Rafał Elżanowski: niemal każda nasza galeria jest na etapie przebudowy lub projektowania

Strategia rozwoju NEPI Rockcastle polega na systematycznym i konsekwentnym podnoszeniu wartości przez dostosowywanie istniejących galerii do zmieniających się trendów rynkowych oraz wymagań konsumentów czy najemców – mówi Rafał Elżanowski Dyrektor ds. Rozwoju NEPI Rockcastle.

Retailnet.pl: Pod koniec ubiegłego roku rozpoczął Pan pracę w NEPI Rockcastle jako Dyrektor ds. Rozwoju. Jakie wyzwania stoją przed Panem na nowym stanowisku?

Rafał Elżanowski: W NEPI Rockcastle objąłem stanowisko podobne do tych, które piastowałem w poprzednich firmach. Moje doświadczenie w zarządzaniu budową oraz projektowaniu obiektów komercyjnych w Europie pozwala mi kontynuować rozpoczętą kilka lat temu przez NEPI Rockcastle – strategię inwestycyjną skoncentrowaną na obiektach handlowych o wysokich możliwościach rozwojowych. Zależy nam, by odkrywać ich prawdziwy potencjał i dostosowywać je do potrzeb i oczekiwań odwiedzających. Jako Development Director odpowiadam za modernizacje, rozbudowy i przebudowy centrów handlowych, które tworzą portfolio spółki w Polsce, Czechach, na Węgrzech i Litwie.

Jak zatem wygląda przyszłość obiektów handlowych NEPI Rockcastle, które są na etapie inwestycyjnym?

– NEPI Rockcastle posiada bardzo bogate portfolio centrów handlowych w Europie. Niemal każdy nasz obiekt jest na pewnym etapie przebudowy lub projektowania. Strategia rozwoju spółki polega na systematycznym i konsekwentnym podnoszeniu wartości przez dostosowywanie istniejących galerii do zmieniających się trendów rynkowych oraz wymagań konsumentów czy najemców. Dlatego modernizujemy, wprowadzamy nowoczesne rozwiązania, poszerzamy ofertę handlową, jak również zwiększamy powierzchnię rozrywkowo-gastronomiczną w działających centrach handlowych.

Prowadzenie modernizacji czy rozbudowy centrum handlowego to praca na żywym organizmie. Czy, Pana zdaniem, taka inwestycja znacząco różni się od budowy obiektu od podstaw?

– Modernizacja jest procesem bardziej skomplikowanym niż budowa nowego centrum handlowego, przede wszystkim dlatego, że inwestor nie może pozwolić sobie na zamknięcie obiektu. Galeria podczas modernizacji czy rozbudowy musi cały czas funkcjonować, zachować odpowiednie normy bezpieczeństwa i czystości. Co więcej, należy zapewnić dogodne warunki, zarówno prowadzącym działalność najemcom, jak i odwiedzającym galerię klientom. Tym samym prace budowlane najczęściej prowadzone są w godzinach nocnych. Zdarza się, że tymczasowo wyłącza się z funkcjonowania niektóre strefy, które ze względów technologicznych wymagają ciągłej pracy. Jednak nie możemy sobie pozwolić na blokowanie przez dłuższy czas pasażu, wejścia do galerii czy parkingu.

A patrząc na aspekt prawny takich inwestycji?

– Procedury administracyjne dotyczące uzyskania przez inwestora pozwoleń na budowę lub rozbudowę centrum handlowego są podobne. Natomiast w portfolio NEPI Rockcastle znajdują się obiekty, które działają na rynku od kilku lub kilkunastu lat. To prosperujące, z różnorodną ofertą, znajdujące się w kluczowych lokalizacjach – centra handlowe. W przypadku tego typu projektów łatwiej jest rozpocząć prace modernizacyjne, ponieważ nie wzbudzają już takich kontrowersji i emocji, wśród lokalnej społeczności, jak nowe inwestycje.

Czy obecnie cykl życia centrum handlowego się skrócił? Czy obiekt po pięciu latach funkcjonowania może być modernizowany, czy jest to raczej związane z umowami najmu?

– Wiadomo jest, że standard wykonania i funkcjonalność pięcioletniej galerii przewyższa te budowane 10–15 lat temu. Co więcej, wiek centrum handlowego i czas obowiązywania umów najmu mają wpływ na decyzje inwestorów o modernizacji czy przebudowie obiektu. Należy podkreślić, że na uzyskiwane wyniki oraz wizerunek galerii wpływa partnerska współpraca z najemcami. Jako inwestor jesteśmy współodpowiedzialni za ich obroty. Najemcy coraz częściej rozumieją potrzebę poprawy funkcjonalności i wizerunku obiektu handlowego, a co za tym idzie są skłonni do zmiany lokalizacji swojego lokalu, zwiększenia jego powierzchni czy wprowadzenia nowej aranżacji, bo taka wspólna inwestycja opłaca się biznesowo obu stronom.

Obecnie w Polsce skupiacie się na realizacji kilku inwestycji związanych z modernizacją m.in. centrum handlowego Solaris Center i Focus Mall Zielona Góra?

– Zgadza się. W ramach rozbudowy i modernizacji opolska galeria Solaris Center zyskała 9 tys. mkw. nowej powierzchni GLA. W efekcie wnętrza centrum zostały całkowicie zmodernizowane, układ komunikacyjny wokół obiektu uległ gruntownej przebudowie, został zaaranżowany nowy food court. Wprowadziliśmy do galerii nowe i popularne marki, które uatrakcyjniły jej ofertę. Obecnie kończymy rozbudowę, w ramach której powstał dwupoziomowy parking podziemny, prowadzone są ostatnie prace wykończeniowe. Większość lokali została przekazana najemcom pod ich aranżację.

Kolejnym obiektem, który przechodzi gruntowną metamorfozę, jest Focus Mall Zielona Góra. Poprzez modernizację i rozbudowę dodamy do istniejącej części galerii blisko 15 tys. mkw. GLA.
Obecnie finalizowany jest pierwszy etap robót, czyli budowa dwukondygnacyjnego parkingu. Przewidujemy również realizację nowej strefy gastronomicznej w innej lokalizacji i z nowymi konceptami.

A jak przebiegają prace w kolejnych projektach?

– W Czechach przygotowujemy się do rozpoczęcia pierwszego etapu modernizacji centrum handlowego w Libercu. Obiekt funkcjonuje na rynku od kilkunastu lat i wymaga dostosowania całej struktury do współczesnych wymagań. W ramach inwestycji planujemy m.in. zwiększyć powierzchnię najmu GLA, relokację schodów, modernizację ciągu witryn, dzięki której lokale, jak również oferowany asortyment będą lepiej wyeksponowane. Na pewno ten proces będzie łatwiejszy, w porównaniu do innych projektów, bo w miejscu, gdzie będą prowadzone prace, funkcjonował wcześniej duży hipermarket spożywczy. Dotychczasowa jego powierzchnia została zmniejszona z dwóch poziomów do jednego. W ten sposób zyskaliśmy na dolnej kondygnacji atrakcyjną przestrzeń, którą chcemy zaadaptować dla nowych najemców. Przewidujemy również modernizację całego parkingu. Należy nadmienić, że niekiedy wystarczy w centrum handlowym wprowadzić niewielkie zmiany np. relokować sklepy czy przełożyć system schodów ruchomych, by poprawić jego funkcjonalność i sprawić, by galeria była bardziej przyjazna dla odwiedzających.

Czy w Polsce spółka planuje jeszcze kilka takich inwestycji?

– Rzeczywiście planujemy rozbudowę innych obiektów w kraju. Aktualnie opracowujemy koncepcję modernizacji dla dwóch centrów w Olsztynie – Aury oraz Galerii Warmińskiej. Staramy się, aby jeszcze w tym roku uzyskać niezbędne decyzje, pozwalające na rozpoczęcie prac inwestycyjnych. To jednak nie wszystko. W planach jest również modernizacja Alfa Centrum w Białymstoku. Zależy nam na tym, aby podnieść standard obiektu, m.in. poprzez zwiększenie powierzchni najmu i rozbudowanie oferty handlowej. Ponadto, drobny lifting przejdzie CH Pogoria w Dąbrowie Górniczej. Z kolei w zabrzańskim Platanie kończymy adaptację starej strefy food court pod nowe lokale, co będzie ostatecznym zakończeniem rozbudowy tego obiektu.

Był Pan odpowiedzialny za realizację wielu projektów handlowych w Europie. Który z nich był najciekawszy, a zarazem najbardziej wymagający?

– Najbardziej wymagającą i najtrudniejszą inwestycją była budowa nowoczesnego centrum handlowego w Warszawie – Galerii Mokotów. Jako młody inżynier, w firmie Globe Trade Centre S.A., uczestniczyłem w realizacji projektu, a następnie, pełniąc już funkcję Dyrektora, odpowiadałem za rozbudowę galerii. Nabyte wówczas doświadczenie przełożyło się na realizację innych projektów komercyjnych. Bardzo dobrze wspominam również budowę Galerii Katowickiej. Wspólnie z zespołem Neinver, generalnym wykonawcą, firmą Strabag oraz projektantami z firmy Sud Architekci i Meduza, zrealizowaliśmy nowoczesną galerię handlową. Budowa prowadzona była w trudnych warunkach w centrum Katowic. Ostatni projekt, o którym chcę wspomnieć, to oddana do użytku w ubiegłym roku galeria Forum Gdańsk. Była to skomplikowana, ale zarazem ciekawa realizacja. Inwestycja została zrealizowana wspólnie z miastem w formule Partnerstwa Publiczno-Prywatnego. Każde z tych przedsięwzięć ma swoją historię, a możliwość uczestniczenia w ich budowie poszerzyło moją wiedzę i wzbogaciło doświadczenie.

Rozmawiał: Wojciech Wojnowski

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl