[KOMENTARZ] Mec. Barbara Kozyra: Trzeba szukać rozwiązań poza specustawą

Obowiązująca od 1 kwietnia Tarcza Antykryzysowa zawiesza czasowo obowiązek zapłaty czynszu przez najemców. Przepis zakłada jednak obustronne „wygaszenie” zobowiązań. Na pytanie, co to oznacza dla wynajmujących odpowiada mec. Barbara Kozyra, radca prawny w kancelarii Kopeć Zaborowski Adwokaci i Radcowie Prawni Sp.p.

Jeżeli mowa o wzajemnym wygaśnięciu zobowiązań, zwolnienie z obowiązku świadczenia zachodzi również po stronie Wynajmującego.

Opróżnienie lokalu

Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie lokalu do używania. Wygaśnięcie wszystkich zobowiązań również po stronie wynajmującego pozwala wnioskować, że w czasie trwania „wygaszenia umowy” wynajmujący będzie mógł żądać od najemcy opróżnieniu lokalu na podstawie art. 675 k.c.

Umowa przechowania

Trudno wyobrazić sobie, aby centrom handlowym zależało w obecnej sytuacji na czasowym eksmitowaniu najemcy, skoro wygaśnięcie umów ma być tymczasowe. W interesie wynajmujących jest raczej uzyskanie rekompensaty za niepłacony czynsz. W jaki sposób wynajmujący mogą dążyć do jej uzyskania? Przepisy specustawy zawierają wiele luk, nie regulują m in. problemu towaru pozostawionego na terenie obiektu handlowego na czas zakazu prowadzenia działalności. Wykorzystując tę lukę wynajmujący mógłby żądać od najemcy, który pozostawił w lokalu swój towar, wynagrodzenia za jego przechowanie na podstawie przepisów o przechowaniu (835 – 845 k.c.).

Odszkodowanie za przechowanie

Kolejną furtką, jaką dają przepisy to uprawnienia wynajmującego w sytuacji, gdy najemca pomimo wezwania do opróżnienia lokalu w określonym terminie, nie odbiera towaru. Zwłoka najemcy w odbiorze towaru uprawnia wynajmującego do żądania odszkodowania związanego z kosztami przechowania na podstawie art. 486 k.c. Nieodebrany towar wynajmujący może ewentualnie skierować do depozytu sądowego.

Odszkodowanie za korzystanie z lokalu

Inne narzędzie, jakie wynajmujący może rozważyć w zaistniałej sytuacji to żądanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. W okresie wygaśnięcia umowy najmu, najemca, który nie zwrócił wynajmującemu kluczy i nie usunął z lokalu swojego towaru de facto zajmuje lokal bez podstawy prawnej. Co więcej, wydaje się, że nie ma przeszkód, aby wynajmujący, którzy w umowach zastrzegli karę umowną na wypadek zwłoki w zwrocie lokalu, mogli skorzystać z naliczenia takiej kary.

Zwrot opłat eksploatacyjnych

Dodatkowo praktycy zwracają uwagę na kolejny aspekt związany z „wygaśnięciem” umów na mocy specustawy. Skoro wzajemne zobowiązania stron z umów najmu ulegają wygaśnięciu to należałoby uznać, że po stronie wynajmującego chodzi nie tylko obowiązek dalszego udostępniania lokalu, ale również pozostałe obowiązki, jak usługi marketingowe centrum handlowego czy ochrona sklepów. Dalsze zapewnianie przez wynajmującego tych usług pomimo „wygaśnięcia” praw i obowiązków z umów najmu można zakwalifikować jako prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia. Na tej podstawie wynajmujący mógłby żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu sprawy (art. 753 k.c.). Oznaczałoby to dla obiektów handlowych podstawę roszczeń o zwrot kosztów chociażby części opłat eksploatacyjnych poniesionych w związku z zapewnieniem tego rodzaju usług.

Dialog zamiast sporu

Wydaje się więc, że w zależności od konkretnych okoliczności sprawy wynajmujący mają narzędzia wynikające z przepisów ogólnych, z których będą mogli skorzystać pomimo nieprzychylnych zapisów tarczy. Być może więc dla uniknięcia sporów na drodze sądowej w interesie samych najemców powinno być podjęcie z wynajmującym dialogu, który pozwoli wypracować stronom sprawiedliwe dla obu stron rozwiązanie, poza specustawą.

Koniec zakazu i co dalej?

Tarcza antykryzysowa uzależnia skorzystania ze zwolnienia z zapłaty czynszu od złożenia wynajmującemu bezwarunkowej i wiążącej oferty przedłużenia okresu obowiązywania umowy najmu o okres obowiązywania zakazu wydłużony o dodatkowe sześć miesięcy. Oferta powinna dotyczyć przedłużenia umowy na warunkach sprzed wprowadzenia zakazu i powinna zostać złożona nie później, niż w terminie 3 miesięcy od zniesienia zakazu. Jeżeli najemca tego nie zrobi umowa zostanie uznana za jednostronnie niewygaszoną, a najemca będzie zobowiązany do zapłaty czynszu i innych świadczeń z tytułu umowy najmu ze skutkiem wstecznym.

Tarcza tylko dla najemców?

Trudno nie odnieść wrażenia, że rozwiązania tarczy antykryzysowej ratują najemców kosztem centrów handlowych. O ile rozwiązanie tarczy przed wprowadzoną autopoprawką zakładało przynajmniej 10 % czynsz, który mogłaby w jakiś sposób ratować budżet centrów handlowych, to konstrukcja całkowitego „wygaszenia” umów zdaje się być nie do udźwignięcia.

Ustawodawca zupełnie pominął fakt, że na wynajmujących również spoczywają zobowiązania, w tym kredytowe, gdzie  to właśnie przychody z najmu mają zabezpieczać ich spłatę. Nie da się również zapomnieć o zobowiązaniach wobec usługodawców obiektu.

W specustawie próżno szukać działań osłonowych wspierających centra handlowe. Z pewnością kołem ratunkowym byłyby wakacje kredytowe. Ustawodawca zapomniał również o chociażby możliwości odroczenia płatności podatku od nieruchomości oraz tzw. podatku galeryjnego. Tarcza antykryzysowa wprawdzie przewiduje możliwość ubiegania się o udzielenie poręczeń i gwarancji spłaty kredytów przez BGK, jednak decyzja banku o jej udzieleniu jest decyzją uznaniową.

Zasada domina

Ingerując tak dalece w stosunki pomiędzy wynajmującymi a najemcami ustawodawca nie przewidział kolejnej rzeczy. Dla ratowania płynności finansowej naturalnym działaniem ze strony centrów handlowych będą maksymalne cięcia w budżetach.  Ucierpią na tym dostawcy centrów handlowych, takie jak np. firmy sprzątające, ochroniarskie, czy dostawcy mediów, a w końcu ich pracownicy i współpracownicy.  Ofiarą wprowadzonego rozwiązania mogą paść zatem nie tylko giganci nieruchomościowi, ale również małe firmy.

Nadzieja w nowelizacji

Rozwiązanie zdaje się być zatem negatywne nie tylko z perspektywy centrum handlowego, ale również małych firm, świadczących usługi na rzecz tych dużych. Należy mieć zatem nadzieję, że ustawodawca dokona rozsądnej nowelizacji tarczy udzielając centrom handlowym wsparcia albo strony umów najmu same będą musiały dążyć będą do osiągnięcia wzajemnie akceptowalnych rozwiązań poza specustawą.

Autorką komentarza jest mec. Barbara Kozyra, radca prawny w kancelarii Kopeć Zaborowski Adwokaci i Radcowie Prawni Sp.p.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.