[WYWIAD] Craig Boshard, NEPI Rockcastle: 40 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej w Polsce

Spółka NEPI Rockcastle obecnie skupia się na rozbudowie i modernizacji trzech centrów handlowych w Polsce: Solaris, Platan i Focus Mall Zielona Góra. O sytuacji na rynku nieruchomości handlowych i planach inwestycyjnych spółki rozmawiamy z Craigiem Boshardem, Development Director (CEE) w NEPI Rockcastle.

Firma NEPI Rockcastle jest wystawcą Shopping Center Forum 2018 CEE Exhibition & Conference.

Retailnet.pl: Jak ocenia Pan polski rynek nieruchomości handlowych?

Craig Boshard: Obserwując sytuację sieci handlowych i sektora budownictwa w Polsce, można stwierdzić, że rynek powierzchni komercyjnych zbliża się, lub już jest, w kluczowej fazie cyklu rozwoju. Obecnie w sektorze budownictwa mamy do czynienia z ogromną niestabilnością cen, ryzykiem dotyczącym kosztów oraz pozyskiwania pracowników i materiałów. Wpływają na to różne czynniki ekonomiczne i polityczne, które znacząco zwiększają ryzyko realizacji inwestycji w zakresie budowy lub przebudowy nieruchomości komercyjnych.
Natomiast dla odpowiednio przygotowanych przedsiębiorstw, na każdym etapie rozwoju rynku znajdą się możliwości inwestycyjne. W odniesieniu do rosnących stóp procentowych i ograniczeń w pozyskiwaniu kapitału, krótkoterminowo „pieniądz będzie królował”. Dlatego firmy o ustabilizowanej sytuacji finansowej mogą liczyć na okazje do inwestowania na rynku nieruchomości komercyjnych.

W Polsce widoczny jest trend modernizacji i rozbudowy centrów handlowych. Jak w tym zakresie wyglądamy na tle innych rynków w Europie?

Uważam, że trend związany z modernizacją i rozbudową obiektów w mniejszym stopniu dotyczy różnic w lokalizacji rynków w Europie. Natomiast bardziej związany jest z koniunkturą gospodarczą i etapem rozwoju rynku nieruchomości handlowych. W pewnym momencie każdy rynek znajdzie się w tej fazie rozwoju.

Ostatnie 10 lat w Polsce upłynęło pod znakiem sprzyjających warunków dla budowy nowoczesnych obiektów handlowych. Deweloperzy inwestowali ogromne środki finansowe w nowe projekty, a tylko niewielkie kwoty w istniejące galerie, co wpłynęło niekorzystnie na ich funkcjonowanie. W wielu przypadkach nieruchomości były zaniedbywane, niewłaściwie utrzymywane, czy nawet zarządzane. Nie poniesiono żadnych nakładów finansowych, żeby zwiększyć ich wartość i wzmocnić pozycję rynkową. Uważam, że tam, gdzie istnieją ograniczenia, można znaleźć realne możliwości do kreowania dodatkowej wartości w oparciu o niskie ryzyko.

Warto także podkreślić, że zawsze należy brać pod uwagę oczekiwania klientów i najemców, którzy w ostatnim czasie raczej ograniczają swoje zaangażowanie w nowe lokalizacje. To sygnał, że jesteśmy już na kolejnym etapie cyklu rozwoju rynku powierzchni handlowych. Obecnie wiele sieci handlowych raczej koncentruje się na powiększeniach działających sklepów niż na otwieraniu nowych. Ponadto rosnące nasycenie powierzchnią handlową w kraju spowoduje ograniczenia w realizacji zupełnie nowych obiektów handlowych. Dlatego wszyscy uczestnicy rynku muszą zdobyć się na nieco więcej kreatywności.

Czy decyzja o modernizacji lub rozbudowie galerii spowodowana jest wiekiem obiektu, czy także z powodu trendów rynkowych i zmieniających się oczekiwań klientów?

Na decyzje o rozbudowywaniu i modernizowaniu czy nawet podkręcaniu jakości funkcjonowania poszczególnych obiektów handlowych, wpływa wiele elementów. Wśród nich można wymienić: 1.
Generowanie i wydobywanie dodatkowej wartości oraz dalsza realizacja wzrostu istniejącej bazy aktywów handlowych, 2. Utrzymanie obiektów w jak najlepszym stanie oraz ich optymalne dostosowanie pod względem „lokalizacji”, z myślą o utrzymaniu mocnej pozycji rynkowej, zwłaszcza w sytuacji ciągłego zagrożenia związanego z budową nowych, większych i nowocześniejszych centrów handlowych w obrębie istniejących obiektów, 3. Dostosowanie obiektów do rosnącym wymogów najemców, 4. W wyniku ograniczonej podaży powierzchni pod budowę nowych obiektów musimy poszukiwać nowych rynków oraz sposobów kreowania wartości portfela, żeby w dalszym ciągu generować wzrost dywidendy dla naszych udziałowców, oraz 5. Jak trafnie uwzględniono w pytaniu, przebudowa danej nieruchomości może wynikać z nowych trendów i koncepcji w otoczeniu centrum handlowego.

Czy inwestycja w modernizację galerii może znacząco podnieść jej wartość?

Zdecydowanie. Wspomniałem już o tym w poprzedniej odpowiedzi, że jednym z głównych powodów, dla których decydujemy się na przebudowę galerii, jest zwiększenie jej wartości rynkowej. Dodatkową wartość można osiągnąć, przeprowadzając inne działania inwestycyjne. Na przykład zwiększając powierzchnię najmu (GLA) albo poprzez uatrakcyjnienie dotychczasowej powierzchni, co w perspektywie podwyższa dochody z najmu. Mówiąc wprost, jeśli inwestujemy duże środki finansowe w nieruchomość – mądrze inwestujemy – to wówczas rośnie jej wartość rynkowa.

Bardzo często podczas modernizacji czy przebudowy centrum handlowego, które powiedzmy ma 10 lat, usuwamy z niego wszystkie stare instalacje techniczne, zastępując je nowoczesnymi i znacznie sprawniejszymi. W ten sposób rośnie wydajność centrum handlowego, spadają koszty jego eksploatacji, a to wpływa korzystnie na dochód operacyjny netto i podnosi wartość obiektu.

NEPI Rockcastle posiada duże portfolio centrów handlowych w regionie CEE. Jak wygląda polityka inwestycyjna spółki w zakresie modernizacji obiektów?

Dzięki temu, że jesteśmy długoterminowym inwestorem obiektów handlowych, a nasza podstawowa działalność polega na utrzymywaniu i zarządzaniu nieruchomościami, możemy pozwolić sobie na długookresową ocenę naszych inwestycji, zwłaszcza w momencie analizowania zwrotów z tych przedsięwzięć. Planując budowę lub przebudowę, zawsze staramy się podejmować decyzje, które będą najlepsze dla centrum handlowego i jego klientów. Na przykład poprzez inwestowanie w droższe, ale lepsze jakościowo i bardziej wydajne instalacje, które na wstępie pochłaniają większe nakłady kapitałowe. Natomiast w dłuższej perspektywie, pozwalają zmniejszyć ogólne koszty eksploatacji obiektu. W ten sposób podnosimy nasze dochody operacyjne netto oraz obniżamy koszty użytkowania lokali dla naszych najemców.

W 2017 roku spółka rozpoczęła rozbudowę CH Platan w Zabrzu. Na jakim etapie jest inwestycja?

Obecnie prace budowlane są już na bardzo zaawansowanym etapie, a otwarcie obiektu planujemy na koniec października 2018 roku.

Zdecydowaliśmy się na rozbudowę i modernizację CH Platan z kilku powodów. Po pierwsze, głównym celem było wsparcie dotychczasowych najemców, którzy zamierzali powiększyć swoje lokale i wprowadzić nowe formaty sklepów. W ten sposób kilku najemców zaoferuje klientom szerszą ofertę handlową.

Po drugie, zamierzamy wprowadzić lepszą ofertę w zakresie gastronomii i rozrywki. W efekcie udostępnimy klientom nową strefę gastronomiczną, a także kino.

Po trzecie, chcemy poprawić ogólną ofertę centrum handlowego, poprzez wprowadzenie dodatkowych najemców. W ten sposób zatrzymamy dotychczasowych klientów i przyciągniemy nowych, którzy mieszkają w zasięgu strefy oddziaływania naszej galerii.

Wreszcie, chodziło nam o modernizację i odnowienie wszystkich elementów w centrum handlowym, aby obiekt nabrał nowoczesnego wyglądu.

O jaką łącznie powierzchnię handlową zwiększy się Wasze portfolio poprzez rozbudowy nieruchomości w Polsce?

Trudno jest dokładnie określić, o ile zwiększymy powierzchnię naszego portfela nieruchomości handlowych, ponieważ wiele projektów czeka na niezbędne zezwolenia budowlane, w tym na zatwierdzenie planów zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast mamy już wszystkie decyzje dotyczące centrów handlowych Solaris, Platan i Focus Mall Zielona Góra. W przypadku tych trzech obiektów, łącznie poprzez rozbudowę zwiększymy powierzchnię najmu brutto o blisko 40 tys. mkw. Ponadto planujemy również rozbudowę innych obiektów: Karolinki w Opolu, Bonarki City Center w Krakowie, Pogorii w Dąbrowie Górniczej, Aury i Warmińskiej w Olsztynie, Alfy w Białymstoku oraz Galerii Tomaszów w Tomaszowie Mazowieckim.

Czy kolejne zakupione przez NEPI Rockcastle centra handlowe będą modernizowane?

Tak, ponieważ inwestycje związane z przebudową i modernizacją są głównym motorem wzrostu wartości nieruchomości. Strategia inwestycyjna spółki skoncentrowana jest na centrach handlowych o wysokich możliwościach rozwojowych, takich jak atrakcyjna lokalizacja, duży potencjał wzrostu powierzchni wynajmu, położonych w miastach o korzystnych uwarunkowaniach mikro- i makroekonomicznych. Skupiamy się na obiektach, które nie do końca wykorzystują swój potencjał.

Jesteśmy specjalistami w zakresie nieruchomości komercyjnych. Podstawową działalnością NEPI Rockcastle jest zarządzanie nieruchomościami, budowa i rozwój nieruchomości oraz w dużym stopniu handel detaliczny. Moim zdaniem, żeby zostać profesjonalnym właścicielem czy inwestorem na rynku nieruchomości handlowych, należy posiadać doskonałą wiedzę we wszystkich wymienionych kwestiach, które zagwarantują utrzymanie inwestycji na stabilnym poziomie w długim okresie. Mogę zagwarantować, że finalizując zakup bądź budowę nowego centrum handlowego albo uroczyście otwierając rozbudowany lub zmodernizowany obiekt, nasz profesjonalny zespół specjalistów ds. nieruchomości – po zakończeniu świętowania – po raz kolejny skieruje swoją uwagę na aspekty, które można było wykonać lepiej, i zastanowi się, jakie działania trzeba będzie podjąć, żeby zwiększyć pozycję rynkową nieruchomości w kolejnym roku. Reasumując, cykl przebudowy nie ma końca. Jeżeli go zakończysz, możesz mieć pewność, że twoje centrum handlowe szybko straci rację bytu. Funkcjonujemy na bardzo konkurencyjnym rynku, w którym zawsze należy zachować czujność i nigdy nie wolno popaść w samozadowolenie.

Rozmawiał: Wojciech Wojnowski

Facebook
Google+
Twitter
LinkedIn