona w recesji. Należy pamiętać, że centra handlowe stanowią ważne ogniwo na mapie polskiej gospodarki, łącząc wiele sektorów – nie tylko branże handlową, ale także transportową, logistyczną, rozrywkową, eventowa, gastronomiczną czy usługową.

Sieci handlowe walczą dziś o przetrwanie – negocjują z bankami, związkami zawodowymi i pracownikami, walczą o utrzymanie zatrudnienia, obniżenie kosztów stałych funkcjonowania, upłynnienie niesprzedanego towaru, etc. Wynajmujący nadal ponoszą wszystkie koszty związane z funkcjonowaniem centrów handlowych – podatki od nieruchomości, użytkowanie wieczyste, media, serwisy sprzątające i ochrony i wiele innych, w tym zobowiązania w stosunku do banków. Warto zaznaczyć, że wielu najemców, zwłaszcza wielkopowierzchniowych, jest zwolnionych przez wynajmujących z wielu opłat. Tym samym galerie pokrywają często polskim i zagranicznym firmom handlowym i usługowym koszty zbudowania i wyposażenia lokalu (fit-out), zwalniają je z opłat serwisowych związanych z bieżącym funkcjonowaniem centrów oraz rozliczają się z nimi wyłącznie w oparciu o niski czynsz lub wręcz o czynsz uzależniony od wygenerowanych obrotów. Zamknięcie sklepu i tym samym zaprzestanie działalności handlowej z automatu obniża wysokość płaconego czynszu. Spora część stawek czynszowych, która niegdyś służyła centrom do spłacenia banków i była jej przychodem, jest dziś przeznaczana na programy rozwojowe dla najemców, w tym część kosztów marketingu galerii.

Od 16 marca br. lawinowo zaczęli otrzymywać pisma od najemców informujące o wstrzymaniu się od płatności zobowiązań czynszowych za bieżący miesiąc. Banki nieubłaganie oczekują spłaty należności kredytowych. Podwykonawcy, w dużej mierze małe i średnie polskie przedsiębiorstwa, wypatrują w tym zamieszaniu końca kryzysu i możliwości powrotu do świadczenia usług na rzecz jednych lub drugich. To oni stracili w pierwszej fali kontrakty i przychody.

Abolicja czynszowa

Partycypacja rządu w pokryciu kosztów wynagrodzeń pracowników, zniesienie zakazu handlowych niedziel, zwolnienie ze składek na ZUS, a także podatków CIT, PIT, VAT dla branży handlu detalicznego i usług przez okres zamknięcia centrów handlowych – to ważniejsze postulaty Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług, zrzeszającego ponad 50 firm handlowo-usługowych.

W wielu przypadkach postulaty ZPPHiU są zbieżne z postulatami Retail Institute, który w apelu do resortu rozwoju u zdrowia podnosił m.in.:

– Przywrócenie handlu w niedziele;

– Partycypację rządu w kosztach wynagrodzeń pracowników, którzy nie mogą świadczyć pracy w okresie zamknięcia centrów handlowych;

– Wprowadzenie możliwości przedłużenia okresu rozliczeniowego czasu pracy do 12 miesięcy;

– Odroczenie VAT, CIT i PIT, podatku od nieruchomości użytkowania wieczystego oraz tzw. podatku galeryjnego oraz należności za media, za okres stanu zagrożenia epidemicznego o okres 6 miesięcy;

-Uchwalenie przepisów zobowiązujących banki do udzielania tzw. wakacji od rat kredytowych na okres co najmniej 6 miesięcy tak, aby właściciele i zarządcy centrów handlowych mieli możliwość wsparcia najemców w ich prośbach o wakacje czynszowe i odłożenie płatności zobowiązań czynszowych na wydłużony okres najmu (wariant 1)

– Jeżeli Najemcy, z wyjątkiem podmiotów których działalność nie została ograniczona na mocy Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dn. 13 marca 2020 roku, zostaną zwolnieni z zobowiązań czynszowych za okres ograniczeń w handlu, to wynajmujący otrzymają rekompensatę wartości utraconych czynszów (wariant 2)

– Najemcy, których działalność została ograniczona na mocy Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dn. 13 marca 2020 roku gwarancjami np. Banku Gospodarstwa Krajowego w zakresie zapłaty czynszu najmu lokali handlowych przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy od ustania ograniczeń wprowadzonych ww. Rozporządzeniem (wariant 3)

Nie mniej jednak, eksperci Retail Institute nie zgadzają się z postulatem ZPPHiU, mającym na celu wstrzymanie się przez 6 miesięcy z opłatami czynszowymi na rzecz centrów handlowych. Jeśli bowiem rząd ostatecznie ustali abolicję czynszową sięgającą 90 proc. stawek najmu– co przewiduje Tarcza Antykryzysowa w obecnym kształcie – w stosunku najemców, którzy z powodu epidemii zaprzestali działalności w obiektach powyżej 2 tys. mkw. – powinien jednocześnie oferować odpowiednie instrumenty wsparcia dla właścicieli obiektów. Tego już projekt nowelizacji ustawy antykryzysowej wprost nie przewiduje, a przynajmniej rząd o tym do tej pory nie wiele mówi. Eksperci Retail Institute wskazują wariant niemiecki, który przewiduje objęcie zobowiązań najemców centrów handlowych, których działalność została ograniczona na Mocy Rozporządzenia z 13 marca i jego uaktualnienia z 20 marca, gwarancjami np. Banku Gospodarstwa Krajowego w zakresie zapłaty czynszu najmu lokali handlowych przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy od ustania ograniczeń wprowadzonych ww. Rozporządzeniem.

Przerzucanie odpowiedzialności finansowej na centra handlowe w postaci odgórnie narzuconej abolicji czynszowej jest niezgodne z prawem gdyż stawia jedne podmioty na uprzywilejowanej pozycji, kosztem innych. To stanowi naruszenie art. 32.1 Konstytucji i zasady równości wobec prawa, który brzmi: Wszyscy są wobec prawa równi. Wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne. Abolicja czynszowa stanowi także naruszenie art. 64 ust. 2 Konstytucji „Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.” Przepis ten mówi więc o identycznej ochronie praw majątkowych, czego zaprzeczeniem jest planowana przez rząd abolicja czynszowa, która prowadzi jednoznacznie do zantagonizowania najemców z wynajmującymi. Brak wprowadzenia stanu nadzwyczajnego uniemożliwia wprowadzenie proponowanych rozwiązań. Tylko bowiem w przypadku stanu klęski żywiołowej lub stanu wyjątkowego może dojść do ograniczenia praw własności, w tym art. 64 Konstytucji.

Zdaniem ekspertów Retail Institute, wzorem zachodnich praktyk, niezbędny jest również dialog między właścicielami centrów handlowych oraz najemcami. Wszyscy walczymy ze skutkami groźnej epidemii. To nie jest okres tworzenia podziałów, wrogich obozów – wynajmujący i najemcy muszą wspólnie usiąść razem do stołu i omówić wszelkie możliwości wsparcia dla sprzedawców, w tym i kwestie wysokości umownych czynszów. RetaiI Institute jest bowiem na stanowisku, że wysokość czynszu w obiektach handlowych powinna być negocjowana w indywidualnych rozmowach właścicieli obiektu z najemcami. Organizacja zaprasza strony do rozmów przy okrągłym stole.

Plan współpracy wynajmujących i najemców nie powinien ograniczać się do najbliższych miesięcy tylko być rozpatrywany w perspektywie co najmniej 2-3 letniej, gdyż koniec epidemii nie jest równoznaczny z końcem zastoju gospodarczego. Wręcz przeciwnie – dopiero wtedy rynek przejdzie przez największy test, który pokaże czy osłabione skutkami koronawirusa galerie handlowe oraz ich najemcy będą w stanie wrócić na ścieżkę rozwoju sprzed wybuchu epidemii.

Bez stworzenia programu pomocowego, który w symetryczny sposób będzie wspierał zarówno najemców jak i wynajmujących oraz porozumienia wewnątrzśrodowiskowego, cała branża może nie wyjść z głębokiej zapaści przez wiele lat.

Rola centrów handlowych w gospodarce

Centra handlowe, które weszły do Polski pod koniec lat 90., umożliwiły rozwinięcie biznesu wielu krajowym sieciom handlowym. Te, dzięki sukcesom odniesionym na rodzimym rynku, mogły z powodzeniem rozpocząć ekspansję zagraniczną. To właśnie głównie w centrach handlowych koncentruje się działalność największych polskich brandów. Obiekty handlowe w obecnych czasach umożliwiają także zaistnienie i rozwój lokalnych przedsiębiorców i wyrobów.

Jednak w ostatnich latach kondycja galerii handlowych w kraju oraz na świecie słabnie: zmiany w zwyczajach zakupowych konsumentów, rosnąca konkurencja ze strony sektora e-commerce, odpływ klientów do innych formatów handlowych czy wreszcie zakaz handlu w niedziele w Polsce wymaga od właścicieli centrów handlowych zmiany strategii rozwoju, a co za tym idzie – konieczność ponoszenia wydatków na rebrending, modernizację obiektów i innowacje. Ze skutkami zakazu handlu w niedziele i zmian, które zaszły w ostatnich dwóch latach, najlepiej radzą sobie duże centra i sieci handlowe, notując, według badań Retail Institute, 1,9 proc. wzrost odwiedzalności w 2019 r. wobec 2018 r. W gorszej sytuacji są mniejsze obiekty – średnie centra zanotowały korektę o 1 proc. r/r. a małe galerie ok. 3 proc.

Jednocześnie mimo coraz trudniejszego otoczenia gospodarczego, obroty sieci handlowych i usługowych prowadzących działalność na terenie 120 centrów handlowych monitorowanych przez Retail Institute wzrosły w 2019 r. o 1,6 proc. w porównaniu do wyników z 2018 r. Średni obrót z metra wynosił tym samym 816,3 zł za mkw. pow. najmu. Pozytywnie na wynik centrów wpłynęły obroty: sklepów modowych (+3,1 proc.) w tym a także z sektorów: zdrowie i uroda (+1,3 proc.), dom, ogród i wnętrze (+1 proc.), kawiarnie i restauracje (+13 proc.), rozrywka (+9,7 proc.) oraz specjalistyczne sklepy spożywcze (+4,2 proc.). Warto również zaznaczyć, że w dużych obiektach, liczących powyżej 40 tys. mkw., skumulowane obroty najemców wzrosły w 2019 r. o 3,5 proc. r/r. a średni obrót z metra wyniósł 849,4 zł. Pozytywnie na wynik wpłynęły wzrosty firm modowych (+5,4 proc.), oraz branż: zdrowie i uroda (+7,1 proc.), rozrywka (+9,7 proc.), specjalistyczne sklepy spożywcze (+3,3 proc.), kawiarnie i restauracje (+13,9 proc.), usługi (+7,7 proc.)

Galerie handlowe stanowią bardzo ważne ogniwo polskiej gospodarki, oferując odpowiednie warunki rozwoju polskiego biznesu jako swoisty integrator różnych branż, m.in.: dla logistyki i transportu, firm usługowych, serwisowych, producentów, dostawców, agencji marketingowych czy branży gastronomicznej. Według szacunków Retail Institute, na każde polskie centrum handlowe przypada ok. 2 tys. „pośrednich” pracowników, zależnych od najemców i wynajmujących. Firmy te, z racji zamknięcia centrów handlowych i wstrzymania działalności handlowej najemców, również walczą o przetrwanie. Jak zwracają uwagę eksperci Retail Institute, centra handlowe to złożony ekosystem zależnych od siebie firm, dlatego pominięcie jakiejkolwiek branży w programie Tarczy Antykryzysowej wywoła efekt domina. Nie sposób dziś wartościować kto powinien otrzymać większe wsparcie – dla każdej ze stron jest ono na wagę przetrwania, ale pominięcie lub niedoszacowanie potrzeb jakiejkolwiek z grup wywoła katastrofalne skutki.

Ograniczenia handlu w Polsce

14 marca 2020 r. weszło w życie Rozporządzenia Ministra Zdrowia ograniczające m.in. handel w centrach handlowych z uwagi na epidemię koronawirusa. Zgodnie z §5 ustęp 2 Rozporządzenia czasowe ograniczenie handlu detalicznego obejmuje obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. Ograniczenia dotyczą najemców powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu: wyrobami tekstylnymi, wyrobami odzieżowymi,  obuwiem i wyrobami skórzanymi, meblami i sprzętem oświetleniowym, sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi. Rozporządzenie obejmuje również restauracje, bary, kluby taneczne, baseny, siłownie, kluby fitness i kina. W kolejnych dniach pojawiły się sygnały o tym że niektórzy wynajmujący żądali od tych najemców otwarcia sklepów, pod rygorem kar. Eksperci Retail Institute zbadali tę sprawę– na takie działania zdecydowało się ok. 25 na 500 centrów handlowych funkcjonujących w Polsce. Jest to więc niewielki odsetek, pozostałe obiekty nie wykorzystywały swojej pozycji ani zapisów w umowach, przewidujących kary dla najemców, którzy nie otwierali sklepów. Teoretycznie bowiem, według przepisów, wynajmujący mogli oświadczyć, że udostępniają najemcom lokale , gdyż nie występuje tutaj tak zwana „niezawiniona niemożliwość świadczenia” (art. 495 K.c.), umożliwiająca obydwu stronom uchylenie się od wzajemnych obowiązków z powodu nadzwyczajnych okoliczności. Z drugiej strony w wielu umowach pojawia się zapis tzw. „siły wyższej”, zwalniający strony z obowiązków umownych w razie wystąpienia niezależnych od nich okoliczności, a do takich bez wątpienia można zaliczyć epidemię.

Nie mniej jednak Retail Insitute uważa, że praktyki takie w ogóle nie powinny mieć miejsca i godzą w wizerunek galerii handlowych. Ponadto Rozporządzenie wzbudzało szereg wątpliwości natury prawnej, interpretacyjnej oraz organizacyjnej stając się przyczyną fali negatywnych komentarzy klientów i pracowników wielu sieci i centrów handlowych.

Od 21 marca br. w życie weszło nowe rozporządzenie, doprecyzujące wcześniejsze zapisy. Wynika z niego, że w galeriach handlowych, mimo ograniczeń, mogą funkcjonować następujące sklepy: spożywcze, kosmetyczne i drogerie, oferujące produkty medyczne, remontowo-budowlane, sprzedające towary dla zwierząt, prasę oraz znajdujące się na ich terenie stacje paliw. Ponadto na terenie galerii przedsiębiorcy mogą świadczyć usługi bankowe, medyczne, pocztowe, a nawet gastronomiczne i część higienicznych, pod warunkiem, że punkty i sklepy nie znajdują się na handlowych „wyspach” oraz oferują swoje usługi na wynos.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.