Kluczowe punkty w umowie najmu

Umowa najmu

Umowa najmu

Precyzyjne ustalenie obowiązków wynajmującego, pisemne określenie stanu technicznego wynajmowanego lokalu oraz dokładne spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego to jedne z podstawowych elementów, o jakie powinni zadbać najemcy lokali w centrach handlowych.

W interesie najemcy jest zadbanie o ścisłe określenie warunków umowy, ponieważ to wynajmujący ma silniejszą pozycję negocjacyjną. Dokładne określenie w umowie obowiązków i zasad najmu może zabezpieczyć interesy sieci handlowej i zapewnić możliwość skutecznego egzekwowania swoich praw.

– Często mamy wrażenie, że umowy najmu są jednostronnie zobowiązujące, a większość wymagań nakładanych jest tylko na najemców. Pozwala na to zasada swobody umów, z której korzystają wynajmujący układając stosunek prawny według własnego uznania. Z zasady tej powinni także korzystać najemcy w trakcie negocjacji warunków umowy  – mówi Adam Car, adwokat.

W opinii prawników w umowie najmu należy określić nie tylko obowiązki najemcy, ale także zadania wynajmującego związane z dobrym zarządzaniem obiektem. W szczególności chodzi o: odpowiednią komercjalizację, zagospodarowanie przestrzeni obiektu i zaplanowanie jego eksploatacji, promocję i marketing centrum, obowiązki związane z infrastrukturą budynku oraz zapewnienie swobody przepływu i dopływu klientów. – Zadania te powinny być wykonywane przez wynajmującego z należytą starannością. W przeciwnym razie, zgodnie z Art. 664 Kodeksu Cywilnego, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu – dodaje adwokat.

Zdaniem prawników w interesie najemców jest też zawarcie w umowie zapisów dotyczących standardów technicznych wynajmowanego lokalu oraz obowiązku wynajmującego do usunięcia ewentualnych usterek w ściśle określonym terminie. Ważne, aby w umowie znajdował się także zapis dotyczący rękojmi, czyli odpowiedzialności wynajmującego za wady lokalu. Zapisy te dają najemcy prawo do późniejszych roszczeń.

– W umowie najmu należy określić dokładne standardy przedmiotu najmu, tj. przede wszystkim  lokalizację lokalu w centrum handlowym, jego wielkość, wyposażenie systemowe, instalacje zakładane zarówno przez wynajmującego jak i najemcę. Później, na podstawie tych zapisów, w dacie odbioru lokalu od wynajmującego, spisywany jest protokół odbioru  – mówi Anna Jarosińska – Kołakowska, radca prawny – Ważne jest także ustalenie dokładnego terminu odbioru lokalu z uwzględnieniem czasu niezbędnego dla wykonania  prac adaptacyjnych  – dodaje A. Jarosińska-Kołakowska.

Dobrze jest, aby po odbiór lokalu stawić się z osobą posiadającą wiedzę budowlaną, która sprawdzi czy lokal spełnia określone wcześniej wymagania. Po dokładnej ocenie trzeba przygotować jednostronny protokół zdawczo-odbiorczy.

– W protokole należy spisać wszystkie usterki lokalu w odniesieniu do określonych wcześniej standardów. W przypadku stwierdzenia wad istotnych, które uniemożliwiają wykorzystanie lokalu dla celów określonych w umowie lub jego adaptację, najemca może odmówić odbioru lokalu  i wyznaczyć wynajmującemu termin na usunięcie tych wad – mówi A. Jarosińska – Kołakowska.

Temat zabezpieczenia praw najemców centrów handlowych był przedmiotem seminarium zorganizowango przez Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych. Wzięli w nim udział przedstawiciele m.in.: Solar, KappAhl, Venezia, Unisono, Jean Louis David, Vision Express, Super-Pharm, Giacomo Conti, Matras Księgarnie, YES, Time Trend (Grupa Zibi), Caterina, Komputronik, Bartek, Gatta, Sephora, Stefanel, Douglas, Drogerie Natura, Wojas, Orsay, Sizeer, AmRest (KFC, Pizza Hut, Starbucks), Społem PSS Północ, Go Sport, Alma, Bata, Atira, Ravel, Piotr i Paweł, Olsen, Inglot, Diverse, Molton, Tchibo, Puma, Tally Weijl, Ruch, Alior, Badura, Big Star, Rage Age.

Najemcy zdają sobie sprawę z pożytków uczestniczenia w tego typu seminariach edukacyjnych.

– Udział w seminarium był dobrą okazją do skonfrontowania własnych doświadczeń i wiedzy na temat umów najmu z praktyką innych najemców. Prezentacje przygotowane przez prawników stanowiły bardzo dobrą podstawę do dyskusji na temat konkretnych zapisów umów najmu oraz problemów z ich interpretacją. Niewątpliwe takie spotkania są potrzebne – mówi Barbara Has, Expansion Manager w firmie Orsay.

– Bardzo pomocnym było przedstawienie umowy najmu powierzchni w centrach handlowych, jako tzw. umowy nienazwanej na tle kodeksowych regulacji najmu lokali, w których brakuje szczegółowych uregulowań dotyczących najmu w tego rodzaju obiektach. Warto podkreślić, iż jesteśmy świadkami kształtowania się nowych zasad prawnych dotyczących tak szczegółowego rodzaju najmu, jakim właśnie jest najem powierzchni w centrach handlowych – powiedział Sergiusz Neroda, Junior Expansion Manager w firmie Tchibo Warszawa.

Polskie Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych jest dobrowolnym, samorządnym i trwałym zrzeszeniem powołanym dla zacieśnienia współpracy między najemcami powierzchni handlowych. Jego głównym celem jest ochrona interesów i praw najemców, propagowanie dobrych praktyk handlowych oraz działanie na rzecz zapewnienia równych praw i obowiązków zarówno najemcom, jak i wynajmującym powierzchnie w centrach handlowych.

Reklama

Galeria Jurajska