[ANALIZA] PwC: umowy najmu a COVID-19. Przewodnik dla najemców i wynajmujących

Jak epidemia COVID-19 wpływa na wykonywanie umów najmu? Jakie są nowe regulacje dotyczące umów najmu wprowadzone w tzw. “tarczy antykryzysowej”? Co oznacza wygaśnięcie umów najmu w centrach handlowych i jakich umów dotyczy? Co z pozostałymi umowami najmu, których nie dotyczą rozwiązania osłonowe? Na te pytania próbują odpowiedzieć eksperci z firmy doradczej PwC.

Sytuacja stron umowy najmu komercyjnego w związku z epidemią COVID-19 jest zróżnicowana w zależności od tego, czy lokal znajduje się w centrum handlowym (tj. w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2), czy działalność najemcy została tymczasowo zakazana, jak również, czy najemca ponosi straty w związku z epidemią.

Instytucja okresowego wygaśnięcia umów najmu wprowadzona w ramach tarczy antykryzysowej, choć w istotny sposób wpłynie na działalność galerii handlowych, może być w różny sposób interpretowana. Ponadto, zakres zastosowania tej regulacji jest wąski.

Umowy najmu w centrach handlowych

W odniesieniu do umów najmu w centrach handlowych art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (wprowadzony na mocy nowelizacji z 31 marca 2020 r.) przewiduje wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności.

Najemca, po ustaniu zakazu prowadzenia działalności, jest zobowiązany do złożenia wynajmującemu oferty przedłużenia okresu najmu o czas obowiązywania zakazu powiększony o dodatkowe 6 miesięcy. Jeśli najemca nie złoży oferty, wynajmującego przestaje wiązać wygaśnięcie zobowiązań.

Co oznacza, że okresowo wygasają wzajemne zobowiązania stron?

Naszym zdaniem, wzajemne wygaśnięcie zobowiązań należy rozumieć jako czasowe zwolnienie stron z obowiązku spełnienia świadczeń, do których są zobowiązane na mocy umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Jak się wydaje, “wzajemne zobowiązania” należy rozumieć specyficznie jako obowiązki obu stron umowy, natomiast zwolnienie z obowiązku spełnienia dotyczy tylko tych świadczeń, które powstają (stają się wymagalne) w okresie obowiązywania zakazu.

W stosunku do najemcy oznacza to, że jest m.in. czasowo zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, natomiast wynajmujący jest zwolniony np. z obowiązku prowadzenia działalności marketingowej.

Wydaje się natomiast, że intencją ustawodawcy nie było doprowadzenie do wygaszenia umów najmu, a w konsekwencji, że nie ma podstaw do zwolnienia stron z pozostałych obowiązków wynikających z umowy najmu – najemca nie ma obowiązku zwrotu lokalu i ma prawo do przechowywania w nim swoich rzeczy, a wynajmujący nie jest zobowiązany do zwrotu najemcy gwarancji bankowych, kaucji zabezpieczających należności z umowy najmu, czy też oświadczeń najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Ustawa nie jest jednak w tym zakresie precyzyjna i nie można wykluczyć innych jej interpretacji, które mogłyby stanowić podstawę do żądania od najemcy wynagrodzenia za korzystanie z lokalu (przechowywanie rzeczy) w okresie zakazu.

Zwolnienie ze świadczeń w okresie obowiązywania zakazu powoduje brak odpowiedzialności za niewykonywanie zobowiązań. Nie ma więc podstaw do obciążania najemców np. karami umownymi z tytułu braku prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu oraz do korzystania przez wynajmującego z gwarancji bankowej czy kaucji zabezpieczających w celu zaspokojenia należności w okresie obowiązywania zakazu.

Kogo obowiązuje czasowe wygaśnięcie?

Ustawa wprost nie określa, do jakich umów najmu ma zastosowanie okresowe wygaśnięcie zobowiązań. Można próbować argumentować, że dotyczy ono wszystkich umów najmu w centrach handlowych. Trzeba jednak pamiętać, że część najemców może prowadzić i prowadzi działalność.

Co więcej wśród najemców nie objętych zakazami mogą być też tacy, którzy zamiast spadku, odnotowali wzrost obrotów w ostatnim czasie. Dlatego też w sytuacji, w której działalność w lokalu jest prowadzona, uznanie, że obowiązki z wynikające w umowy najmu wygasły, w naszej ocenie, nie znajduje uzasadnienia.

Ustawa wskazuje, że wygaśnięcie ma zastosowanie w “w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności”. Dlatego naszym zdaniem zakres zastosowania przepisu powinien zostać powiązany z zakresem zakazu, a okresowe wygaśnięcie obowiązków powinno dotyczyć tylko tych umów najmu, które odnoszą się do lokali objętych zakazem.

Zakaz prowadzenia określonych rodzajów działalności wynika z rozporządzeń Ministra Zdrowia (z 13 i 20 marca br.) i Rady Ministrów (z 31 marca br.), a jego zakres zwiększa się wraz z rozwojem epidemii. Zatem okres wygaśnięcia będzie różnił się w zależności od rodzaju działalności prowadzonej przez najemcę i obowiązywał w okresie objęcia danej działalności zakazem. Gdyby wygaśnięcie miało dotyczyć wszystkich umów najmu w centrach handlowych, to nie wiadomo, jaki powinien być zakres czasowego wygaśnięcia wobec najemców, których działalność nie jest zakazana.

Trudności interpretacyjne może powodować również ograniczenie w przepisie wygaśnięcia obowiązków do “powierzchni handlowej”, co mogłoby sugerować, że nie jest nim objęta powierzchnia usługowa. Wydaje nam się, że w tym przypadku należy odnieść się do uzasadnienia autopoprawki rządowej do projektu ustawy i uznać, że również lokale usługowe, w których prowadzona jest działalność objęta zakazem, powinny zostać objęte regulacją.

Warto wspomnieć, że czasowe wygaśnięcie odnosi się nie tylko do umów najmu, ale również dzierżawy oraz innychpodobnych umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Ponadto, instytucja ta dotyczy nie tylko najmów lokali, ale każdej powierzchni handlowej (w tym tzw. wysp).

W jakim okresie obowiązuje wygaśnięcie?

Zgodnie z ustawą, przepis o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań wchodzi w życie od dnia zakazu prowadzenia działalności. Jak rozumiemy, oznacza to, że strony są zwolnione z obowiązków przewidzianych umowami najmu z mocą wsteczną – od chwili, w której został wprowadzony zakaz.

Tak jak wspominaliśmy, zakres zakazu prowadzenia działalności był rozszerzany w kolejnych rozporządzeniach Ministra Zdrowia i Rady Ministrów. Dlatego też w naszej ocenie, moment, w którym nastąpiło wygaśnięcie, należy ustalać odrębnie dla poszczególnych grup najemców, tj. od chwili, kiedy prowadzenie danego rodzaju działalności zostało zakazane.

Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań przestanie obowiązywać wraz z ustaniem zakazu prowadzenia działalności. Innymi słowy, po ustaniu zakazu umowa wraca do stanu jak sprzed epidemii. Jeśli zakazy będą uchylane częściowo, należy przyjąć, że “odżywać” będzie tylko odpowiednia część umów.

Na czym polega obowiązek najemcy do złożenia oferty?

Jako swego rodzaju rekompensatę dla wynajmujących w związku z wygaśnięciem obowiązku najemcy płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych ustawa przewiduje możliwość przedłużenia okresu najmu.

W okresie 3 miesięcy od ustania zakazu prowadzenia działalności, najemca będzie zobowiązany do złożenia wynajmującemu oferty przedłużenia okresu najmu o czas zakazu przedłużony o dodatkowe sześć miesięcy. Jeśli więc zakaz będzie trwał miesiąc, oferta powinna obejmować 7 miesięcy.

Warto podkreślić, że pozostałe warunki najmu (np. czynsz) mają pozostać niezmienione w dodatkowym okresie najmu. Najemca nie może złożyć oferty proponującej np. niższy czynsz.

Jak rozumiemy, wynajmujący nie jest zobowiązany do przyjęcia oferty. Z tego względu scenariusze mogą być następujące:

  • wynajmujący może przyjąć ofertę najemcy – w konsekwencji umowa najmu zostaje przedłużona na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu plus 6 miesięcy,
  • wynajmujący może odrzucić ofertę najemcy – w konsekwencji umowa najmu powinna być kontynuowana na pierwotnych warunkach,
  • wynajmujący może złożyć kontrofertę, modyfikującą warunki oferty złożonej przez najemcę – w konsekwencji jeśli najemca takiej kontroferty nie przyjmie, należy przyjąć, że umowa nie zostaje przedłużona i powinna być kontynuowana na pierwotnych warunkach, natomiast jeśli najemca ją przyjmie, umowa powinna być kontynuowana na warunkach wskazanych w kontrofercie.

Co jeśli najemca nie złoży oferty?

Wygaśnięcie zobowiązań przestaje wiązać wynajmującego z chwilą bezskutecznego upływu terminu (na marginesie – tego słowa brakuje w treści przepisu) na złożenie przez najemcę oferty przedłużenia okresu najmu.

Powyższy zapis nie jest do końca jasny. Jak rozumiemy, oznacza to, że jeżeli najemca nie złoży oferty w trzymiesięcznym terminie, wówczas wynajmujący może domagać się od najemcy zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych (ewentualnie wykonania przez najemcę również innych obowiązków, które powstały w okresie obowiązywania zakazu np. obowiązku dostarczenia nowej gwarancji bankowej).

W związku z tym, że czynsz i należności z tytułu opłat eksploatacyjnych staną się wymagalne, jak się wydaje, pierwszego dnia po upływie terminu na złożenie oferty przez najemcę, ewentualne odsetki od opóźnionych płatności powinny być liczone dopiero od tego dnia.

Co oznacza, że przepisy o wygaśnięciu zobowiązań nie uchybiają przepisom Kodeksu cywilnego o stanach, w których wprowadzane są ograniczenia swobody działalności gospodarczej?

Ustawa stanowi, że przepisy o wygaśnięciu zobowiązań nie uchybiają właściwym przepisom Kodeksu cywilnego regulującym “stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”.

Kodeks cywilny wprost nie zawiera regulacji odnoszących się do takich sytuacji.  Zakładamy, że intencją ustawodawcy było umożliwienie stronom umowy najmu powoływania się np. na klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków lub niezawinioną niemożliwość spełnienia świadczenia.

Najemca może więc podjąć decyzję, czy korzystać z przepisów o wygaśnięciu i złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia okresu najmu – zwolniony jest wówczas z czynszu za okres zakazu, czy też nie składać oferty przedłużenia najmu – nie jest wówczas zwolniony z czynszu za okres zakazu, może jednak podjąć próbę skorzystania z innych instytucji prawnych w celu doprowadzenia do obniżenia bądź zwolnienia z czynszu.

Należy przyjąć, że skorzystanie z wygaśnięcia, choć nie wydaje się wyłączać możliwości korzystania przez najemcę z innych instytucji, będzie w praktyce utrudniać powoływanie się na nie.

Warto pamiętać, że korzystanie z innych instytucji może się wiązać z koniecznością prowadzenia postępowania sądowego lub arbitrażowego, a zarówno jego wynik, jak i czas uzyskania rozstrzygnięcia nie są pewne.

Autorami analizy są eksperci z firmy PwC.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.