Leszek Sikora: ECE buduje jakościowy portfel centrów handlowych

ECE Projektmanagement, działając na rzecz ECE European Prime Shopping Centre Fund, bardzo wnikliwie analizuje ewentualne propozycje nabycia centrów handlowych. Sprawdzamy wszystkie parametry, które mówią o atrakcyjności takiego obiektu. W przypadku samodzielnie budowanych projektów, jak i tych zakupionych, zawsze stawiamy na jakość, a nie ilość – mówi Leszek Sikora, Dyrektor Zarządzający ECE Projektmanagement Polska.

Retailnet.pl: Podczas SCF 2019 będzie Pan prelegentem panelu Retailnet i PINK pt. „Prawne, ekonomiczne i społeczne bariery realizacji inwestycji w obszarze centrów handlowych”. Które z tych elementów są najbardziej problematyczne dla inwestorów w Polsce?

Leszek Sikora, ECE: Patrząc wstecz, widzimy, jak ewoluował ten katalog: kilkanaście lat temu podstawową barierą prawną, utrudniającą wybudowanie obiektu, była kwestia braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Uzyskanie takiego planu znakomicie wydłużało ścieżkę prawną w zakresie decyzji o pozwoleniu na budowę. Nawet w przypadku uzyskania obydwu dokumentów, na horyzoncie pojawiało się już kolejne ryzyko związane z chaotycznie prowadzonym procesem planowania przestrzennego. Wybudowana lub zaprojektowana galeria nie była bezpieczna, ponieważ realnym zagrożeniem były kolejne centra handlowe o podobnej lub większej powierzchni, na które zezwalało następne, mniej lub bardziej spontanicznie uchwalane, prawo miejscowe. Skutki tego chaosu planistycznego będą odczuwać mieszkańcy wielu miast przez kolejne lata. Gorzej prosperujące obiekty handlowe będą walczyć o swoją przyszłość, niektóre pewnie upadną, zanim osiągną planowane obroty, a inne zmienią swoją funkcję. Wyburzenia niektórych centrów wydają się nieuchronne, a na ich terenie powstanie zabudowa mieszkaniowa lub biurowa.

Obecnie, zgodnym głosem, cała branża wymieni obowiązującą od zeszłego roku ustawę o ograniczeniu handlu w niedziele. W przypadku tych uregulowań prawnych dostrzegam jeden podstawowy problem: nierówność podmiotów wobec prawa, związaną z wyłączeniem restrykcji dla handlu w Internecie. Wykluczenie sprzedaży stacjonarnej w centrach handlowych w niedziele powoduje, że konsumenci zyskują potężny impuls do nauk i dokonywania zakupów w trybie online. Na pewno zmiany zachowań konsumenckich w tym zakresie wpłyną na kondycję centrów handlowych, rynek pracy w tych obiektach oraz prowadzone tam biznesy. Suma strat związana z wprowadzeniem zakazu handlu w niedziele przewyższa niejasne korzyści. Co więcej, wydaje się, że najbardziej na zakazie cierpią rodzime podmioty, małe przedsiębiorstwa, które miały być beneficjentem nowych regulacji. Pomijam ten aspekt, że prawo jest trudne w zastosowaniu i powoduje dezorientację – w zeszłym roku zakaz handlu obowiązywał tylko w dwie niedziele w miesiącu, w tym roku dotyczy już trzech, natomiast w przyszłym roku wolne od handlu będą wszystkie niedziele. Pojawiają się głosy, że może trzeba zmniejszyć restrykcyjność tej regulacji. Mamy zatem do czynienia z klasycznym przykładem niewłaściwie wprowadzonej w życie regulacji, zarówno od strony merytorycznej, jak i technicznej – dość wymienić wątpliwości interpretacyjne co do szeregu przewidzianych wyłączeń. Mówiąc wprost, to kolejna bariera natury prawno-ekonomiczno-społecznej dla harmonijnego rozwoju rynku centrów handlowych w Polsce. Ograniczenie najbardziej dotyka galerii położonych na obrzeżach miast, które konsumenci odwiedzają w czasie wolnym od pracy, chociaż również obiekty w centrach miast w jakimś stopniu cierpią. Nikt nie lubi przychodzić do food courtu lub kina w centrum, w którym w pasażu nie widać żywego ducha.

Sam handel online, który jest naturalną konsekwencją cyfrowej rewolucji, jest raczej wyzwaniem i szansą dla centrum handlowego. Nie ma sensu z nim walczyć, nie widzę też skutecznego na to sposobu. Zdecydowanie trzeba skoncentrować się na wytworzeniu synergii pomiędzy handlem online i offline. Ostatecznie oba kanały sprzedaży koncentrują się na kliencie, którego satysfakcja jest gwarancją przetrwania i rozwoju tak handlu stacjonarnego, jak i jego nowatorskich form.

ECE chyba dobrze sobie radzi z wprowadzaniem nowoczesnych rozwiązań e-commerce do swoich centrów handlowych.

ECE stale analizuje nowe trendy rynkowe i zmieniające się tendencje zakupowe współczesnych konsumentów. W naszej centrali w Hamburgu od kilku lat działa specjalny, osobny dział ECE Digital Innovation & Analytics. Zadaniem zespołu, pod kierownictwem dr. Philippa Sepehra, jest testowanie innowacyjnych rozwiązań, software’owych, organizacyjnych, jak i hardware’owych, które dostosują centra handlowe do systemu sprzedaży w modelu omnichannel. ECE bada zachowania klientów pod kątem ewolucji motywacji, potrzeb, oczekiwanego komfortu podejmowania i realizacji decyzji zakupowych. Uzyskane dane pozwalają programować i testować systemy łączące kanały online i offline, które umożliwią klientom realizację zakupów w najbardziej wygodny sposób. Pilotażowe rozwiązania są już testowane w centrach handlowych w Niemczech.

Konsekwentnie wprowadzany jest również program unowocześniania naszych obiektów, dostosowywania ich estetyki i funkcjonalności do wysokich, współczesnych oczekiwań, znany coraz szerzej pod nazwą At Your Service. Składa się na niego szereg ulepszeń, poprawy dostępności i wygody parkingu, pasaży, toalet, oświetlenia czy też oznakowania i orientacji w centrum. Planujemy i realizujemy ten program także w Polsce.

Czy obecna sytuacja ekonomiczna sprzyja inwestowaniu w centra handlowe w Polsce?

– Cykl koniunktury inwestycyjnej w Polsce wydaje się sprzyjać inwestorom, którzy z różnych przyczyn podjęli strategiczną decyzję o sprzedaży centrów handlowych. Pomimo konsekwentnie rosnących cen, popyt na tego typu assety wciąż się utrzymuje. Stopy zwrotu są coraz niższe, a oczekiwany okres zwrotu z inwestycji się wydłuża. W Polsce nie są rzadkością transakcje na poziomie 20-letnich okresów zwrotu. Zatem, pomimo że w skali globalnej obserwujemy bardziej ostrożne podejście do centrów handlowych, co widać w wycenach giełdowych inwestorów tej klasy assetów, Polska, dzięki aktualnej sytuacji gospodarczej i oczekiwaniom co do koniunktury, pozostaje na szczycie listy zainteresowania inwestorów.

ECE Projektmanagement, działając na rzecz ECE European Prime Shopping Centre Fund, bardzo wnikliwie analizuje ewentualne propozycje nabycia centrów handlowych. Sprawdzamy wszystkie parametry, które mówią o atrakcyjności takiego obiektu. Na przykład koszty wspólne, trwałość i jakość podpisanych umów najmu, lokalizację, otoczenie oraz siłę nabywczą klientów. W przypadku samodzielnie budowanych projektów, jak i tych zakupionych, zawsze stawiamy na jakość, a nie ilość. Dlatego nie wygrywamy wszystkich procesów sprzedaży i nie uważamy, że warto kupować wszystko i za każdą cenę.

Czyli mamy bogatą ofertę centrów handlowych wystawionych na sprzedaż.

– Tak, są centra handlowe wystawione na sprzedaż po raz pierwszy, a także wchodzące ponownie na rynek, po krótkim okresie trzymania przez aktualnych inwestorów. Oczywiście są również obiekty, które z różnych powodów nie spotkały się z zainteresowaniem inwestorów. Uważam, że rynek oferuje obecnie interesujące produkty inwestycyjne, które analizujemy. Jak wspomniałem, jesteśmy tu bardzo krytyczni i angażujemy w proces oceny tych ofert przede wszystkim wewnętrzne działy ECE, m.in. center management, wynajem, prawny, budowlany, techniczny. Po analizie podejmujemy decyzję o rekomendacji któregoś projektu dla Funduszu.

Czy jesteście już na etapie due diligence centrów handlowych?

– Praktycznie bez przerwy monitorujemy rynek, nie tylko w Polsce, ale w całej Europie, i analizujemy dostępne oferty. Osobiście bardzo się cieszę i jestem dumny, że Polska, zaraz po Niemczech, pozostaje dla Funduszu najistotniejszym rynkiem w Europie. I przez najbliższe kilka lat strategia w tym zakresie zapewne się nie zmieni.

Czy oprócz powiększania portfolio nieruchomości, będziecie również podnosić wartość projektów poprzez rozbudowy lub sprzedawać niektóre z nich?

– Koncentrujemy się na wszystkich wymienionych działaniach, z wyjątkiem sprzedaży centrów handlowych. Natomiast idealny obiekt do naszego portfolio powinien mieć potencjał zwiększenia swojej wartości. ECE, jako usługodawca i koordynator dla ECE European Prime Shopping Centre Fund, ma ogromne doświadczenie i umiejętności w wydobyciu wartości dodanej, która tkwi w danym projekcie. Pod tym kątem przeglądamy praktycznie ciągle portfel naszych centrów handlowych w Polsce. Zastanawiamy się, czy w obrębie niektórych galerii jest możliwość zrealizowania innej funkcji, która uzupełni handel. Na przykład rozbudowa strefy food court czy wprowadzenie innowacyjnej strefy rozrywki. Od niedawna również w Polsce rozważamy inwestycje innego charakteru i przeznaczenia – nasz dział Office Traffic Industries, zajmuje się w Niemczech z dużym sukcesem inwestycjami o charakterze hotelowym, biurowym i mieszkaniowym. Myślę, że również w Polsce nadszedł dla ECE czas, aby zmierzyć się w największych miastach z projektami o takim charakterze.

W Polsce koniunktura gospodarcza jest dość dobra. Jednak niektóre sieci handlowe mają zadyszkę, a to może oznaczać pewne problemy dla centrów handlowych?

– Dla centrów handlowych kondycja ekonomiczna najemców jest kwestią fundamentalną. Najemcy są naszymi kluczowymi partnerami, a ich dobrostan warunkuje nasz sukces. Sytuacja ekonomiczna najemców jest uzależniona z kolei od siły nabywczej i zachowań konsumentów. Krajowa gospodarka jest nadal na etapie znacznego wzrostu i notuje historycznie niskie bezrobocie.

Oczywiście słuszne jest przekonanie, że korzystna faza nie może trwać wiecznie, a wzrost nie mieć końca. W pewnym momencie musimy spodziewać się spowolnienia, ale raczej nie recesji. Wówczas na rynku mogą pojawić się okazje do zakupów galerii po nieco skorygowanych cenach. Patrzymy na tego typu sytuację jako szansę do powiększenia naszego portfela nieruchomości handlowych.

Rozmawiał: Wojciech Wojnowski

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl