Wynajmujący muszą usiąść z najemcami do stołu

Kiedy wszyscy już pogodzili się z perspektywą ustawy wprowadzającej 90-procentową obniżkę czynszu, pod obrady Sejmu trafił nowy projekt, przewidujący, iż w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności wzajemne zobowiązania stron umowy najmu wygasają (art. 15ze nowelizowanej Specustawy). Sformułowanie tego przepisu wprawiło w zdumienie niejednego prawnika, bowiem prawu cywilnemu nie była do tej pory znana koncepcja czasowego wygaśnięcia umowy – pisze Adam Morawski, radca prawny zarządzający Kancelarią Morawski & Wspólnicy

Wspomniany przepis ustawy przewiduje, że najemca powinien złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia najmu o czas zakazu przedłużony o 6 miesięcy, a jeśliby takiej oferty nie złożył w ciągu trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu, postanowienie dotyczące czasowego wygaśnięcia umowy przestaje obowiązywać. Pomijając dalsze wątpliwości dotyczące poszczególnych sformułowań nowelizowanej Specustawy, w tym miejscu można się pokusić jedynie o ogólną konkluzję, iż celem ustawodawcy jest najwyraźniej zawieszenie naliczania opłat z tytułu umów najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności.

Trzeba szukać kompromisu

Trudną sytuacją dotknięci zostali nie tylko najemcy, którzy nie mogą prowadzić działalności, ale także właściciele centrów i galerii handlowych, którzy pozbawieni zostali przychodów przeznaczonych najczęściej na spłatę zobowiązań kredytowych. Presja na zminimalizowanie strat jest obustronna. Najemcy chcieliby nie płacić nie tylko czynszu, ale także kosztów wspólnych, pojawiają się też sygnały od najemców domagających się zwrotu części czynszu zapłaconego za marzec. Wynajmujący szukają alternatywnych podstaw do naliczania opłat, np. z tytułu przechowania towarów pozostawionych w sklepach i na magazynach, nie mówiąc o kosztach wspólnych związanych z utrzymaniem centrów. Sytuacja komplikuje się dodatkowo w przypadkach umów dla lokali, które nie zostały jeszcze otwarte, albo w których obowiązują wakacje czynszowe. Jeśli zakaz działalności będzie się utrzymywać przez dłuższy czas, powstanie kwestia rozliczenia fit-outów. Tak wyjątkowej sytuacji nikt nie przewidział, dlatego warto dla niej szukać wyjątkowych rozwiązań. Rozwiązania takie najlepiej jest wypracować na zasadach partnerskich: właściciele i zarządcy centrów powinni usiąść do stołu z najemcami.

Zastosowanie rozwiązań kompleksowych może być trudne, ponieważ różna może być sytuacja poszczególnych najemców, także poszczególne umowy najmu mogą zawierać różny zakres obowiązków. Z całą pewnością można jednak stwierdzić, że strony umów lepiej znają swój biznes, niż politycy, więc przy odrobinie dobrej woli są w stanie uzgodnić rozwiązania odpowiadające ich realnym potrzebom.

Jak wykonywać umowy?

Skoro najemcy zawarli umowy w celu prowadzenia działalności handlowej, a ich sklepy zostały zamknięte na skutek zmiany przepisów, powstaje pytanie, w jaki sposób wpływa to na wzajemne obowiązki? Najczęściej spotykane opinie odwołują się do pojęć siły wyższej oraz tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków (którą prawnicy nazywają klauzulą rebus sic stantibus) regulowanej przez art. 357 1 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak jasno powiedzieć, że rozwiązania te dobrze brzmią w teorii, natomiast są trudne do zastosowania w praktyce; dzieje się tak z kilku powodów. Przede wszystkim, umowy najmu rzadko zawierają zapisy dotyczące siły wyższej. W braku postanowień umowy należałoby sięgać do ogólnie obowiązujących przepisów, tymczasem w polskim prawie próżno szukać definicji siły wyższej. Co się zaś tyczy wspomnianej nadzwyczajnej zmiany stosunków, aby mogła ona doprowadzić do zmiany lub rozwiązania umowy, konieczny jest wyrok sądu. Jeśli zatem strony zawarły umowę, w której nie ma odniesienia do siły wyższej, czy rozwiązania mogą upatrywać jedynie w działaniach rządu?

Czy art.15ze był konieczny?

Moim zdaniem interwencja ustawodawcy nie jest konieczna, wystarczy bowiem sięgnąć do klasycznych cywilistycznych rozwiązań, takich jak zasada wzajemności świadczeń (art. 488 k.c.) oraz konsekwencje niemożliwości świadczenia (art. 495 k.c.). Cytując kolejne fragmenty tego ostatniego przepisu, można wyjaśnić jego zastosowanie w następujący sposób:
(i) „jeżeli jedno ze świadczeń stało się niemożliwe” (udostępnienie lokalu z przeznaczeniem na działalność handlową)
(ii) „wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi” (wprowadzenie zakazu prowadzenia działalności)
(iii) „strona, która miała to świadczenie spełnić” (wynajmujący zmuszony do zamknięcia powierzchni handlowych)
(iv) „nie może żądać świadczenia wzajemnego” (czynszu)
(v) „a w wypadku, gdy je już otrzymała,” (np. czynsz zapłacony z góry za marzec)
(vi) „obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu”.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.