[WYWIAD] Wojciech Cieślak, BOIG: rynek parków handlowych i centrów convenience nie wypadł z kursu

Jeśli obroty nie spadną o więcej niż 30 proc., to sytuacja nadal będzie możliwa do szybkiego opanowania. Pojawią się zawirowania, ale odbicie nie będzie trwało długo i w perspektywie 6-9 miesięcy powinniśmy wrócić do normalnych obrotów – wywiadzie dla SCF News/Retailnet.pl mówi Wojciech Cieślak, prezes zarządu BOIG

W tej chwili jedynymi twardymi danymi, dotyczącymi tego jak rynek wygląda, są wyniki footfallu. Wydaje się, że jest on powyżej oczekiwań jakie mieliśmy jeszcze kilka tygodni temu. Co z tego płynie na przyszłość, jakie wnioski można z tego wyciągnąć?

Poziom odwiedzalności centrów handlowych w pierwszych tygodniach po zniesieniu części obostrzeń jest faktycznie wyższy niż się spodziewaliśmy. Warto jednak pamiętać, że te oczekiwania były tak naprawdę budowane na tym, co się działo w Chinach dwa miesiące wcześniej. Tam, początkowo frekwencja w obiektach handlowych była na poziomie 20 proc., po czym po dwóch miesiącach czy nawet nieco szybciej wzrosła do poziomu 40 proc. w porównaniu do okresu sprzed pandemii. Większość uczestników polskiego rynku handlowego liczyła się z podobnym scenariuszem, który na szczęście u nas się nie zrealizował. Jeśli w Polsce tylko 20 proc. klientów, którzy do tej pory chętnie robili zakupy w galeriach handlowych, wróciłoby do nich, to zarówno dla najemców, jak i wynajmujących oznaczałoby to bardzo poważne problemy. Musimy też pamiętać, że ogólny footfall był/jest wyższy niż prognozowany, ale różni się w zależności od specyfiki poszczególnych centrów. W małych obiektach, street mallach, retail parkach jest on aktualnie znacznie wyższy niż w dużych obiektach handlowych. Na przykładzie centrów handlowych Dekady widać, że nawet te obiekty, które mają korytarze i części wspólne, ale nie są ogromne, takie jak Żyrardów, Malbork, Skierniewice oraz Sieradz nie ucierpiały tak bardzo jak te największe centra handlowe. Średni footfall w tych 4 obiektach był na poziomie 72 proc. w porównaniu do analogicznego okresu przed rokiem. Z kolei, jeśli chodzi o klasyczne retail parki, to szacujemy, że obroty nie zmniejszą się o więcej niż 20 proc. w porównaniu do okresu przed pandemią.

A co, jeśli te prognozy się nie sprawdzą i obroty jednak spadną o więcej niż 20 proc.?

Jeśli obroty nie spadną o więcej niż 30 proc., to sytuacja nadal będzie możliwa do szybkiego opanowania. Pojawią się wówczas zawirowania, ale odbicie nie będzie trwało długo i w perspektywie 6-9 miesięcy powinniśmy wrócić do normalnych obrotów. Biorąc to pod uwagę, wprowadziliśmy model współpracy z najemcami, który zakłada, że dostaną zniżkę w opłatach czynszowych na określony czas, tak aby mogli dojść do normalnych obrotów do końca roku.

Duże galerie są bez wątpienia w trudniejszej sytuacji. Więcej obaw mają też klienci, którzy robią w nich zakupy. Szczęście w nieszczęściu polega na tym, że w większości te obiekty należą do dużych graczy, za którymi w wielu przypadkach stoją bardzo duże fundusze. Niepokojące jest natomiast podejście niektórych najemców do całej sytuacji. Kwestionują oni teraz ustrój gospodarczy na styku najemcy-wynajmujący, a to nikomu nie służy. Myślę, że wynajmujący zdają sobie sprawę, że będą musieli obniżyć stawki, bo najemcy muszą zarabiać, ale zaczynanie wszystkiego do zera, moim zdaniem nikomu nie przyniesie niczego dobrego. Wszyscy wierzymy w to, że epidemia się skończy i sytuacja wróci do normy. Firmy, które budowały swoją pozycję i majątek przez 20 lat, nie mogą teraz burzyć wszystkiego, mówić, że żadne wcześniejsze normy i ustalenia nie obowiązują, i wszystko będziemy zaczynać od nowa.

Wspominał Pan o tym, że perspektywa porozumień, z którymi wynajmujący idą do najemców, jest kilkumiesięczna. Po stronie najemców rzeczywiście jest obawa – co będzie dalej, przecież nie mamy gwarancji, że nie będzie drugiej fali pandemii, nie wiemy, kiedy pojawi się szczepionka. Jest wiele niewiadomych, które sprawiają, że obawy po stronie najemców są długoterminowe i wykraczają poza te kilka miesięcy czy koniec roku.

Rzeczywiście z konsekwencjami tego, że ludzie trochę zacisną pasa i wydadzą mniej na konsumpcję, możemy mierzyć się przez kilka najbliższych lat. Zwłaszcza duże obiekty handlowe będą musiały prędzej czy później zmierzyć się z tą sytuacją, ale myślę, że przyjęły strategię „otwórzmy się, zobaczymy, jak to funkcjonuje” i wtedy na podstawie twardych danych ustalmy warunki gry w nowej rzeczywistości. W tych obiektach spadek nawet o 15 proc. powoduje, że biznes najemców jest prawdopodobnie nierentowny. My jako firma BOIG głównie zajmujemy się małymi miastami i małymi galeriami, w związku z tym nie mamy tego problemu, wręcz odwrotnie. Nawet wtedy, kiedy były duże ograniczenia, ci najemcy, którzy zdecydowali się otworzyć swoje sklepy, mieli obroty na poziomie 60-70 proc.

Obiekty mniejsze i położone w mniejszych miejscowościach przetrwały czas pandemii w bardzo dobrej kondycji. Sądzę, że ich obroty będą rosły wraz z normowaniem się sytuacji. Ci klienci, którzy będą zwracali szczególną uwagę na to, ile wydają, przyjdą do nas, bo znajdą sklepy, w których zapłacą mniej za asortyment, za który być może jeszcze do niedawna płacili dużo więcej. Możliwość wejścia bezpośrednio z parkingu do sklepu też będzie miała znaczenie, zwłaszcza dla osób, które teraz zwracają większą uwagę na kwestie bezpieczeństwa sanitarnego.

Czy w tych projektach, z którymi pracujecie, czyli convenience w mniejsze miastach,zamknięte są już kwestie renegocjowania umów najmu, czy te rozmowy jeszcze trwają?

Renegocjacje w części obiektów zostały zakończone, w pozostałych jeszcze trwają. W rozmowach z najemcami opieramy się na twardych danych. Jeśli w naszych obiektach dana firma nie odnotowała spadku, ale miała też sklepy w galeriach całkowicie zamkniętych w czasie pandemii i tam straciła obrót, to z naszego punktu widzenia oczekiwanie od nas zredukowania czynszu nie jest do końca uzasadnione, ponieważ straty ponieśli gdzie indziej.

Czy i jaka była ewentualnie skala odstąpień od umów w Waszych obiektach?

Minimalna. Nie chcę powiedzieć, że zerowa, bo jakieś pojedyncze przypadki się zdarzają. One wynikają raczej ze zwyczajnych okoliczności, np. różnych pomysłów na biznes czy działań małych najemców.

Segment convenience to była ta część rynku, która w ostatnich kilku latach najdynamiczniej rozwijała się w Polsce Można powiedzieć, że jedyna, która się rozwijała. Ciągle jest potencjał czy inwestycje będą przyhamowane?

Rynek nieruchomości już się zmienił. Do tej pory zainteresowaniem cieszyły się obiekty biurowe, ale pandemia obnażyła słabość tego sektora. Wiele firm będzie ograniczać zajmowaną powierzchnię biurową, ponieważ stało się jasne, że duża część pracowników może pracować zdalnie. Z kolei w sektorze magazynowo – przemysłowym, niepewność skłania deweloperów do zastanowienia się nad długofalowymi planami inwestycyjnymi. Realizują oni bieżące projekty, ale kolejne stoją pod znakiem zapytania. Duży problem mają też hotele, ponieważ turystyka, także ta biznesowa, praktycznie przestała funkcjonować. Wszyscy widzą też, że straty poniosły również duże centra handlowe. W związku z tym w obliczu niepewnej sytuacji rynkowej małe centra handlowe są dzisiaj ostoją inwestowania. Owszem, stosunek czynszu do wartości takich inwestycji przez ostatnie lata był niekorzystny, część inwestorów tak naprawdę wycofywała się z tej formuły, ale wydaje mi się, że teraz jest czas dla takich projektów i wielu inwestorów zaczyna się nimi interesować. Wierzą, że to jest bezpieczna przystań dla ich pieniędzy na czas pandemii i po niej.

Czy kryzysu to jest dobry czas na zakupy, jak tutaj wygląda sytuacja?

Spektakularnych okazji zakupowych jeszcze nie ma, rynek tak naprawdę dopiero zaczyna reagować na zmiany. Wszyscy jeszcze wierzą, że da się to wszystko poukładać. Za kilka miesięcy okaże się, kto sobie nie poradził i będzie zmuszony do radykalnych działań. Obecnie wyraźnie widać ogólny trend w Polsce do kupowania działek pod miastem i działek rekreacyjnych. Ludzie zrozumieli, że okres kwarantanny spędzony w niedużych mieszkaniach nie wpłynął na nich dobrze, dlatego pojawiła się duża presja na grunty podmiejskie, pod Warszawą, Krakowem i innymi dużymi miastami. To samo dzieje się na Podhalu i na Mazurach, ponieważ ludzie szukają miejsc, w których spędzą wakacje, gdy nie będą korzystać z typowych obiektów turystycznych.

BOIG pracuje nad nową koncepcją, propozycją dla inwestorów indywidualnych. Czy może Pan coś więcej na ten temat powiedzieć?

Na rynku inwestycyjnym widzimy rosnące zainteresowanie formatami małych parków handlowych. Inwestorzy, jeszcze bardziej niż dotychczas, chcą inwestować bezpiecznie. A my chcemy wyjść naprzeciw tym potrzebom, poprzez możliwość kupowania udziałów w spółkach, które realizują takie obiekty. Nasza koncepcja/oferta dotyczy tylko i wyłącznie zrealizowanych centrów. Nie chcemy sprzedawać czegoś, co nie istnieje – przysłowiowej „dziury w ziemi”. Proponowane przez nas zwroty są wyższe niż to, co w tej chwili proponują np. obligacje, nie mówiąc już o lokatach bankowych. To też propozycja dla mniejszych inwestorów, którzy mają gotówkę. Pójście tą drogą umożliwiłoby nam realizowanie kolejnych takich obiektów handlowych.

Jak Pan sądzi, kiedy będziemy mogli powiedzieć, że rynek już jest na torach, na których był przed marcem 2020?

Jeżeli chodzi o nasz segment – retail parki i małe centra handlowe w małych miejscowościach – to rynek nie wypadł z kursu, bardzo dobrze poradził sobie z kryzysem, cały czas było zapotrzebowanie na podstawowe dobra konsumpcyjne. Ono rzeczywiście w pewnym momencie spadło o 30-40 proc., ale przy wszystkich obostrzeniach, które zostały wprowadzone na samym początku pandemii w Polsce to i tak bardzo dobry wynik. Myślę, że w krótkim czasie, kilku miesięcy, wrócimy do obrotów sprzed pandemii lub nawet je poprawimy.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.